Несмотря на кажущийся застой на рынке недвижимости, инвесторы меняют тактику. В условиях подавленного платежеспособного спроса на рынок активно готовится выйти государство. По данным властей, в этом году в Казахстане планируется снести 224 многоквартирных жилых дома. По оценкам зампредседателя Комитета по делам строительства Минпромышленности Каната Мынбаева, в стране около 4,2 тысячи аварийных и ветхих домов. Для переселения их жильцов потребуется порядка 3,2 трлн тенге. Как это изменит и какие возможности дает инвесторам, выяснял корреспондент inbusiness.kz.
Между тем, программа реновации в стране действует с 2013 года. С начала программы только в Астане переселили жителей 338 домов (это 5 843 квартиры), а до 2035 года, под реновацию выделены территории общей площадью 2 582 га, из которых 297 га в районе "Байқоңыр", где, кстати, на днях торжественно открыли жилой комплекс "Дармен-1", построенный в рамках программы, но не за счет государства, а на деньги частного инвестора.
В Алматы в прошлом году новые квартиры по программе получили 670 собственников, а с начала этого года – еще 432 жителей. Вообще на 2026–2030 годы, согласно плану развития, город переходит от точечного сноса к комплексному сносу и застройке целых кварталов.
Единственный регион, где пока еще не нашлись инвесторы для строительства нового жилья по программе реновации – это Жамбылская область.
Идея программы реновации – бесплатно переехать из ветхих и аварийных квартир в современные новостройки. именно поэтому квартиры "под снос" стали цениться. Как считает эксперт рынка недвижимости Александр Пак, главная причина интереса к таким домам связана с перспективой получить жилье в новостройке.
"Для собственников квартир, подпадающих под программу реновации, главным преимуществом становится потенциальный рост стоимости жилья. Если проект реализуется, владельцы могут получить новое, более современное жилье либо справедливую компенсацию в соответствии с законодательством. Кроме того, такие квартиры нередко вызывают повышенный интерес у инвесторов, рассчитывающих на будущую реализацию программы. Однако важно понимать, что реновация – это, как правило, долгосрочный процесс, поэтому рассчитывать на быстрый результат не стоит. Покупать такие квартиры исключительно в расчете на реновацию – довольно рискованная стратегия", – отметил Александр Пак.
Иными словами, покупатели такой недвижимости делают ставку на рост ее стоимости, рассчитывая в будущем либо продать квартиру застройщику, либо добиться более выгодных условий при расселении.
"Но реновация – это скорее дополнительный бонус к объекту, а не основной критерий его покупки. При выборе недвижимости в первую очередь следует оценивать ее расположение, состояние и рыночную ликвидность", – уточнил некоторые нюансы эксперт.
Как правило, перечни объектов, включенных в программу реновации, находятся в открытом доступе. Власти публикуют такие списки, чтобы потенциальный покупатель мог заранее узнать статус приобретаемого жилья. При этом сам факт включения дома в программу не означает каких-либо ограничений в реестрах недвижимости: собственники по-прежнему могут продавать, дарить или передавать квартиры по наследству. Именно поэтому многие рассматривают покупку такой квартиры как возможность в дальнейшем получить наибольшую финансовую выгоду.
Вообще, включение дома в программу реновации предусматривает несколько вариантов для собственников: получение компенсации, предоставление нового жилья, временное переселение или заключение договора мены.
Чаще всего местные акиматы предлагают собственникам переселение в уже построенные новые дома. Например, при расселении жителей алматинского микрорайона Мехпоселок предлагают квартиры в микрорайоне Кемел (бывший поселок Первомайский). Владельцам старых домов вдоль улицы Сейфуллина, расположенных рядом с Мехпоселком, могут предоставить жилье в микрорайоне Шугыла в Наурызбайском районе.
Такие варианты переселения без выбора объясняются тем, что застройщик пока не определен, просто территория уже готовится под будущую застройку.
В микрорайоне Коктем инвестор предлагал владельцам старых домов выкупить их квадратные метры по цене выше рыночной. Однако такой вариант устраивает не всех. Квартиры же в новом доме, который планируется построить на этой территории, собственникам не предлагались. Жителям объясняли, что содержание нового жилья обойдется дороже, чем нынешние коммунальные платежи.
Из-за отсутствия выбора у участников программы возникают три ключевых вопроса: возможность получения денежной компенсации, возможность докупить жилплощадь и сроки переселения. Отметим, программа реновации предусматривает такие варианты, как обмен жилья, выкуп недвижимости или предоставление нового жилья через гражданско-правовые механизмы. При этом переселение возможно только с согласия собственников.
Но здесь есть нюанс. Хотя власти стремятся сделать процесс реновации максимально цивилизованным и избежать конфликтных ситуаций, это не означает, что несколько собственников смогут остановить весь проект или диктовать любую цену за старое жилье. Если большинство жителей аварийного дома приняло предложенные условия, вопрос переселения тех, кто не согласен, может быть решен в судебном порядке.
Есть и еще один вопрос, который вызывает опасения у многих собственников: не окажется ли новое жилье, предоставленное взамен старого, низкого качества. Эта проблема должна быть решена новым Строительным кодексом, который вступил в силу с 1 июля 2026 года. Законодательно он закрепляет усиленный контроль качества строительства и предусматривает расширение гарантийных обязательств застройщика после сдачи дома.
Читайте по теме:
Реновация жилья в Казахстане: как получить финансирование под 12,6%
