О сегодняшней ситуации на казахстанском рынке жилья рассказала в интервью inbusness.kz независимый аналитик рынка недвижимости Анна Шацкая.
– Количество сделок на рынке жилой недвижимости в апреле упало на 22%. Какие причины и в какой степени они оказали наибольшее влияние на негативную динамику? Можно ли говорить, что высокие цены встречают как "сопротивление" со стороны платежеспособного спроса, так и падение интереса к недвижимости в целом?
– Снижение количества сделок в апреле обусловлено окончанием действия прежних порогов достаточности при использовании пенсионных накоплений для приобретения жилья и связанным с этим снижением платежеспособного спроса. При этом нельзя сказать, что интерес к недвижимости упал. В стране сохраняется высокая потребность в жилье, в том числе в качестве главного защитного актива.
– Каких действий стоит ожидать от застройщиков и потребителей в отсутствие льготных ипотечных программ и вливаний пенсионных накоплений? На Ваш взгляд, как это отразится на динамике рынка?
– Лучшим инструментом приобретения жилья остается в настоящее время ипотека Отбасы банка, и в отсутствие льготных программ может увеличить спрос на ипотеку этого банка. Также остается в работе программа "7-20-25".
Со стороны застройщиков снижение спроса может привести к запуску различных акций и рассрочек. На динамике рынка это проявится в замедлении темпов роста цен и в отдельных проектах в их стагнации (рост цен остановится). К примеру, по данным портала новостроек korter.kz, рост цен на первичное жилье в мае прекратился во многих городах.
– В апреле в России объем выдаваемой ипотеки рухнул в 4 раза. Эксперты называют одной из причин рост ставок ЦБ. Нацбанк Казахстана также поднял базовую ставку. Это сильно повлияло на рынок ипотеки и недвижимости?
– Безусловно, увеличение базовой ставки вызовет рост ставок по ипотеке, даже льготной. Обслуживание займа станет дороже. А это еще один фактор сокращения спроса на ипотеку и замедления/прекращения роста цен.
– По данным Первого кредитного бюро, казахстанцы стали брать в банках более крупные суммы на покупку жилья. За год средний размер кредита вырос на 19,6%, или более чем на 2,3 млн тенге. При этом в том же ПКБ подчеркивали, что сегмент ипотеки с долгом в +25 млн доля просрочек приближается к 20%. С чем связан рост средних сумм ипотек и какие риски это несет как рынку недвижимости, так и финансовому рынку?
– Это связано с удорожанием жилья. Увеличение среднего размера кредита – 19,6% – коррелирует с ростом цен за 2021 год. Кроме того, возможность использования пенсионных накоплений также позволило населению брать более крупные суммы. Увеличение доли просрочек – ожидаемый сценарий, ведь постоянные реальные доходы при этом не выросли. Обслуживать такие займы сложнее.
– Если покупку жилья получится отложить на год-полтора, можно ли надеяться купить квартиру по сниженной цене? Есть ли прогноз, что квартиры подешевеют? И как укрепление тенге вслед за рублем, которое мы наблюдаем, повлияет на спрос и привлекательность жилья?
– Такой сценарий не исключен, но он скорее пессимистический, чем реальный. Чтобы цены на жилье упали, экономика и доходы населения также должны продолжать падать. Последние обновленные прогнозы от Economist Intelligence Unit улучшились с 3,1% падения до 1% роста по ВВП. Кроме того, ожидается некоторое ослабление курса тенге по отношению к доллару. Поэтому я склоняюсь к прогнозу замедления роста цен до 0,5-0,6% в месяц, или 6-7% в год.
Индира Кусаинова
