Ценовые тенденции на рынке недвижимости продолжают преломляться. Если последние годы наблюдался стремительный рост, то теперь идет спад цен. Параллельно этому идет превышение предложения над спросом. Причины снижения цен на рынке недвижимости прокомментировал inbusiness.kz глава Объединенной ассоциации риелторов Казахстана Александр Пак.
По его мнению, первичное жилье теоретически подешеветь не может. В основном снижение цен коснется вторичного жилья. Во-первых, отсутствие льготных ипотек, во-вторых, банки стали чаще отказывать клиентам в ипотечном займе. И связано это не с плохой кредитной историей человека или же с нехваткой первоначального взноса, а именно с нехваткой доходов.
– Представьте, человек живет на одну зарплату, ему необходимо погасить ежемесячный взнос по ипотеке плюс надо еще обеспечить семью продуктами питания, лекарствами. При этом цены сегодня на все растут, как грибы. Многие банки приостанавливают выдачу ипотеки до лучших времен, – говорит Александр Пак.
Перегретый на 20-30% рынок вторичного жилья будет падать, считает он. Один из методов оценки недвижимости – метод прямых продаж. Он самый точный, но и самый сложный, т. к. в стране нет реальной статистики, по какой цене заключаются сделки купли-продажи. Например, человек просит за квартиру 27 млн, а фактически продает за 21 млн тенге.
Льготные ипотеки и пенсионные отчисления спровоцировали рост цен на вторичном рынке жилья. Например, в Таразе или Кызылорде цены поднялись до 30-37%, говорит эксперт.
Теперь этого нет. Собственник очень тяжело расстается с ценой. Ажиотаж снятия пенсионных отчислений еще стоит перед глазами, и он не торопится продавать. Он считает, что теряет 3 млн тенге, и не понимает, что реально его квартира этих денег не стоит.
Резко сократились заявки на покупку жилья в агентствах по недвижимости, но на продажу заявки пока не снижаются. По словам эксперта, цены на рынке недвижимости будут постепенно снижаться. Уже сегодня на юге страны цены снизились на 7-15%. Двухкомнатную квартиру улучшенной планировки можно приобрести уже за 14 млн тенге.
Ввиду того, что спрос низкий, квартиры продолжат падать в цене до конца 2022 года. Месяц-другой собственники еще продержат и тем, кому реально нужны деньги, начнут снижать цены. Единственное исключение составляют новостройки. Объективные причины этому – инфляция, удорожание стройматериалов, маневры самих застройщиков. Последние будут разными способами сдерживать цены на квадратные метры, считает эксперт.
По вторичному рынку нельзя сказать, что это будет снижение, он придет к стоимости рыночного квадратного метра. Жилье будет повышаться с учетом инфляции, но только от рыночной стоимости, которая реально сейчас есть.
Согласно прогнозу Александра Пака, по первичному жилью темпы роста цен снизятся резко, а вторичное жилье однозначно будет двигаться в минус. Поддержание вторичного жилья идет за счет перетекания покупателя от первичного жилья. То есть первичное сейчас стоит дорого и те, кто рассчитывал его брать вначале, переориентируются на вторичное.
Строительство при этом сократится на 30-40%, ввод жилья уменьшится в квадратных метрах. Это будет сделано для того, чтобы поддержать цены первичного жилья. То есть меньше строим, зато поддерживаем цены.
При этом долевое строительство у добросовестных застройщиков (!) будет оставаться выгодным из-за гораздо низких цен. Госстат с начала текущего года зафиксировал превышение цен на "вторичку" над новым/строящимся жильем, на фоне ухода с повестки фактора льготной ипотеки "Баспана Хит" и повышения порога достаточности пенсионных накоплений для их досрочного изъятия.
Индира Кусаинова
