Недвижимость традиционно считалась одним из самых надёжных инструментов инвестирования и защиты от инфляции, опережая по популярности банковские вклады, ценные бумаги и драгметаллы. Стоимость квадратных метров стабильно росла, зачастую превышая официальные показатели инфляции. Но 2026 год для рынка жилья будет отрезвляющим, по крайней мере об этом говорят опрошенные inbusiness.kz эксперты.
Вторичное жильё уже теряет в цене. Согласно данным портала krisha.kz, цены на жильё в Казахстане снижаются уже второй месяц подряд. И это, стоит отметить, если ориентироваться на объявления о продаже, а при анализе реальных сделок картина выглядела бы ещё более показательной.
"Есть разница между желаниями продавцов, то есть ценами, указанными в объявлениях на сайтах, и реальными сделками купли-продажи. В регионах Казахстана дисконт может достигать 20-25%, а в таких городах как Алматы и Астана, он составляет от 5% до 15%. То есть продавцы идут на уступки. Если бы статистика учитывала именно цены реальных сделок, картина выглядела бы совсем иначе", – уверен эксперт рынка недвижимости Александр Пак.
По его мнению, то, что происходит сейчас – это не обвал рынка, а охлаждение перегретого сегмента вторичного жилья. Цена всё меньше определяется желаниями продавца и всё больше – реальной платёжеспособностью населения.
"Главная причина – падение покупательской способности. Доходы населения не успевают за стоимостью недвижимости и ипотечными платежами. Люди хотят купить жильё, но всё чаще просто не проходят по банку. Вторая причина – высокая психологическая неопределённость. Покупатели ждут: что будет с долларом, ипотекой, налогами, ценами и экономикой в целом. В такой ситуации люди откладывают решение о покупке. Третья причина – большое количество переоценённых объектов. Многие собственники до сих пор живут в ценах прошлого года и не принимают реальность рынка. Но сегодня покупатель стал намного жёстче считать деньги. Я бы сказал так: рынок перестал прощать ошибки в цене. Конфликт между ожиданием продавцов и возможностью покупателей именно сейчас прослеживается очень чётко, когда цены вздулись, а финансовых возможностей у покупателей нет", – говорит эксперт.
Сейчас рынок начинает переходить от эмоций к экономике. Хорошие квартиры по адекватной цене быстро находят своего покупателя. Что касается планов по снижению с 1 июля предельной ставки по ипотеке с 25% до 20%, то этот позитивный шаг не сможет разогреть стагнирующий рынок и не станет основанием для роста цен.
"Эксперты редко говорят такие слова как "однозначно" или "уверен на 100%", но здесь я скажу "однозначно" и что уверен на 100% приведёт к сокращению числа одобренных кредитов. Банки, вероятнее всего, просто ужесточат требования – повысят первоначальный взнос, введут ещё какие-то дополнительные условия. При этом интерес казахстанцев к ипотеке не снизится, но реальных возможностей её получить станет намного меньше", – отметил Александр Пак.
Продавцы завысили ценники – рынок ответил падением спроса. Впрочем, эксперты уверены, что спрос на покупку квартир будет существовать всегда – вопрос лишь в том, насколько высоким (или же низким) он окажется.
На этом фоне очень интересны данные Бюро национальной статистики: с начала года на рынке фиксировалось устойчивое снижение числа сделок: в январе количество сделок купли-продажи жилья сократилось на 47,8% по сравнению с декабрём 2025 года, а в феврале показатель снизился ещё на 1,2% относительно января. Однако уже в марте, на фоне начавшегося снижения цен, число сделок выросло на 3,9%, а в апреле, когда цены продолжили снижаться, рост составил ещё 23,4% по сравнению с мартом.
"Сейчас рынок постепенно выходит из состояния перегретых ожиданий и становится более "трезвым". Второй месяц подряд аналитика показывает снижение цен в объявлениях, и это уже не случайность, а реакция рынка на снижение платёжеспособного спроса", – объясняет эксперт по инвестициям в недвижимость, советник президента Объединённой ассоциации риелторов Казахстана Нина Лукьяненко.
Как отмечает эксперт, мы входим в этап коррекции и очень избирательного спроса. Покупатель стал считать деньги намного внимательнее: дорогая ипотека, сложнее одобрения, общая осторожность в экономике – всё это влияет на скорость принятия решений. При этом рынок сейчас сильно разделился. Переоценённые объекты, особенно без ремонта, без локации и без понятной ценности для покупателя, действительно начинают "стоять" и постепенно уступать в цене. А качественные объекты в хороших районах, особенно в Алматы, всё равно продаются – просто уже не по принципу "выставил и забыл".
"Но я бы не говорила о каком-то резком падении или кризисе. Думаю, ближайшие месяцы будут рынком переговоров. Торг, скидки, рассрочки, более гибкие условия – этого станет больше. И выигрывать будут не те продавцы, которые просто держатся за старую цену, а те, кто умеет правильно позиционировать объект, создавать доверие и работать с покупателем профессионально", – подытожила Нина Лукьяненко.
Читайте по теме:
Деньги Нацфонда хотят направить на жилье для казахстанцев
