По официальным данным, приостановлено строительство 286 объектов, возводящихся за счет государственных инвестиций, но на самом деле их больше, считает заместитель председателя президиума республиканского объединения юрлиц "Союз строителей Казахстана" Баниямин Файзулин.
– Одним из аргументов застройщиков в части роста цен является рост цен на отделочные материалы. При этом подавляющая часть жилья продается в черновом варианте. Возможно, строители не хотят расставаться со сверхприбылью и снижать цены на жилье, создавая ажиотаж и дефицит?
– Рост себестоимости жилья зависит также и от роста стоимости отделочных материалов, поскольку отделочные материалы используются для оформления здания, подъездов независимо от продажи жилья в черновом или чистовом варианте. При этом доля стоимости отделочных материалов в общей смете объекта строительства зависит от конкретного объекта.
Стоимость жилья формирует рынок. Если есть спрос, при этом предложение ограничено, то, соответственно, будет рост, если же предложение превышает спрос, то, соответственно, будет снижение цен.
В общем, подорожали не только отделочные материалы, но и все строительные материалы. Стоимость арматуры в одно время поднялась до 480 тыс. тенге, и она уже заложена в фундамент, в стены и сейчас в бетоне, притом что цена снизилась до 380 тыс. тенге. Но в 2019 году арматура стоила 220 тыс. тенге и почти в 2 раза подорожала (80%) с учетом падения курса тенге, а когда стоимость доллара поднялась до 480 тенге, стоимость арматуры была дороже почти в 2,5 раза.
В прошлом году цемент стоил 29 тыс. тенге, сейчас уже 32 тыс. тенге. Когда мы говорим об отделочных материалах – это не только шпаклевка, это и утеплитель, кровля, которая также идет на отделку, утепление, гидроизоляцию и на подготовку здания. Есть общестроительные работы – это сам каркас, общестрой и отделка.
Цемент, песок, шпаклевка, даже местные материалы – щебенка и сыпучие материалы, профиль дорожают. Конструкции, которые привозим из-за границы: алюминиевые витражи, детали для крепления. Если мы даже устанавливаем металлопластиковые окна, то комплектующие тоже из-за границы приходят, поэтому все это дорожает, и связано это с падением тенге в отношении валюты, и в итоге сказывается на квадратном метре.
Большие холлы, составляющие до 20-25% от продаваемой площади, необходимо отделывать в чистовой отделке. Холлы первых этажей делаются из мрамора, гранита. При этом лифты, мрамор, керамогранит, краска, деревянные изделия подорожали – нет ни одного материала, который не подорожал. Поэтому говорить о сверхприбыли здесь неуместно.
– Учитывая внешние обстоятельства, можно ли утверждать, что цены на недвижимость будут продолжать расти дальше, несмотря на низкий спрос? И если да, то назовите основные драйверы этого роста?
– В связи с ростом цен на строительные материалы – арматуру, бетон, кирпич, отделочные материалы – возрастает и себестоимость строительства в конечном счете. В связи с этим снижение стоимости недвижимости на первичном рынке не усматривается. Касательно вторичного рынка, то здесь стоимость формируется исходя из ситуации на рынке, которая определяется спросом и предложением и зависит от множества факторов (от общеэкономической ситуации в стране, доходов населения, демографической ситуации, миграции, реализации государственных программ и т. д.), поэтому спрогнозировать очень сложно.
Во-первых, потребность в жилье есть, но из-за отсутствия возможности и финансирования на определенный период покупательская способность снизилась. Того объема продаж, который мы наблюдали в 2020-2021 годах, уже не будет. Хотелось отметить, что 85% всего объема строительства дали частные инвесторы, а государственный заказ составляет всего 12-15%. Поэтому цены росли из-за того, что росла стоимость строительных материалов. Потребность в жилье есть, но на некоторый период, пока рынок не профинансируют, он будет немного приостановлен, то есть такого высокого темпа строительства не будет. Если в 2020 году в г. Нур-Султане объем строительства достигал 3,5 млн кв. м, в 2021 году около 3 млн кв. м, то в 2022 году ожидается около 2,5 млн кв. м.
Ситуация будет усложняться. Обратите внимание, что с 2015 года в связи со свободным плаванием тенге курс доллара варьировался от 180 до 510 тенге и сейчас поднялся до 430 тенге. Поэтому если смотреть за последние 7 лет и использовать метод прогнозирования, то ближайшие 2-3 года будет удорожание или останется на этом уровне, но падения не будет, потому метод прогнозирования нам подсказывает и приводит такие данные. Будет остановка на этой стоимости или будет дальнейшее удорожание в ближайшие 2-3 года. Соответственно, в связи со свободным плаванием курса тенге материалы также будут дорожать в связи с инфляцией. И, возможно, в ближайшие 5 лет мы будем ожидать постоянный и стабильный рост стоимости квадратного метра.
Нужно учесть, что строителям не выгодно, чтобы стоимость материалов росла, потому что в начале строительства закладывают одну стоимость расходов, по завершении она дорожает на 30-60%, и ту рентабельность, которую закладывает строительная организация, она теряет и не получает. В итоге не обновляется техника, не отчисляется амортизация, не выплачиваются 13-я зарплата, бонусы и другие виды мотивации, не тратятся расходы на технологии, и компания потихоньку уходит с рынка.
Поэтому сегодня строители не заинтересованы в поднятии цен, и в такие периоды кризиса по опыту других стран необходима поддержка со стороны правительства.
– Какова занятость в строительном секторе и насколько эта цифра отличается от данных статистического бюро?
