Инфляция снизилась с недавних максимумов, но рост стоимости жилья остается высоким. Этот рост отражает вызванные пандемией изменения в предложении жилья и спросе на него, которые еще больше усугубили существующее давление, вызванное длительной нехваткой жилья и демографическими тенденциями. В недавнем исследовании это отметили экономисты Банка международных расчетов (БМР), передает inbusiness.kz.
Согласно их анализу, значительный рост жилищного компонента инфляции может вызывать озабоченность в денежно-кредитной политике, поскольку он, как правило, более устойчив, чем компоненты, связанные с другими услугами и товарами, что отражает задержки в измерении и нечастые изменения арендной платы.
В краткосрочной перспективе арендная плата и стоимость жилья могут вырасти после ужесточения денежно-кредитной политики, если арендодатели переложат более высокие финансовые затраты на арендаторов, застройщики сократят новое предложение или большее число домохозяйств предпочтет арендовать, а не покупать.
Расходы на жилье составляют значительную часть расходов домохозяйств, особенно в странах с развитой экономикой и, следовательно, являются важным компонентом индекса потребительских цен (ИПЦ). В течение последних двух лет во многих странах эти расходы продолжают стремительно расти, несмотря на интенсивное ужесточение денежно-кредитной политики. Изменился ли жилищный компонент индекса потребительских цен по сравнению с прошлыми эпизодами дезинфляции? Является ли его сила причиной беспокойства для денежно-кредитной политики? В данном исследовании экономисты приводят доказательства и утверждают, что ответ на оба вопроса “да”.
Рост потребительских цен и нехватка жилья
Отмечено, что динамика индекса потребительских цен в целом демонстрирует некоторые отличия от предыдущих дефляций. После достижения пика инфляции средние темпы роста индекса потребительских цен в целом снизились, но остаются высокими.
Значительный рост индекса потребительских цен в натуральном выражении потенциально является причиной для беспокойства в отношении денежно-кредитной политики, поскольку он, как правило, является очень устойчивым.
Такая высокая устойчивость отражает два фактора: во-первых, то, как измеряется стоимость жилья, и во-вторых, то, как рыночная арендная плата – ключевая переменная, лежащая в основе стоимости жилья, – меняется с течением времени.
«Почему рост стоимости жилья был таким сильным и неустойчивым во время недавнего всплеска инфляции? В какой-то степени этот рост является частью роста цен на услуги в целом, что связано с прекращением резкого перехода спроса с услуг на товары в начале пандемии. Но есть также несколько факторов, влияющих на соотношение спроса и предложения на жилье. Что касается спроса, то изменения, вызванные пандемией (например, удаленная работа), как правило, приводят к росту спроса на жилищные услуги. Эти изменения произошли на фоне долгосрочных демографических сдвигов и модели миграции», – отмечают эксперты БМР.
По их мнению, погашение ипотечного долга домохозяйств по фиксированным ставкам в течение длительного периода с низкими ставками привело к сокращению предложения жилья в сегменте существующих домов. Домовладельцы заключили долгосрочные ипотечные контракты со значительно более низкими процентными ставками, чем по новым кредитам. Это побудило их отложить переезд, тем самым сократив предложение доступных домов на продажу. Пандемия также усугубила нехватку жилья, которая уже была заметна в течение некоторого времени.
Влияние денежно-кредитной политики на стоимость жилья
Значительный рост индекса потребительских цен в среднем по стране может создать особую проблему для денежно-кредитной политики. Безусловно, как и в случае с любой другой категорией расходов, ужесточение денежно-кредитной политики, сдерживая совокупный спрос, также приведет к снижению спроса на жилищные услуги, говорится в экономическом исследовании.
Во-первых, арендная плата может вырасти до такой степени, что арендодатели смогут переложить более высокие альтернативные издержки на плечи арендаторов.
Этот эффект может быть усилен институциональными факторами, такими как частичная индексация арендной платы в зависимости от процентных ставок.
Во-вторых, более высокие процентные ставки также могут увеличить финансовые затраты застройщиков и, следовательно, сократить предложение.
В-третьих, выбор вариантов аренды жилья может измениться, что скажется на цене арендуемого жилья по сравнению с недвижимостью, занимаемой собственниками. После повышения ставок по ипотечным кредитам все больше домохозяйств, особенно тех, кто покупает жилье впервые, предпочитают сдавать его в аренду, а не владеть им, что повышает спрос на аренду жилья.
«Есть некоторые свидетельства того, что факторы, повышающие арендную плату при ужесточении денежно-кредитной политики, действительно могут компенсировать негативный эффект, оказываемый совокупным спросом. В результате арендная плата и индекс потребительских цен могут вырасти после резкого изменения денежно-кредитной политики. Сложная взаимосвязь между стоимостью жилья и инфляцией вызывает множество вопросов. Два из них кажутся особенно актуальными на данном этапе», – отмечают эксперты.
Согласно их доводам, динамика стоимости жилья может дать представление о будущей траектории инфляции. С одной стороны, задержки с измерениями и корректировкой арендной платы означают, что в текущих показателях роста индекса потребительских цен в целом присутствует сильный ретроспективный элемент. Это предполагает преуменьшение этих показателей. С другой стороны, высокая внутренняя устойчивость предполагает, что индекс потребительских цен раскрывает информацию об основных краткосрочных тенденциях. Более того, значимость этого показателя в стоимости жизни может повысить его роль в качестве источника последствия второго плана.
В связи с этим, поскольку центральные банки рассматривают возможность смягчения политики в ближайшей перспективе, изменения в спросе и предложении жилья могут оказать дополнительное влияние на показатели инфляции. Например, в некоторых случаях отложенный спрос на жилье может быть больше, чем кажется на первый взгляд. Домохозяйства, которые привязаны к своим срочным ипотечным кредитам, а также те, кто остался в качестве арендаторов из-за слишком высоких ставок, могут вернуться на рынок, как только ставки упадут.
Напомним, ранее казахстанские эксперты рынка недвижимости отмечали, что рост цен на жилье продолжится и это тесно связано с инфляцией и увеличением стоимости строительных материалов.
