О ситуации в строительном секторе и мерах, которые могут реанимировать отрасль, в интервью inbusiness.kz рассказал заместитель председателя Союза строителей Казахстана Серикжан Мергенбаев.
Наблюдается ли спад спроса населения к первичному жилью в условиях пандемии?
Спрос падает, но и предложение падает. Мы можем констатировать, что за свои деньги ни один застройщик не начал строить жилье, новые сваи сегодня не забиваются. Если какие-то строительные работы и начинаются, то это большая часть на объектах с государственным заказом. Строительная отрасль выживает за счет размещения госзаказа.
Все же определенный спрос у населения есть на первичное жилье, в том числе отложенный. Есть люди, которые не могут определиться с инвестициями и боятся держать их в деньгах. Часть людей накопленные средства все-таки вкладывают в недвижимость. В основном это касается строящихся объектов, к которым у населения имеется доверие.
Но застройщики сталкиваются с давлением на себестоимость. В стране наблюдается рост цен на многие категории товаров – от продуктов питания до строительных материалов. Подорожали и строительные работы. Сейчас мы проводим встречи со стройкомпаниями из регионов. Они говорят, что испытывают трудности с кадрами. Неквалифицированная рабочая сила, которая была высвобождена в период карантина, не возвращается. Сейчас началась пора сбора урожая, и большая часть работников сейчас задействована на полях. Соответственно, они повышают стоимость своих услуг.
Привлечь дешевую рабочую силу из близлежащих государств нет возможности, границы закрыты. А в Алматинской, Жамбылской и Туркестанской областях к строительству обычно привлекались рабочие из Узбекистана и Кыргызстана. То есть существует дефицит рабочей силы. Нам приходится поднимать зарплаты, соответственно, себестоимость начинает дорожать.
То есть речи о сокращении штатов не идет?
Есть дефицит, и есть сокращения. Дефицит отрасль испытывает в неквалифицированных рабочих людях. После режима ЧП мы не можем их вернуть. Что касается административного персонала, то здесь пришлось людей сократить на 20%. Возможно, сейчас идет восстановление предыдущих показателей.
Насколько помогла дорожная карта занятости?
По дорожной карте занятости в режиме специального порядка в госзакупках было охвачено много проектов, но не все исполняются. То есть заключаются дополнительные соглашения о приеме на работу сотрудников через центры занятости. Однако люди, зарегистрированные в качестве безработных, не особо рвутся работать на стройку. То есть безработица растет, но и желающих работать не много. Например, у одного подрядчика есть обязательство, что он 300 человек должен принять на работу, а к нему только 100 человек устроилось. Остальные отказываются работать.
Насколько изменилась себестоимость строительства жилья?
В марте, когда только пандемия началась, мы проводили опрос, и уже тогда отмечался рост цен на строительные материалы от 5% до 15% в зависимости от категории. Причем подорожали не только импорт, но и продукция отечественных производителей, потому что казахстанским предприятиям необходимо компенсировать свои убытки или их сырье является импортным.
И мы должны понимать, если в целом рынок движется в сторону увеличения цен, то не может отдельный игрок их удерживать.
В среднем с учетом роста цен на рабочую силу и строительные материалы себестоимость квадратного метра увеличилась на 15-20%.
В части реальной картины в отрасли. Глава государства в своем послании поднял вопросы статистики. Официальные данные говорят о том, что строительная отрасль, несмотря на пандемию, выросла на 6%, но, когда мы опрашиваем застройщиков, картина абсолютно другая. На примере одной компании я могу сказать, что контрактов они заключили больше, но в конечном итоге по объемам выполненных работ в сравнении с аналогичным периодом прошлого года мы наблюдаем спад на 30%.
Как на ценах в сегменте первичного жилья отразятся снижение спроса и одновременный рост цен на строительные материалы?
Перед застройщиками стоит непростая задача по удержанию цен на жилье. Если мы будем повышать стоимость квадратных метров, то мы отпугнем и так слабый спрос. Но при этом мы теряем в части прибыли. Наша маржинальность практически свелась к нулю.
Планируют ли застройщики в таких условиях строительство новых объектов?
Сейчас стоит задача достроить существующие проекты, а ситуация с новыми проектами оставляет желать лучшего. Сейчас уже имеют место быть ситуации, когда стройкомпании самостоятельно начатые объекты достраивают по государственному заказу.
При этом государство ставит очень амбициозную цель – ввести в эксплуатацию 15 млн кв. метров. В этом году, возможно, этот показатель будет введен, так как строительство объектов уже началось и их нужно завершить. Что нас ждет в следующем году – неизвестно. Можно говорить, что с новым строительством возникнут проблемы.
"5-10-20" оживит спрос на жилье?
Данная программа окажет положительное влияние, но в ней не стыкуется предельная стоимость жилья. Время, когда люди покупали однокомнатные квартиры, уже проходит. Они предпочитают приобретать в ипотеку двух-трехкомнатные квартиры с заделом на будущее. И это логично. Зачем брать в ипотеку на 20 лет однокомнатную квартиру?
Мы надеемся, что открытие доступа к части средств из ЕНПФ также даст результат, что это будет способствовать стимулированию спроса.
Какие меры поддержки помогут разогреть строительную отрасль?
