Новый Строительный кодекс направлен на повышение ответственности участников рынка жилья. Но насколько серьезно власть решила взяться за мониторинг новостроек и к каким последствиям это приведет? Об этом и не только в интервью inbusiness.kz детально рассказал эксперт рынка недвижимости Александр Пак.
– Как быстро рынок жилья отреагирует на новый кодекс?
– Согласно концепции нового кодекса, рынок жилья вступает в эпоху жесткого контроля. Все новые проекты будут загружаться в АИС ГГК (автоматизированная информационная система государственного градостроительного кадастра), то есть человеческий фактор уйдет на второй план и любое несоответствие генплану система сможет выявлять без участия чиновников. Кроме того, кодекс увеличивает гарантийный срок на жилье с двух до пяти лет и ужесточает требования к качеству строительства и вводит страхование гражданско-правовой ответственности застройщика.
Любые изменения в законодательстве и введения новых правил сами по себе не означают, что система сможет сразу и быстро перестроиться. Дело в том, что принятие закона – это одно, а чтобы это реально отразилось на ситуации, обычно требуется несколько лет. Поэтому сейчас ключевым является не только сам факт принятия закона, а разработка механизмов контроля над его исполнением. Именно контроль становится главным вопросом, которого пока в полной мере нет.
– Будет ли рост цен?
– Несмотря на новые правила игры, жесткий контроль и риск попасть в реестр недобросовестных застройщиков, Строительный кодекс, который вступит в силу 1 июля, далеко не самый пугающий фактор для рынка новых проектов. Главное, в чем сходятся эксперты, – новый кодекс, усиливая защиту покупателей, одновременно может привести к повышению стоимости квадратных метров.
Некоторый рост себестоимости строительства действительно возможен. Дополнительный контроль, более жесткие требования к качеству и гарантийным обязательствам неизбежно увеличивают расходы бизнеса. Однако я не ожидаю существенного скачка цен исключительно из-за вступления нового кодекса.
Увеличение гарантийного срока до пяти лет, усиление технического контроля и создание реестра недобросовестных застройщиков должны повысить уровень защиты покупателей и доверие к первичному рынку жилья. Для добросовестных компаний принципиально ничего не меняется – большинство крупных застройщиков и сейчас работают в рамках достаточно жестких стандартов. Основное давление почувствуют те участники рынка, которые экономили на качестве, документации или техническом надзоре.
Впрочем, не исключая сценарий повышения цен, считаю его не очень-то вероятным. Мы живем в рыночной экономике, и любой застройщик понимает, что резкое повышение цен практически сразу же отражается на покупательской способности. Сегодня стоимость жилья в большей степени определяется платежеспособным спросом, ипотечными условиями, стоимостью финансирования и общим состоянием экономики. Конечно, льготное кредитование, несмотря на то, что его доля составляет около 30%, по-прежнему является важным драйвером рынка новостроек. Поэтому переложить все дополнительные расходы на покупателей застройщики смогут далеко не всегда.
– Станет ли попадание в реестр недобросовестных застройщиков приговором для бизнеса?
– Публикация списков проблемных застройщиков действительно окажет влияние на рынок и, конечно же, скажется на деятельности строительных компаний. В 2022-2024 годах акиматы уже публиковали так называемые черные списки жилых комплексов и застройщиков, у которых не рекомендовалось приобретать квартиры. Однако позже от этой практики отказались.
Почему от этой практики отказались? Вероятно, государство столкнулось с юридическими рисками. Публикация подобных перечней может восприниматься как репутационная санкция, особенно если нарушения впоследствии устраняются или не подтверждаются судом. Поэтому более системным решением выглядит создание официального реестра недобросовестных застройщиков с понятными критериями включения и исключения.
Ранее публикация черных списков застройщиков уже отражалась на поведении покупателей – они становились более осторожными, а часть спроса смещалась в сторону более известных и проверенных компаний.
Однако говорить о том, что попадание в такие списки автоматически останавливало продажи или приводило к банкротству застройщика, нельзя. На практике многое зависело от репутации компании, стадии готовности объекта и ценовой политики. Некоторые проекты продолжали продаваться за счет более низкой цены, а часть компаний впоследствии устраняла нарушения и завершала строительство.
Главный эффект таких списков заключался не столько в наказании застройщиков, сколько в повышении информированности покупателей. Люди начали чаще интересоваться разрешительной документацией и юридическим статусом объекта.
– Выиграет ли вторичный рынок?
– Частично, да. Если требования к новостройкам приведут к удорожанию первичного жилья, часть покупателей может обратить внимание на вторичный рынок, особенно в сегменте доступного жилья. Но говорить о массовом перетоке спроса преждевременно. Для большинства покупателей решающими факторами по-прежнему остаются цена квартиры и доступность ипотеки.
Впрочем, уверен, что человек, который изначально рассматривает новостройку, даже при росте цен на 20-50% не переориентируется на вторичный рынок.
Это обычно покупатели, ориентированные именно на новое жилье с более высоким уровнем комфорта, большей площадью и лучшей локацией, и от своих стремлений такие люди, как правило, не отказываются.
Читайте по теме:
Где в РК сильнее всего рухнул рынок жилья
