Казахстанский рынок жилищного финансирования ждет структурная реформа, способная перекроить расклад сил и открыть новую главу в доступности жилья для населения. Поправки в законодательство, разрешающие всем банкам второго уровня (БВУ) участвовать в системе жилищных строительных сбережений (ЖСС), завершают эпоху монополии "Отбасы банка" в этой нише. Решение регулятора, с одной стороны, приветствуется как стимул для конкуренции и роста рынка, с другой — вызывает серьезные опасения у ключевого игрока. Корреспондент inbusiness.kz разбирался, как будет работать новая схема, когда она вступит в силу и какие риски видят в либерализации системы эксперты.
Законодательная новелла
Фундаментом для изменений стали поправки в законодательные акты, регулирующие банковскую деятельность. Ключевая реформа коснулась закона "О жилищных строительных сбережениях в РК". Новая редакция подпунктов 1 и 2 пункта 1 статьи 5 расширяет трактовку понятия "жилищные строительные сберегательные банки".
Отныне под этот статус подпадают и банки второго уровня, ранее не обладавшие соответствующей лицензией. Это означает, что коммерческие фининституты наделяются правом:
- открывать клиентам сберегательные счета для накопления на жилье;
- выдавать всю линейку специфических займов системы ЖСС: жилищные, промежуточные и предварительные.
Ориентировочная дата запуска обновленной системы, согласно данным Krisha.kz — 19 марта 2026 года.
Механизм действия
Суть системы ЖСС остается неизменной, для получения займа по ставкам ниже рыночных (3,5–5% годовых) заемщик обязан пройти этап накопления, аккумулировав на счете не менее 50% от договорной суммы. Срок накопления напрямую коррелирует со ставкой: чем дольше деньги лежат на депозите, тем дешевле обходится кредит.
Однако в схеме участия БВУ есть критически важный нюанс, который может охладить пыл потенциальных вкладчиков. Согласно текущей редакции норм, ежегодная государственная премия (20% на сумму до 200 МРП) пока не распространяется на вклады, открытые в частных банках. На данный момент этот бонус остается эксклюзивной прерогативой вкладчиков государственного оператора.
Взгляд девелоперов: окно возможностей
Президент Ассоциации застройщиков Казахстана Виктор Микрюков убежден, что демонополизация ЖСС станет драйвером для стагнирующего рынка. По мнению главы ассоциации, появление альтернативных игроков неизбежно приведет к созданию новых продуктов и усилению конкуренции.
"Надеемся на увеличение количества ипотечных программ с более доступными условиями. Если это произойдет, то платежеспособный спрос вырастет, а рынок, который в последние месяцы был под давлением, начнет оживать. Мы ожидаем позитивные тенденции: падение остановится и начнется развитие", — резюмировал Микрюков.
Впрочем, не все аналитики разделяют радужные прогнозы. Международный эксперт рынка инвестиций и недвижимости Лев Тетин полагает, что массового наплыва коммерческих банков в этот сегмент ждать не стоит из-за низкой доходности продукта.
"Сейчас выдают ипотеку всего лишь пять банков, потому что для них это дорогие деньги, они не зарабатывают на этом", — подчеркивает Тетин.
Эксперт указывает на то, что банки уже ищут обходные пути через коллаборации с застройщиками, где девелоперы субсидируют часть ставки. Прямое участие в системе ЖСС требует "длинных" и дешевых денег, которыми коммерческий сектор располагает в дефиците.
Опасения регулятора и риски "универсальности"
Стоит отметить, что дискуссии о допуске частников к ЖСС велись давно и сопровождались серьезной полемикой. Ранее Председатель Правления АО "Отбасы банк" Ляззат Ибрагимова высказывала ряд фундаментальных опасений касательно устойчивости такой модели.
Главный риск, по мнению Ибрагимовой, кроется в размывании целевого использования средств. "Отбасы банк" работает как специализированный институт: деньги вкладчиков изолированы и могут быть направлены исключительно на жилищные займы.
Коммерческие же банки являются универсальными.
"Здесь мне, как эксперту, непонятно, как будет обеспечиваться сохранность денег. Представим себе, что вы делаете вклады по системе жилстройсбережений условно в Beta bank, назовем его так. Но никто не гарантирует, что по истечении периода договора вам дадут ипотечный заем под те же ставки, которые есть в Отбасы банке", — заявляла Ибрагимова в эфире программы "Дневной формат" на Atameken Business.
Глава банка акцентировала внимание на том, что в универсальном банке существует риск перетока ликвидности: средства, накопленные гражданами на квартиры, теоретически могут быть выданы в виде кредитов малому и среднему бизнесу, что повышает риски невозврата.
"Когда узкоспециализированный банк, тогда это будет честный подход. И самое главное, вкладчики не будут обмануты, они будут точно знать, что их деньги защищены всеми нормами закона. Но мне непонятна логика, когда при существовании специализированного пока одного банка предлагают разрешить участвовать в системе всем универсальным банкам", — отмечала она.
Ибрагимова также подчеркивала, что лично она воздержалась бы от открытия вклада в некоторых казахстанских БВУ, зная структуру их акционеров и финансовые показатели. Однако население, зачастую не обладая инсайдерской информацией и поддаваясь агрессивному маркетингу, может принять опрометчивые решения.
В целом, по прогнозам главы "Отбасы банка", даже с учетом законодательных изменений, резкого скачка ипотечного кредитования через БВУ не произойдет — для коммерческого сектора это направление остается малодоходным и операционно сложным.
Читайте по теме:
