Если сегодня жилищный фонд в стране исчисляется 341 млн кв. м, то, по меркам Организации Объединенных Наций, на 18-миллионное население республике недостает почти 200 млн кв. м жилья. На одного казахстанца в стране приходится 21 кв. м. Стоит оговориться, что это только средний "градус по комнате". Так, по данным, опубликованным Национальным банком в постановлении правления № 123, в двух крупных мегаполисах, Астане и Алматы, показатель приближен к установленному международными стандартами значению – 30 кв. м, в регионах же обеспеченность жилой площадью варьируется от 16 до 22 кв. м. Диспропорция достигает двукратных размеров.
Источник: Нацбанк на основе данных Комитета по статистике МНЭ РК, 2018 г.
Астана и Алматы, где, как указывалось выше, с обеспеченностью жильем картина складывается более или менее благополучно, одновременно бьют рекорды по объему ввода жилых площадей. В минувшем году, к примеру, в столице было построено 2,3 млн кв. м, в первом полугодии 2018 года – 1 млн кв. м. Это в два раза больше, чем в Мангистауской области, которая, к слову, входит в тройку лидеров в данном рэнкинге. По сравнению с Жамбылской областью, где проблема дефицита жилья стоит наиболее остро, темп строительства с начала текущего года отставал от столичной динамики в семь раз. Налицо явный перекос.
Объем ввода жилых зданий в Казахстане
Источник: Комитет по статистике МНЭ РК, 2018 г.
Усилит ли эти расхождения запуск новой ипотечной программы от государства "7-20-25"? По ее условиям заем предусматривается только на приобретение первичного жилья, а это означает, что в большем объеме средства, выделяемые на реализацию программы, осядут в Астане и Алматы. Данные города являются точками притяжения для внутренних мигрантов, можно ожидать, что спрос на жилье в них будет поддерживаться прибывающим потоком населения. С учетом того, что "7-20-25" также направлена на разогрев жилищно-строительной отрасли, логично ожидать увеличения объемов строительства в этих мегаполисах.
По мнению главного научного сотрудника Казахстанского института стратегических исследований при президенте РК Вячеслава Додонова, Астана и Алматы станут основными центрами реализации ипотечной программы от государства. Однако к перегреву рынка жилищного строительства, считает он, это не приведет.
"Алматы и Астана, будучи крупнейшими городами и основными центрами притяжения жителей Казахстана, конечно, станут и основными центрами реализации программы. Вероятность перегрева рынка ограничивается спросом на жилье и возможностями участников программы, которые имеют свои пределы. Требования, которые предъявляются к участникам программы – по наличию работы, дохода, отчислений в ЕНПФ и прочие, а также существенная разница в предельной цене жилья между мегаполисами и регионами выступают ограничителями притока желающих купить жилье в Алматы и Астане. Кроме того, эта программа все же имеет свои пределы, и жилье, строящееся по ней, будет составлять относительно малую часть рынка, так что не думаю, что перегрев из-за нее возможен", – полагает Вячеслав Додонов.
При этом, отмечает эксперт, оживление стройотрасли в городах республиканского значения не исключает развития жилстроя в регионах. Программа приведет к увеличению предложения на рынке за счет увеличения объемов строительства.
"Рост объема предложения оказывает понижательный эффект на цены в теории. На практике ценовая динамика будет зависеть от многих факторов, в том числе не входящих в число эффектов от реализации этой программы, но я считаю, что в итоге с учетом всех факторов цены должны стабилизироваться или снижаться. С другой стороны, цены на недвижимость в Казахстане очень тесно коррелированы с объемом ипотечного кредитования – его рост сопровождается ростом цен, а сокращение приводит к их снижению. Программа "7-20-25" стимулирует увеличения кредитования, но в данном случае имеет место ограничение предельного размера цены жилья, которое, на мой взгляд, выступит ограничителем роста цен, и более сильным станет все же фактор увеличения предложения, которое будет давить на цены", – прокомментировал abctv.kz главный научный сотрудник КИСИ.
По прогнозам генерального директора IRISE GROUP Льва Тетина, в среднесрочной перспективе объемы жилищного кредитования за счет социальной ипотечной программы увеличатся.
"Программа "7-20-25" направлена на повышение доступности жилья через стимулирование ипотечного кредитования и строительной отрасли. Предложенные условия в перспективе трех-пяти лет повысят объем ипотечного кредитования с 25 до 50 процентов, что увеличит объем строительства и повлияет на снижение стоимости квадратного метра на 15-20 процентов в первичном и вторичном жилье", – считает эксперт.
Что касается наблюдаемых сегодня диспропорций по вводу жилья в регионах и двух центральных городах, то "7-20-25", полагает Лев Тетин, также планомерно оживит строительство в областях.
В мегаполисах, подчеркивает он, застройщики уже научены собственными неудачами и подходят к новому строительству более взвешенно, в этой связи резких скачков в объеме ввода жилой недвижимости не будет, заключает спикер. Напомним, в июле 2018 года в Казахстане заработала ипотечная программа "7-20-25", разработанная Национальным банком по поручению президента РК, данному в рамках одной из социальных инициатив.
Программа предусматривает выдачу ипотечных займов на 25 лет по ставке вознаграждения 7% при предоставлении первоначального взноса в объеме 20% от стоимости приобретаемого жилья. Получить кредит по программе может любой гражданин Казахстана, имеющий доход от трудовой и (или) предпринимательской деятельности, а также не имеющий жилья на праве собственности.
По "7-20-25" можно оформить ипотеку для приобретения жилья на первичном рынке в любом регионе страны. Стоимость жилой недвижимости не должна превышать 25 млн тенге в Астане, Алматы , Актау и Атырау, в других регионах – 15 млн тенге.
Оператором программы является дочерняя организация Национального банка Республики Казахстан – АО "Ипотечная организация "Баспана".
Ранее эксперты прогнозировали рост цен на новое жилье после запуска новой ипотечной госпрограммы "7-20-25".
Динара Куатова
