Основными тенденциями рынка офисной недвижимости в Астане на текущий момент являются перенасыщенность, отсутствие роста и развитие вслепую, говорит аналитик департамента стратегического развития проектов компании BI Group Дархан Шильдебаев.
По его данным, объем вакантных площадей в бизнес-центрах (БЦ) столицы увеличивается ежемесячно (за основу анализа взяты 50 крупных БЦ). "У каждого могут быть свои цифры, но для нас важнее не величина, а динамика. На сегодняшний день порядка 42 тысячи квадратных метров офисных площадей пустует. В августе 2015 года вакантность составляла примерно 17,9 тысячи квадратных метров", - сказал аналитик, выступая на встрече с участниками рынка коммерческой недвижимости в Астане.
Эта тенденция будет усиливаться и свою роль внесет выход на рынок офисных помещений в выставочном комплексе EXPO-2017.
"EXPO – это не менее 300 тысяч квадратных метров офисных помещений. Там будет финансовый центр и мы ожидаем, что именно там с заполняемостью офисов проблем не будет, но в самом городе, скорее всего, будет пустовать большой объем офисных площадей", - делится прогнозами с abctv.kz Дархан Шильдебаев.
По оценке аналитика BI Group, общая площадь качественного офисного фонда в Астане составляет порядка 1,4 млн квадратных метров и ближе к концу 2017 года этот показатель увеличится еще на 28%. При этом не учитываются предложения офисных помещений в планируемых к вводу зданиях комплексов EXPO, Talan Towers, "Абу-Даби Плаза". "Когда они хлынут на рынок, это будет уже другая картина", - говорит Дархан Шильдебаев.
По его словам, порядка 50% действующих офисных площадей в столице занимают государственные структуры и национальные компании. Часть таких арендаторов в ближайшие несколько лет покинут занимаемые бизнес-центры и перейдут во вновь вводимые, в том числе в "Зеленый квартал", который строит BI Group. "Мы нас сегодняшний день строим три бизнес-центра в рамках проекта "Зеленый квартал". Там предусмотрены офисы для нацкомпаний "Самрук-Энерго", "Самрук-Казына" и "Казатомпром". Это конкретные собственники – мы для них построили, передали в собственность и ушли", - сказала на встрече Гульнур Сарсекеева, начальник управления Bi-Property (входит в структуру холдинга BI Group).
По ее словам, BI Group строит еще один БЦ в районе выставочного комплекса EXPO в партнерстве с нацкомпанией.
Подводя черту над перечисленным, представитель компании отметила, что административному комплексу "Изумрудный квартал", в котором базируются множество госкомпаний, придется искать новых арендаторов.
Что касается ценовой политики, то в настоящее время многие БЦ в Астане, ранее взимавшие арендную плату по курсу доллара (согласно условиям договора) перешли на расчет в тенге.
"Мы взяли ту же выборку из 50 бизнес-центров. В августе 2015 года более 20-ти из них говорили, что их договора с арендаторами привязаны к курсу доллара. Сейчас только порядка 3-5 компаний в договорах официально привязаны к курсу доллара. Это очень хорошо, в этом бизнесе тоже проявляется дедолларизация. При этом цены в долларовом выражении динамично падают - с августа 2015 года по август 2016 года снижение составило более 30%", - сказал abctv.kz аналитик BI Group Дархан Шильдебаев.
В тенговом же эквиваленте с августа 2015 года стоимость аренды в БЦ не изменилась, и в ближайшей перспективе роста не предвидится, в то время как операционные расходы арендодателей увеличились. "Это говорит о том, что управляющие компании просто-напросто не могут себе позволить поднять цены пропорционально тому, как растут их расходы. Скорее всего, маржа сокращается в этой индустрии", - говорит аналитик.
Он высказал ряд предложений касательно активизации сотрудничества участников рынка. По его мнению, большая прозрачность - точка роста для всех. В частности, аналитик предложил разработать единые подходы к формированию ценовой политики, перечню и качеству услуг БЦ, обмениваться данными по вакантности площадей и по арендным ставкам. Кроме того, по его мнению, необходимо совместно выводить среднеарифметическую ставку на месяц по всем бизнес-центрам в Астане: "Такие меры позволят отразить реальную картину на рынке. За год этот рынок станет намного прозрачнее и для инвесторов тоже".
Дина Ермаганбетова
