В 2018 году, так же как и в последние годы, на рынке офисной недвижимости Алматы прослеживалась тенденция сохранения спроса на офисы open space.
"Помещения такого формата имеют более высокий уровень заполняемости в сравнении с офисами с кабинетной системой. Кабинетная планировка, несмотря на высокие показатели заполняемости, достигнутые ранее, в динамике менее популярна", – высказывают мнение аналитики консалтинговой компании Colliers International Казахстан.
По их данным, в 2018 году заполняемость офисов формата open space по классам А и Б составила 94,7%, притом что в общем объеме предложения доля помещений такого формата по обоим классам достигает 76,2%. На помещения с кабинетной планировкой приходится 7,5% от общего объема предложения, заполняемость по итогам прошлого года составила 93,3%. Офисные помещения смешанной планировки составляют 16,2% в объеме предложения по классам А и Б, заполняемость в этом сегменте – 70%.
Кроме того, по данным аналитиков компании, сохраняется положительная динамика предложения и спроса на офисы формата "коворкинг". Помимо существующих коворкинг-центров, как отмечают эксперты, ряд бизнес-центров прорабатывает свою концепцию с учетом требований рынка.
Уровень заполняемости: динамика в классе Б
По итогам прошлого года средневзвешенный уровень заполняемости в целом по офисным помещениям класса А составил 91%, по офисным помещениям класса Б – 90%.
Рост предложения в 2018 году по-прежнему наблюдался в сегменте офисов класса Б. Положительную динамику сохранил и темп заполняемости помещений этого класса: с 82% в начале года этот показатель вырос до 90% к концу года.
Вместе с тем уровень заполняемости офисов класса А в течение года практически не изменился (92% – в I квартале, 91% – в IV квартале прошлого года).
Существующие офисные помещения классов А и Б, общая площадь, 2018 г., %
Источник: Colliers International
Арендные ставки: диапазон широк
Ставка аренды составила для помещений класса А от 5800 до 18500 тенге за кв. м, для помещений класса Б – от 3500 до 11100 тенге за кв. м (без учета НДС и эксплуатационных расходов, из расчета среднего обменного курса 370,13 тенге за доллар на конец 2018 года).
Арендные ставки с привязкой к курсу доллара остаются актуальными в ряде бизнес-центров класса А и в некоторых бизнес-центрах класса Б.
По данным экспертов компании, эксплуатационные расходы варьируются в пределах от 240 до 2500 тенге за кв. м в месяц. Во многих бизнес-центрах класса Б эксплуатационные расходы включены в арендную ставку.
Отметим, что по итогам 2017 года ставки на рынке офисной недвижимости Алматы варьировались от 5500 до 17000 тенге за 1 кв. м по классу А и от 3000 до 10000 тенге за 1 кв. м по классу Б (цены рассчитывались исходя из среднего обменного курса 333 тенге за доллар в декабре 2017 года).
Общий объем предложения офисных помещений классов А и Б по типу планировки и их заполняемость, 2018 г., %
Источник: Colliers International
Бизнес-центров класса Б станет больше
В настоящий момент в Алматы ведется строительство пяти офисных зданий. Четыре из них планировались к вводу в конце 2018 года, однако сдача в эксплуатацию и открытие этих объектов переносятся на I и II квартал 2019 года.
"Общая площадь строящихся объектов – 36000 кв. м. Все планируемые площади относятся к классу Б. По окончании строительства этих бизнес-центров общая площадь офисных зданий на рынке увеличится примерно на 2,8%. Такой прирост позволит сохранить рыночные ставки на текущем уровне в краткосрочной перспективе", – отмечают аналитики компании.
Динамика уровня заполняемости офисных помещений классов А и Б, 2018 г., по кварталам, %
Источник: Colliers International
Конкуренция арендодателей повысится
На сегодняшний день рынок офисной недвижимости Алматы представлен большим количеством качественных помещений с высоким уровнем заполняемости. Бизнес-центры более низкого качества уступают в конкуренции, в результате чего имеют более высокий уровень вакантности.
"Существует спрос потенциальных арендаторов на новые, качественные объекты, однако выбор падает, как правило, на предложения с наиболее гибкими условиями договора", – отмечают аналитики.
По их мнению, наличие свободных офисных помещений в существующих бизнес-центрах города, а также ожидающийся ввод новых объектов повысит уровень конкуренции арендодателей в среднесрочной перспективе.
В качестве одной из тенденций называется стабильный рост общего числа новых юридических лиц в Алматы. По состоянию на конец 2018 года количество зарегистрированных юридических лиц составило 124083 единицы, увеличившись на 4,8% по сравнению с аналогичным показателем 2017 года. По мнению экспертов компании, это один из факторов увеличения спроса на офисные помещения.
Елена Тумашова
