Данная тенденция связана с общеэкономическими факторами, выражающимися в замедлении темпов экономического роста и сокращением доходов компаний, сообщается в обзоре на сайте kn.kz.
По данным аналитической службы портала kn.kz, в I квартале 2016 года средняя арендная ставка офисных площадей в Астане составила 4226 тенге за квадратный метр (12 $/кв. м). К предыдущему периоду средняя величина аренды снизилась на 6,5%, а за год снижение составило 3,5%.
Бизнес-центры класса "А"
В настоящее время на офисном рынке Астаны числится 11 бизнес-центров (БЦ), соответствующих или приближенных к стандартам класса "А". Общий объем площадей бизнес-центров класса "А" по состоянию на май 2016 года составил порядка 235 тыс. кв. м.
Средняя цена аренды в бизнес-центрах класса "А" на май 2016 года составила 7300 тенге за кв. м, за год цена снизилась на 4%.
Наиболее крупными бизнес-центрами данного сегмента являются "Москва", "Санкт-Петербург", "Q-1", "Q-2", "Каскад", "Ренко", "Астана Тауэр".
Бизнес-центры класса "В"
Большинство бизнес-центров Астаны позиционируют себя как класс "В", всего 37 объектов общей площадью 549 тыс. кв. м, из которых полезная офисная составляет 296 тыс. кв. м.
Средняя ставка найма в БЦ класса "В" составляет 5000 тенге за единицу площади, за год это значение снизилось на 5%.
Наиболее крупными бизнес центрами соответствующего класса являются: "Нурсаулет", "Искер", "На Водно-Зеленом Бульваре", "Алма-Ата", "Евроцентр" и другие.
Бизнес-центры класса "С"
Общий объем площадей класса "С" в настоящий момент составляет 79 тыс. кв. м, из них офисной – 68,6 тыс. кв. м, всего 28 объектов.
Размер аренды в бизнес-центрах класса "С" на май 2016 года составляет 3300 тенге за кв. м. За год офисные площади соответствующего класса подешевели на 8%.
В БЦ класса "С" уровень пустующих площадей традиционно ниже, чем в БЦ классов "А" и "В". Это объясняется более высоким спросом со стороны арендаторов, несмотря на более низкое качество.
Максимальная средняя величина аренды на офисы зафиксирована в бизнес-центрах. Средние арендные ставки по типам расположения:
в бизнес-центрах — 4770 тг/кв.м;
в торговых центрах средняя арендная ставка за период — 4510 тг/кв.м;
в жилых комплексах — 4129 тг/кв.м;
в отдельных зданиях — 3412 тг/кв.м.
К аренде на портале kn.kz представлены помещения более чем в 40 бизнес-центрах различной классности. В зависимости от уровня комфортности, класса БЦ и месторасположения арендные ставки колеблются от 1500 до 12250 тенге за кв. м.
Таблица 1. Предложения офисов в БЦ на сайте kn.kz
В 2016 году в Астане ожидается прирост объема предложения с выходом на рынок новых объектов. В текущем году заявлено к сдаче несколько крупных бизнес-центров, из них "Абу Даби Плаза" — 132 тыс. кв. м офисных площадей и TalanTowers — 33,65 тыс. кв. м офисных площадей.
Таблица 2. Некоторые БЦ, заявленные к сдаче в 2016 году
Вместе с тем, судя по статистике, рост спроса со стороны арендаторов в лице новых юридических лиц в 2016 году будет снижаться.
Как сообщает Департамент статистики города Астаны, в I квартале 2016 года количество зарегистрированных юридических лиц по сравнению с I кварталом прошлого года уменьшилось. Из всех вновь созданных юридических лиц 1451 зарегистрированы как малые предприятия, 13 — как средние. Из них малых предприятий меньше почти на 12% по отношению к аналогичному периоду прошлого года, средних — на пять единиц меньше, крупных — на две единицы.
По информации аналитиков службы kn.kz, в условиях кризиса многие компании продолжают оптимизировать расходы на аренду, как правило, сокращая размер занимаемых площадей, а управляющие компании вынуждены идти на снижение арендных ставок. Хотя, как правило, делают это скрыто – в виде акций, скидок, рассрочек, арендных каникул.
В ближайшие годы рыночные условия для владельцев бизнес-центров могут усложниться по причине ужесточения конкуренции в связи с существенным увеличением качественного офисного фонда.
По нашим оценкам, в 2016 году в Астане будет введено около 180 тыс. кв. м качественных офисных площадей. В 2017 году эта цифра составит около 200 тыс. кв. м, при этом основная часть площадей придется на офисные площади в составе объектов ЭКСПО-2017.
Таким образом, в ближайшие три года ожидается увеличение качественного офисного фонда Астаны в 1,7 раз, а также рост уровня обеспеченности офисными площадями главным образом за счет ввода в эксплуатацию бизнес-центров и офисных площадей класса "А".
Для того, чтобы привлечь арендаторов, управляющие компании разрабатывают программу скидок и акций. Например, компания MobilRealty со 2 апреля 2016 года предлагает акцию, при которой, заключая договор аренды офисных помещений, первый месяц арендатор получает бесплатно. В том числе компания предоставляет гибкую систему скидок на аренду офисов. Из переговоров с представителем компании стало известно, что тенденция к снижению цен есть.
В свою очередь, компания MardenProperty, управляющая бизнес-центрами в Астане и Алматы, опубликовала на своем сайте прогнозы на 2016 год, где говорится о рецессии к концу текущего года. Многие компании будут вынуждены оптимизировать издержки на аренду помещений, сокращая размер занимаемых площадей. Объем вакантных площадей, преимущественно в БЦ класса "А", будет расти. А владельцы офисов будут вынуждены идти на снижение арендных ставок и цен продажи офисных площадей.
Выводы
Таким образом, на рынке офисной недвижимости Астаны в ближайшие месяцы ожидается плавное снижение арендных ставок. Вследствие перенасыщения рынка арендаторы будут рассчитывать на скидки или дополнительные льготные условия. В свою очередь арендодатели должны будут разработать гибкие условия, чтобы оставаться конкурентоспособными.
Аналитическая служба kn.kz
Фото: Евгений Ткаченко