В сегменте строительства жилья нам необходимо субсидирование проведения инженерных сетей. Это позволит снизить себестоимость квадратного метра. Также мы предлагаем для молодых семей и социально уязвимых слоев населения ввести нулевую и даже регрессивную (отрицательную) ставку по ипотечным кредитам. Что даст колоссальный эффект, то есть через налоги будут возвращены те средства, которые будут направлены для субсидирования процентной ставки – БВУ. И здесь не нужно думать о прибыльности, например, ЖССБ, потому что можно обеспечить мультипликативный эффект за счет регрессивной ставки. Другими словами, мы говорим о рассрочке. С помощью этого инструмента каждый вложенный тенге может принести четыре-пять тенге в виде налогов. И самое главное, это деньги не в один конец, это возвратные средства.
У нас есть льготные ипотечные программы, но от них маленькая отдача. Если мы возьмем программу "7-20-25", то в ней максимальная стоимость жилья ограничивается до 25 млн тенге. Сегодня в эту цифру уложиться сложно, особенно в Нур-Султане и Алматы. Имеется необходимость повысить этот порог. Такой потолок в программе ввели для того, чтобы ежемесячный платеж заемщикам был по силам. Чтобы он стал рабочим и среднестатистическая семья смогла оплачивать его, надо снижать ставки по ипотеке.
Предложенные меры по отрицательной ставке ипотеки должны касаться только госжилья и только тех лиц, которые нуждаются. Впоследствии если эффект будет хороший, то можно масштабировать ее для всего населения.
У нас каждый третий брак распадается в том числе из-за бытовой неустроенности. Поэтому льготы должны быть предусмотрены для новых семей без привязки к возрасту. Если это первый брак для одного из супругов, то можно им дать возможность улучшить жилищные условия.
Ранее Союз строителей Казахстана заявлял о монополизации строительного рынка. Какие факты об этом свидетельствуют?
Союз строителей Казахстана провел анализ государственных заказов по строительно-монтажным работам. Мы обратили внимание, что 831 контракт был заключен с 22 компаниями на сумму 971 млрд тенге. Это данные по состоянию на 14 июля текущего года. То есть это говорит о том, что идет монополизация рынка. Речь идет, в том числе, о программе "Дорожная карта занятости".
Стоит напомнить, что глава государства поручил создать агентство по борьбе с монополией и защите конкуренции. И в рамках этого мы поднимаем вопрос того, чтобы госзакупки проходили специальным порядком до конца года.
Мы не говорим, что все госзаказы забирает компания BI Group. Но на рынке долевого строительства эта компания доминирует. Такая ситуация складывается в силу того, что в Законе "О долевом участии в жилищном строительстве" прописано ограничение, которое предусматривает, что привлекать средства дольщиков могут застройщики, которые имеют за плечами 18 тыс. квадратных метров. Это стало барьером для многих компаний, которые могут строить не менее качественное жилье.
Союз Строителей Казахстана активизировал работу по защите конкуренции и добросовестности. Мы также выступаем против публикации черных списков застройщиков, которые нужно рассматривать в плоскости соблюдения защиты конкуренции. Население сейчас в период неопределенности и кризиса взбудоражено. Люди не знают, куда вкладываться. И эти черные списки только усиливают напряжение в целом на рынке строительства.
Но в долевом строительстве много рисков мошенничества и того, что объект могут не достроить…
В Казахстане действует Закон "О долевом участии в жилищном строительстве", согласного которому с 2016 года строительные компании могут вести долевое строительство тремя способами. То есть при соблюдении законодательства застройщики имеют право привлекать деньги дольщиков. Здесь надо работать с населением и разъяснять права. Если вы решили вкладываться на определенном этапе строительства, то вы должны у застройщика спросить – есть ли у него разрешение на привлечение средств дольщиков. Если застройщик продает в обход законодательства, то нужно отдавать себе отчет, что здесь есть риск.
О разрозненности игроков отрасли говорится уже давно. Проводится ли какая-то работа по выработке единой позиции касательно вопросов развития стройсектора?
Да, в настоящий момент реализуется программа по подготовке отраслевых менеджеров по управлению изменениями по инициативе фонда "Академия Елбасы" и канцелярии премьер-министра. Цель программы – привлечь экспертов с высоким уровнем багажа компетенций и экспертностью для решения государственных задач без привлечения на государственную службу. Я был отобран в качестве лидера команды по отрасли "Строительство".
По итогам заседаний данного проекта мы определили вопросы, которые требуют решения. Во-первых, необходимо менять подходы к планированию и проектированию. Во-вторых, сейчас много говорится о новых технологиях, и в стройсекторе этот вопрос назрел. В отрасли имеется большой потенциал для экспорта инженерных услуг. Сегодня их стоимость в Казахстане в четыре-шесть раз дешевле, чем на рынках стран ОЭСР. BIM-технологии дают возможность проектировать в удаленном режиме. Для этого нам необходимо внедрять международные стандарты строительства.
И третье направление касается эффективного исполнения бюджета при строительстве инвестиционных проектов. Необходимо уходить от погони за освоением бюджетных средств. В международной практике поощряется, когда компания построила в срок и показала экономию. У нас важнее вовремя освоить выделенную сумму. И здесь уже формируются коррупционные риски. Также мы предлагаем регистрировать конфликт интересов, чтобы на проекте не складывалась порочная практика для коррупции.
Карина Алимова
Подпишитесь на наш канал Telegram!
