Цены на жилую недвижимость в Уральске за год выросли на 20%, следует из данных госстата. Это несколько ниже республиканских темпов в 27%, но до недавнего времени укладывался в глобальный тренд. Однако сейчас рынок, вероятно, погружается в стагнацию. Покупательская способность населения падает, рынок теряет ликвидность, что и выливается в сокращение сделок по купле-продаже. Что дальше? Риелторы уверены – издержки себестоимости удержат цены на первичку, однако на вторичном рынке они могут обвалиться.
Драйверы роста цен на уральскую недвижимость?
Рост первичного и вторичного сегментов рынка за последние годы – следствие роста курса доллара и стройматериалов, в результате которого застройщики стали повышать свои цены, потянув за собой и стоимость уже построенного жилья, комментируют inbusiness.kz руководитель агентства недвижимости "Этажи" Сайлаубек Ескалиев и специалист по недвижимости агентства "Листинг" Юлия Тешина.
В структуре продаж до 50% квартир люди продают с целью расширить свою жилплощадь, купить квартиру большей квадратуры, продолжает Тешина. Еще в 50% случаев люди продают доставшееся в наследство от умерших родственников жилье или собственные квартиры при переезде в Россию.
"В России цены на недвижимость тоже растут. Поэтому те, кто запланировал переезд в РФ, подняли цены на свои квартиры, чтобы продать здесь подороже и суметь купить себе на эти деньги жилье там", – объясняет Юлия Тешина.
Так, если в 2021 году квадратный метр недвижимости на вторичном рынке Уральска стоил 216-220 тыс. тенге, то сейчас этот же "квадрат" вторички стоит 311-320 тыс. тенге. В новых микрорайонах города – 4-м, 5-м, 7-м, востребованных среди молодежи, жилье стоит еще дороже – 330-340 тыс. тенге за 1 кв. м. Застройщики предлагают новое жилье с черновой отделкой по цене от 300 тыс. тенге за 1 кв. м (в 2022 году было 270-280 тыс. тенге).
Как констатируют риелторы, за год квартиры без ремонта стали дороже на 1-2 млн, недвижимость с ремонтом подорожала на 1,5-2 млн тенге. С хорошим ремонтом однокомнатная квартира в Уральске сейчас стоит в среднем 10 млн тенге, 12 млн тенге и выше – двухкомнатная. Трехкомнатную квартиру из разряда "заходи и живи" в городе можно приобрести по цене 14-18 млн тенге.
Сделок купли-продажи становится меньше, а цены встали
При этом риелторы отмечают, что сейчас цены на жилье в городе расти прекратили.
"До апреля 2022 года цены на недвижимость в Уральске росли, но в тот момент изменили порог достаточности пенсионных накоплений, которые граждане Казахстана могут использовать на покупку жилья, соответственно, закончился бум покупки жилья за счет пенсионных накоплений, – объясняет ситуацию Сайлаубек Ескалиев. – Плюс – 25 апреля этого года повысилась базовая ставка Нацбанка РК до 14%, соответственно, банки второго уровня повысили ставку вознаграждения по ипотечным кредитам до 16-17% годовых (было 14%)".
Как следствие, в марте-апреле 2022 года наметилось снижение сделок купли-продажи жилья. Ушли те покупатели, кто приобретал квартиры за счет пенсионных накоплений, кто оформлял льготную ипотеку по госпрограмме "Баспана хит".
Не оживился рынок недвижимости Уральска и с приходом лета. Если в прошлые годы, как отмечают в агентстве недвижимости "Листинг", летом росло количество сделок, примерно на 20%, то сейчас наоборот – количество сделок снижается. В месяц здесь совершают не 50, а 40 сделок купли-продажи жилой недвижимости.
"Из-за того, что поднялись ипотечные ставки, ситуация в стране нестабильная, продукты дорожают бесконечно, спрос на жилье упал. Люди боятся влезать в ипотеку. Те, кто получают стабильную зарплату, покупают жилье. Остальные ждут, когда ставки на ипотеку понизятся", – рассказывает Юлия Тешина.
Сейчас на ипотечном рынке осталось всего два игрока – Отбасы банк и Банк ЦентрКредит. Сбербанк России в связи с санкциями перестал заниматься выдачей ипотечных займов. И теперь почти 90% ипотечных сделок приходится на вкладчиков Отбасы банка (еще год назад, по данным риелторов, у этого банка было до 70% займов по ипотеке в Уральске).
