Строительный рынок в Казахстане переживает непростые времена. Какие факторы на это влияют, будет ли эта отрасль по-прежнему развиваться и какие трудности возникают сегодня, об этом корреспонденту inbusiness.kz рассказал заместитель председателя президиума республиканского объединения юрлиц "Союз строителей Казахстана" Баниямин Файзулин.
– Что ожидает строительную отрасль Казахстана в текущем году на фоне завершения льготных ипотечных госпрограмм и повышения порога достаточности пенсионных накоплений с 1 апреля?
– На развитие строительной отрасли в Казахстане, помимо завершения льготных ипотечных госпрограмм и повышения порога достаточности пенсионных накоплений, влияют и другие факторы. Например, внешнеполитическая ситуация, разрывы налаженных каналов поставки товаров, рост цен на строительные материалы, рост курса доллара и рубля, высокие процентные ставки по заемному кредитованию, а также законодательное регулирование, проводимое государством.
В целом в связи с удорожанием строительных материалов, ростом цен на жилье и снижением покупательской способности усматривается спад в строительной отрасли.
Хотелось бы отметить, что одно рабочее место в строительной отрасли создает не менее 7 рабочих мест в иных отраслях экономики. Таким образом, ухудшение ситуации в строительной отрасли неминуемо повлечет ухудшение ситуации в смежных отраслях, увеличение уровня безработицы и социальной напряженности.
– Каким образом, на Ваш взгляд, можно не допустить такого исхода?
– Для недопущения спада в строительной отрасли государство имеет множество возможностей, как финансовых путем принятия новых государственных программ, так и не финансовых путем совершенствования государственного регулирования. К примеру, для решения вопроса высоких процентных ставок по заемному кредитованию Союзом строителей Казахстана предлагается дополнить Закон РК "О долевом участии в жилищном строительстве" новыми способами организации долевого участия в жилищном строительстве.
Мы предлагаем рассмотреть такие вопросы, как: получение гарантии от субъектов страховой деятельности, получение разрешения на привлечение денег дольщиков при выполнении не менее 15% от стоимости проекта, получение разрешения акимата на привлечение денег дольщика за счет формирования залога (обременения) из материальных активов застройщика, получение разрешения местного исполнительного органа на привлечение денег дольщиков по проектам жилищного строительства с участием местного исполнительного органа, привлечение денег дольщиков посредством деятельности жилищно-строительного кооператива.
Кроме того, в настоящее время АО "Казахстанская жилищная компания" (КЖК) является единым оператором жилищного строительства, который фактически является монополистом по вопросу выдачи гарантий при долевом участии в жилищном строительстве. В связи с этим предлагается законодательно исключить монополию КЖК и предоставить возможность выдавать гарантии, помимо КЖК, иным субъектам квазигосударственного сектора, например АО "Самрук-Казына". Таким образом, будут работать рыночные механизмы и конкуренция, что, соответственно, приведет к увеличению объемов гарантирования и увеличению объемов жилищного строительства.
Сегодня, по оценке министерства национальной экономики, спрос на жилье можно охарактеризовать следующими цифрами: в АО "Отбасы банк" открыто 2,2 млн депозитных счетов, около 500 тыс человек находится в очередях местных исполнительных органов, а также 1,5 млн человек – в очереди на 10 соток земли.
Идет большой приток людей в города из сельской местности, потому что в сельской местности нет инфраструктуры, нет работы, устраивающей многих людей, кроме развития сельского хозяйства. Поэтому люди едут в города, столицу, в областные центры, и количество нуждающихся в жилье пополняется ежемесячно, ежегодно.
В связи с этим грубо до 3 млн людей, которые сегодня нуждаются в жилье, не имеют стабильного заработка, возможности накапливать, живут от зарплаты до зарплаты. Поэтому необходима помощь со стороны государства, финансирование, недорогие ипотечные кредиты. Учитывая то, что сегодня инфляция достаточно высокая и за 7 лет произошло падение курса тенге относительно курса доллара со 180 до 430 тенге за доллар США, а это более чем 100%, можно предположить, что эти инфляционные риски будут продолжаться в будущем.
В связи с этим, проще направить финансовые ресурсы на строительство реальных объектов, на жильё, инфраструктуру, школы, детские сады, больницы и на поликлиники, чем допустить снижение курса тенге по отношению к другим валютам. Поэтому, в первую очередь, мы видим необходимость в поддержке населения, нуждающегося в жилье и создании возможности получения кредитов через различные программы с охватом не только тех категорий, которые были включены в ранее принятых программах, а всех категорий граждан, которые нуждаются в жилье.
– Как это отразится на положении строительного сектора?
