Факт того, что застройщики, несмотря на судебные иски по сносу строений, продолжают вести достаточно дорогостоящие работы, является подтверждением, что они уверены в результате – объект будет узаконен и введен в эксплуатацию. Либо коррупционным путем, либо через иные механизмы. Таким мнением с inbusiness.kz поделилась эксперт рынка недвижимости Нина Лукьяненко.
Количество решений о сносе незаконных строительных объектов в Казахстане растет. Только за 2023 год было составлено 119 протоколов и 32 в текущем году по статье 319 КоАП РК, где предусмотрен снос строений.
В настоящее время данные дела рассматривают суды. Об этом сообщили в комитете по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства минпромстроя РК.
Проблема казахстанских дольщиков, ждущих завершения строительства жилых комплексов, в которые они вложили свои кровные деньги, усугубляется тем, что местные власти позже принимают решения о сносе домов, которые, как выясняется, возводят незаконно, без разрешительных документов.
Почему так получается, что сначала госорганы дают добро на строительство, а потом на стадии возведения объектов разрешают снос? Своим мнением с inbusiness.kz поделилась эксперт рынка недвижимости, советник президента Объединенной ассоциации риелторов Казахстана Нина Лукьяненко.
– Недавно акимат Алматы сообщил о сносе очередного крупного капитального строения в микрорайоне Кайрат, по улице Даулеткерей, где собственник-физлицо возводил объект без разрешительных документов. На сегодня уже снесено 35 незаконных объектов. Неужели застройщики настолько не предусмотрительны, что возводят дома без разрешений, рискуя репутацией и финансовыми вложениями?
– К сожалению, долгое время отсутствовала практика проверки строительных объектов. Массовые проверки строительных площадок начались с прошлого года. Факт того, что владельцы ведут достаточно дорогостоящие работы, является подтверждением, что они уверены в результате – есть основания предполагать, что объект будет узаконен и введен в эксплуатацию. Не берусь судить: коррупционным путем или через иные механизмы – но факт есть факт.
– Как быть тем гражданам, которые внесли деньги застройщику, если позже управление градостроительного контроля инициировало иск о сносе, указав ряд нарушений по ЖК?
– А делать-то особо нечего – следить за судебными тяжбами по своему объекту, быстро наводить справки, какие активы имеются на балансе компании, с которой заключался договор на приобретение квартиры. Потому что в случае вынесения постановления о сносе строения шанс вернуть свои вложения практически отсутствует, ведь деньги покупателя, скорее всего, уже в бетоне. А бетон в ближайшее время будет разрушен.
– Как Вы думаете, почему изначально допустили эту ситуацию, а теперь спохватились?
– Эта ситуация происходит с 2016 года, когда появился закон о долевом участии в обновленном виде. Хорошо, что спохватились. Пусть лучше сейчас, чем никогда. Отмечу, что нарушения застройщиков бывают двух видов.
Первое – это несоблюдение строительных норм и регламентов, в результате чего идут тяжбы о сносе либо частичном сносе. Возможно, в некоторых ситуациях вместо сноса можно оплатить штрафы за нарушения и несоответствия, но есть шанс все исправить. Второе – несоблюдение формы договора о покупке.
– Несмотря на судебные тяжбы, застройщики продолжают рекламировать объекты на ведущих площадках купли-продажи недвижимости. Никто не контролирует ситуацию, и люди, не сведущие в этом вопросе, вновь рискуют остаться без денег и жилья. Как Вы считаете, каким образом должны реагировать в данном случае профильные ведомства?
– Я думаю, что на время судебной тяжбы стоит все же выносить предписание о приостановлении строительства. А также стоит выносить требование застройщику приостанавливать рекламный процесс. Как минимум обязать его внести на своем сайте и иных рекламных площадках информацию о том, что идет судебная тяжба.
Кроме того, было бы хорошо делать сами судебные процессы открытыми, это дало бы возможность другим застройщикам понаблюдать за ситуацией, а также предоставить возможность покупателям понаблюдать, что бывает, если заключить договор несоответствующей формы – увидеть, к каким финансовым потерям это может привести.
Сейчас же ничего такого не происходит – возьмем в качестве примера один из ЖК, по которому продолжается судебная тяжба на основании иска управления градостроительного комитета, ЖК Domino Life по адресу: улица Жамакаева, 38, город Алматы. Сайт работает, работы на стройке идут полным ходом. Реклама в свободном доступе на одном из самых популярных порталов с объявлениями о продаже недвижимости. При этом надо отдать должное самому порталу – для того чтобы обезопасить себя, они внесли информацию, что не сотрудничают с данным ЖК. Указано, что ведется судебное дело и покупка квартир не рекомендуется.
– На ком, на Ваш взгляд, прежде всего лежит ответственность в ситуации, когда человек покупает квартиру в ЖК, при этом застройщик знает, что у него не все в порядке, но все равно продолжает строить и продавать?
– Безусловно, на лице, совершающем незаконные действия, в первую очередь. Однако если взглянуть шире, то ситуацию нужно решать в срочном порядке – проверяющие органы, которые своевременно не проверили, не остановили процесс, тоже, увы, благодарности мало заслуживают.
А в целом все же массовость нарушений в сегменте строительства сигнализирует о том, что где-то что-то неверно настроено в системе. И нужен серьезный пересмотр самой эффективности работы данного сегмента.
Людям же это урок. Очень болезненный урок, но надо всегда помнить, что цена ошибки в покупке недвижимости достаточно дорого обходится. И незнание законов не освобождает от ответственности.
Напомню, что при покупке не построенного объекта форма договора должна быть договором на долевое участие в строительстве. У компании должны быть либо гарантия КЖК (Казахстанской ипотечной компании. – Ред.), либо разрешение местного исполнительного органа на привлечение денег дольщиков. Любая иная форма договора,в случае вынесения постановления о сносе, банкротства застройщика и иных проблем не защитит граждан от финансовых потерь.
Изображение G.C. с сайта Pixabay
Читайте по теме:
Минэкономики готовит удар по застройщикам: это может перевернуть рынок недвижимости
Только три стройкомпании в Усть-Каменогорске имеют право привлекать средства дольщиков
Покупка квартиры путем уступки права ДДУ: что важно знать