"Рынок недвижимости Уральска держится за счет Отбасы банка. Если бы не было этого банка, местный рынок недвижимости бы встал", – констатирует глава агентства "Этажи".
"Недвижимость дешеветь не будет точно"
Сайлаубек Ескалиев отмечает, что сейчас растет число предложений на рынке недвижимости. И, по его мнению, оно уже достигло своего пика. Так, на начало июля 2022 года портал "Крыша" дает свыше 3500 предложений продажи квартир в Уральске. В прошлом году, во время пенсионного бума, когда активно шли сделки по продажам жилья за счет пенсионных накоплений, таких предложений было 1800-1900. И эти квартиры, по словам риелтора, покупатели буквально сметали.
"Сейчас рынок насыщен предложениями о продаже жилья. Цены стоят. Рынок неволатильный. Скорее, это стагнация. Но сказать, что жилье в городе будет дешеветь, я не могу. Продавцы тяжело идут на уступки. Они видят, что все дорожает, поэтому психологически не готовы снижать цены на свои квартиры", – поясняет он свою позицию.
"Многие продавцы с началом роста курса доллара сняли объявления о продаже квартир. После того как доллар стал чуть снижаться, они стали спешно выставлять свое жилье, чтобы продать и расшириться или переехать, – рассказывает Юлия Тешина. – Отсюда такой рост предложений на рынке недвижимости. Незначительно – по 500-700 тысяч тенге – сейчас при продаже они уступают, если видят реального клиента. Но в перспективе цены на жилье падать точно не будут. В столице Казахстана цены тоже выросли – 420 тысяч за квадрат. У нас есть семьи, которые переезжают в Нур-Султан, продают жилье и хотят купить в столице равноценное. Они здесь выставляют трехкомнатную квартиру за 40 млн тенге, чтобы в столице купить равноценное жилье за те же деньги".
Риелторы, не сговариваясь, делают прогноз, что до конца года цены на квартиры в Уральске будут на том же уровне. Если и будет изменение, то только в сторону повышения – плюс 2-3% к текущей стоимости квартир.
"Недвижимость – это такая же базовая потребность человека, как еда. На нее всегда будет спрос. Ждать, что из-за роста цен на продукты спрос на недвижимость упадет, и цены на квартиры обвалятся, нельзя. У каждого пятого жителя нашей области – это 22% экономически активного населения – есть депозит в Отбасы банке. Проходит 3 года, человек накапливает нужную сумму и приобретает при помощи банка недвижимость. До конца года ни бурного роста цен, ни снижения спроса на жилье не будет. Отбасы банк не даст рынку недвижимости просесть. Он генерирует большое количество вкладчиков – потенциальных покупателей квартир, которые держат спрос на жилье на высоком уровне", – заключает Сайлаубек Ескалиев.
Будут ли цены на недвижимость в Казахстане расти дальше?
Нина Лукьяненко, советник президента Объединенной ассоциации риелторов Казахстана:
"Сложно давать прогнозы в крайне нестабильном мире. Важно понимать, что обстоятельств, которые влияют на формирование цен, очень много. Начиная с курса валют, заканчивая возможными подпитками со стороны государства – как например, возможность освоить свои пенсионные накопления на приобретение жилья и т.п. Количество сделок в республике после увеличения порога достаточности ЕНПФ значительно сократилось. Не просто сократилось, а значительно сократилось, что не может не влиять на цену жилья.
Однако не следует скидывать со счетов то, что растут цены на строительные материалы. На сегодня предпосылок для резкого обвала цен на жилье, вопреки разным существующим мнениям, – нет. Есть предпосылки для выравнивания цен на вторичную недвижимость – которая, с моей точки зрения, все же переоценена. И мы уже наблюдаем эту тенденцию непосредственно в сделках купли-продажи. Сделок по факту проходит очень мало – точно меньше, чем нам бы хотелось, и это находит свое отражение в ценах.
Продаются те объекты, где продавец готов договариваться с покупателем о цене, где продавец готов уступать в своих запросах. По моей оценке, до конца года продолжится плавное скольжение цен в сторону понижения на вторичном рынке, первичный же рынок останется на прежнем уровне. Возможно, мы сможем снова увидеть акции от застройщиков с предложениями одноразовых акционных снижений или выгодных рассрочек и т. д. Общая же ситуация будет зависеть в целом от экономической ситуации в стране и действий со стороны государства. Как известно, уже поступали некоторые предложения в плане предоставления субсидированнной ипотечной ставки. Не думаю, что это возможно. Поэтому ожидать резких колебаний цен на недвижимость не стоит.
Светлана Макарова