– Конечно, строительную отрасль будет ожидать падение в доле ВВП страны, соответственно снизятся зарплаты, увеличится безработица, у людей не будет стабильной работы и зарплаты. Прерывание отчислений усложнит людям возможность в получении ипотеки. Ухудшение ситуации в строительной отрасли неминуемо повлечет за собой ухудшение ситуации в экономике страны. Допустить это очень опасно и рискованно, так как на восстановление уйдет больше времени и сил, поэтому необходимо принятие срочных мер.
– Существует ли риск банкротства застройщиков?
– В текущем году из-за санкций против России с конца февраля этого года идет волна роста цен на стройматериалы, и возникают сложности с поставками материалов. Поэтому считаем, что риск банкротства строителей на данное время очень высок, и он имеется.
Однозначно банкротство будет, но среди тех компаний, которые работают по государственному заказу, потому что присутствует не умелое управление ценообразованием и отсутствие своевременных корректировок. С 2020 года до сих пор не проведены корректировки по стоимости удорожания строительных материалов. Все ссылаются на местный бюджет, а местные бюджеты все дотационные и в бюджетах эти средства не заложены.
Мы говорим о неумелом и неграмотном управлении, о тех руководителях ведомств, где работают функционеры, а не хозяйственники, вообще без опыта работы в хозяйстве, в бизнесе, в строительстве, в экономике. Функционеры, которые никогда не работали на производстве и не имеют ни знаний, ни опыта.
Касательно деятельности частных застройщиков, которые используют собственные средства, то их ситуация более оптимистична, потому что они могут ежемесячно корректировать стоимость квадратного метра при строительстве. Банкротство таких компаний маловероятна, поскольку у таких компаний есть запасы, какие-то возможности, которые могут привести их к завершению строительства. В этой части более оптимистичный прогноз.
Возможно, что новые компании, которые не имеют запасы могут попасть в не простую ситуацию, но более опасная ситуация именно с предприятиями, которые исполняют государственные социальные заказы (по госзакупкам). Сотни тысяч работников могут остаться без работы, без стабильного дохода и без будущего получения ипотеки и кредита, без возможности попасть в государственные ипотечные программы для приобретения жилья.
– Как бы Вы прокомментировали официальные данные, которые свидетельствуют о сверхприбылях застройщиков? В качестве примера, себестоимость квадратного метра примерно в 1,5-2 раза ниже рыночных цен. Прокомментируйте.
– В настоящее время себестоимость строительства выросла на 35-40%, а материалы на 60-90%. Дело в том, что когда неграмотные представители госорганов начинают рассуждать на счет себестоимости и не советуясь с экспертами принимают решения, то здесь уже приходится удивляться. У нас есть четкие, конкретные цифры и данные. Когда руководитель ведомства озвучивает, что квадратный метр 160 тыс тенге, он не учитывает, что это берется на общую площадь здания, а в коммерческом строительстве в расчет берется только продаваемая часть.
Продаваемая и не продаваемая часть отличается в объеме на 20-25% и соответственно тогда к стоимости продаваемой части надо прибавить расходы, которые уходят на непродаваемые части (20-25%). Сюда входят лестничные пролеты, ступени, холлы, лифтовые холлы, коридоры, технические этажи, технические помещения, где располагаются тепловые узлы, элеваторы, теплообменники, электрощитовые, насосные станции, и др. помещения, которые необходимы для работы и жизнедеятельности всего дома.
На это строительство уходят строительные материалы, но при продажах оно не продается, поэтому эта стоимость прибавляется к стоимости квадратного метра продаваемой площади квартир, составляющая 20-25%.
Если год назад руководитель ведомства заявил, что стоимость квадратного метра 160 тыс тенге, то нужно прибавить к этой сумме еще 32 тыс тенге (20%), а может и больше 40 тыс тенге, тогда уже будет 200 тыс тенге. При этом, не учитывается стоимость наружных сетей, стоимость благоустройства, земли, сноса дач, старых строений на территории выделенного участка.
Допустим, в среднем на 1га земли приходится 300 млн тенге и 23 тыс тенге на 1 кв.м. строительства, при этом, не учитывая расходы на предпроектные расходы и изыскательские расходы, на эскизный проект, на рабочий проект, на экспертизу, на управляющие компании. И все это складывая, в итоге стоимость выходит около 300 тыс тенге только себестоимости, поэтому говорить о возможности иметь сверхприбыль – это немного ошибочное мнение. Поэтому Союз строителей Казахстана готов выйти на дебаты и все это разложить и поспорить с любым чиновником, который сегодня регулирует строительный рынок.
Индира Кусаинова
