В 2025 году лидеры рынка, такие как BI Development и Sensata, предпочли облигационные займы на миллиарды тенге классическим займам, сигнализируя о масштабной трансформации отрасли. На фоне сокращения ценового разрыва между первичкой и вторичкой и введения НДС 16% застройщики пытаются зафиксировать прибыль. Сможет ли малый бизнес пережить "налоговую гонку" и почему бренд застройщика больше не является гарантией высокой цены? Об этом подробнее inbusiness.kz рассказали эксперты Ассоциации застройщиков Казахстана (АЗК).
Диверсификация или "закручивание гаек"?
В последнее время наблюдается выход лидеров рынка на фондовые площадки KASE и AIX. Кейсы BI Development и компании Sensata породили слухи о том, что банки перестали кредитовать сектор.
Однако процесс наращивания кредитной нагрузки стройсектора бурно идет все последние месяцы.
Но в Ассоциации застройщиков Казахстана поясняют, что речь идет не о кризисе доверия со стороны банков, а об осознанной стратегии. У банков существуют жесткие пруденциальные ограничения, лимитирующие объем риска на одного заемщика.
Параллельно рынок капитала стал альтернативой: BI Development в 2024 г. размещала на KASE выпуски 15 млрд тенге (доходность 17,25%) и 15 млн долларов (доходность 7,5%).
Sensata зарегистрировала на AIX программу на 100 млрд теге и выпустила первый транш на 10,01 млрд тенге, а также анонсировала размещение на 12 млрд тенге со ставкой 21% годовых (3 года).
В реальности обычно работает связка причин. Это скорость привлечения денег, гибкость структуры долга, "длинные" ресурсы под проекты и так далее.
"Рынок капитала стал реальной альтернативой банковскому кредитованию. Это дает "длинные" деньги и гибкость структуры долга. Более того, выход на биржу — это индикатор качества. Позволить себе листинг могут только прозрачные и устойчивые компании", — подчеркивают в АЗК.
Заменяя банковское кредитование публичными долгами, застройщики перекладывают риски на плечи простых вкладчиков и инвесторов.
На вопрос, насколько устойчивы эти компании сегодня при падающем спросе на жилье, в ассоциации отметили, что выпуск облигаций – ни в коем случае не замена кредитованию, это скорее один из механизмов роста, в том числе в условиях определенных сложившихся банковских ограничений. Так работает система не только у нас в Казахстане, но и во всем мире. При этом позволить себе выход на рынок облигаций могут далеко не все компании, поэтому вопрос о надежности таких эмитентов, скорее, не совсем корректен в данном случае.
"Рынок жилья в 2025 году не выглядел "обвалившимся" по активности: например, в октябре 2025-го было 41 259 сделок купли-продажи жилья, в сентябре — 41 313, в ноябре — около 40 тыс. (при этом по квартирам в ноябре 31 222 сделки)", – сообщили в АЗК.
Параллели с печально известным китайским гигантом Evergrande эксперты считают несостоятельными. Если в КНР речь шла об экстремальной долговой пирамиде, то в Казахстане биржевые инструменты используются для здорового роста, а инвесторы получают дополнительную защиту через раскрытие отчетности.
Феномен "новых хрущевок"
Как отмечают специалисты, разрыв в ценах между первичным и вторичным рынком сокращается, однако речь идет не о тотальном сближении, а о выравнивании по отдельным сегментам и городам. В среднем первичное жилье по-прежнему либо сопоставимо по цене со вторичным, либо незначительно отстает от него. В ряде городов разница достигает 10-20% в пользу вторичного рынка. При этом тенденция к удорожанию первичной недвижимости сохраняется, что обусловлено ростом себестоимости строительства и стоимости финансирования.
На вторичном рынке жилья намечаются большие сдвиги.
"Снижение цен характерно прежде всего для объектов с устаревшими планировками, высоким износом инженерных сетей и повышенными эксплуатационными расходами. Качественная вторичка в районах с готовой социальной и транспортной инфраструктурой сохраняет высокую стоимость, и говорить о массовом падении цен на вторичное жилье некорректно", – считают в АЗК.
Иными словами, некогда элитные квартиры площадью 150-200 кв. м, построенные в 2000-х годах, начинают стремительно терять в цене. Причина проста – это морально устаревшие планировки и огромные счета за коммунальные услуги.
Эксперты АЗК предупреждают, что, если сервис в таких домах продолжит деградировать, этот сегмент рискует превратиться в новые хрущевки.
При этом старые, но качественные пятиэтажки демонстрируют удивительную стойкость. Дефицит доступного жилья удерживает их от обвала. Снижение цен здесь носит лишь локальный характер и зависит от состояния конкретного дома.
Важнейшим трендом 2025 года было сокращение разрыва между первичным и вторичным жильем.
По данным ассоциации, в ноябре средняя цена нового жилья составила около 530 тыс. тенге за 1 кв. м, тогда как вторичка закрепилась на отметке 490 тыс. тенге.
Покупатель стал прагматиком. Переплата за "имя" застройщика больше не является определяющим фактором. Теперь клиент выбирает жилье из основных таких факторов, как: готовая инфраструктура, где поблизости есть школы, детсады, поликлиники и хорошая транспортная развязка, а также стоимость владения, качество управления домом и сроки заселения.
Бренд сегодня – это не имиджевая надбавка, а лишь страховка от рисков недостроя и гарантия ликвидности при будущей перепродаже.
"Налоговая гонка" и риски 2026 года
Всплеск активности на стройплощадках к концу 2025 года многие связывают с желанием девелоперов успеть зафиксировать условия до вступления в силу нового Налогового кодекса. К этому добавляется эффект отложенного спроса и работа льготных программ вроде "Наурыз".
Но наибольшие опасения вызывают не крупные холдинги, а малые подрядные организации. С отменой налоговых преференций и переходом на общеустановленный режим их нагрузка вырастет на 35-40%.
"Непонятно, сколько подрядчиков останется на плаву в начале 2026 года. Проблемы мелких компаний, занимающихся изоляцией или электромонтажом, могут рикошетом ударить по всей отрасли, вызвав рост себестоимости и, как следствие, цены квадратного метра", — отмечают в АЗК.
Будет ли "ценовое дно"?
Для тех, кто ожидает обвала цен, у профессионального сообщества неутешительные новости. В Ассоциации застройщиков подчеркивают, что жилье в Казахстане – это не биржевой актив, а продукт с высокой долей фиксированных издержек.
Факторы, исключающие падение цен:
- Постоянный рост цен на стройматериалы и оплату труда.
- Введение НДС 16% с 2026 года.
- Ставки по займам превышают 20% годовых.
"Рациональнее не ждать мифического „дна“, а использовать текущие моменты, когда застройщики предлагают выгодные партнерские ипотечные программы или рассрочки. Рынок будет корректироваться не через падение цен, а через изменение условий сделок", – резюмируют эксперты.
Ранее сообщалось, что в цены на недвижимость закладывают новую "бомбу".
Читайте по теме:
Власти Казахстана со следующего года "возьмутся" за стройки в регионах