– Согласно статистическим данным, в строительной сфере в Казахстане по итогам 2021 года было занято 641,4 тыс. человек. Однозначно сказать, какова фактическая занятость в строительном секторе и насколько она отличается от статистических данных, точно никто не сможет.
Усматривается, что в сфере строительства занято около 1 млн человек вместе со смежными отраслями, возможно, и больше.
– Как выросли заработные платы в строительном секторе за последние два года? Просим указать по 10 самым востребованным специализациям, а также отдельно дать разбивку средних зарплат по регионам Казахстана.
– Зарплаты выросли. Сегодня зарплаты в регионах сравнялись со столицей и г. Алматы. К примеру, в г. Кокшетау всегда были низкие зарплаты, а сегодня у инженера ПТО зарплата от 350 до 450 тыс тенге. Так же в Караганде, Петропавловске и в городе Костанае. Зарплаты растут в связи с удорожанием продуктов питания, с повышением цен на различные социальные услуги, бизнес-услуги. Если зарплаты не корректировать то эксперты, специалисты покинут отрасль и это не выгодно. Приходится заинтересовывать, повышать зарплату специалистам в сфере строительства, но цены на квадратный метр по объектам государственных заказов не растут, и поэтому предприятиям, которые работают только на государственном заказе, приходится сложно в это время.
Самые распространенные профессии – это сметчик, инженер ПТО, простые рабочие, прораб, сварщик, сантехник, каменщик, водители, а также грейдеристы. Сегодня грейдеристу 800 тыс. тенге предлагают, нет грейдеристов, которые готовы работать на грейдере, и экскаваторщиков нет.
В первую очередь в дефиците сварщики, каменщики, арматурщики, бетонщики, плотники, сантехники, сметчики, инженеры ПТО, прорабы, даже хороших бухгалтеров нет с опытом работы. Нет управленцев с опытом работы, руководителей, которые могут управлять большими предприятиями, которые прошли именно бизнес-управление и получили хорошие знания.
– Есть ли статданные о количестве строящихся домов и тех, что временно приостановили стройку в стране из-за последних событий? Если да, то просим назвать цифры.
– В настоящее время приостановлено строительство 286 объектов, возводящихся за счет государственных инвестиций. Причиной остановки работ по 84 объектам стало удорожание, 202 приостановлены по ряду иных причин (погодные условия, сезонные ограничения и т. д.).
Официальной статистической информации в РОЮЛ "Союз строителей Казахстана" по данному вопросу не имеется.
Если обратите внимание, со слов руководителей МИИР РК было озвучено, что 286 объектов приостановлено, но на самом деле их больше. Усматривается, что государственные органы, когда необходимо приукрасить, завышают данные, а когда необходимо, пытаются занизить, поэтому полагаем, что на самом деле более 300 строительных компаний сегодня стоят из-за отсутствия пересмотра цен, из-за отсутствия корректировки.
Эти данные, по нашему мнению, не соответствуют действительности. Из 286 объектов 84 объекта приостановлены из-за корректировки, а 202 из-за погодных условий и других причин, но обратите внимание, что из-за погодных условий и других причин никогда стройка не стоит. Стройка может стоять из-за отсутствия финансирования – это во-первых, и во-вторых, это бывают дни, день-два, когда шквальные ветры, превышающие 20-25 м/с, или морозы, когда превышают 25-30 градусов мороза с ветром, и только тогда стройка может быть приостановлена – это январь. В другие дни в таких суровых резко континентальных условиях наши строители привыкли работать и продолжают работать. И этот аргумент, на который они ссылаются, говорит о том, что они хотят просто немного преуменьшить те данные, которые оказались, по нашему мнению, в результате неграмотной политики со стороны министерства.
– Как новая ипотечная программа повлияет на развитие рынка жилой недвижимости? Станет ли это эффективной экономической поддержкой для казахстанских застройщиков?
– Все будет зависеть от условий новой ипотечной программы. Во-первых, ипотечные программы необходимы для всех категорий граждан, которые нуждаются в жилье. Понятно, что нуждаются в жилье дети-сироты, которые растут без родителей, и многодетные матери, матери-одиночки, которые воспитывают детей, семьи, воспитывающие инвалидов, военнослужащие, врачи, работники правоохранительных органов. Понятно, что им всем необходимо жилье, но, кроме этой категории, есть еще и другие – это люди, которые работают на коммунальных и государственных предприятиях. Есть государственные предприятия, частные предприятия, которые работают в разных сферах услуг, которые не всегда могут предоставить жилье за свой счет, в аренду или в рассрочку своим работникам. Поэтому для всех категорий граждан должна быть возможность получить ипотеку.
Сегодня, профинансировав строительную отрасль, а также людей, нуждающихся в жилье, по различным государственным программам, предоставив финансирование не только банкам второго уровня, а также другим финансовым институтам, люди приобретут жилье. Таким образом, рынок и страна увеличат свой ВВП и доход на душу населения и мы поднимемся в рейтинге стран по потребности жилья на душу населения на несколько десятков пунктов выше.
Полагаем, что здесь очень большую роль играет грамотное управление рынком со стороны государства. Ипотечные программы необходимы под 5%, если не использовать эти деньги сейчас, то они в будущем обесценятся. Используя максимально сейчас различные программы, используя эти ресурсы в виде финансов, мы получим готовые объекты, инфраструктуру, жилье и эти сооружения никогда не обесценятся, они всегда будут в цене. Это материальное имущество, которое будет служить достаточно долго.
Индира Кусаинова
