Взрывом цен на жилье грозит очередная инъекция госденег в Казахстане

Льготная ипотека неизбежно приведет к удорожанию жилья.

Взрывом цен на жилье грозит очередная инъекция госденег в Казахстане Фото: Inbusiness/Midjourney

Решения Национального банка по базовой ставке и законодательные инициативы в сфере ипотеки всколыхнули рынок жилья Казахстана, поставив на паузу выдачу коммерческих займов на вторичное жилье и вынудив правительство принять срочные меры.

На фоне сокращения рыночной ипотеки государство вдвое увеличивает объемы льготного кредитования через систему жилстройсбережений.

Корреспондент inbusiness.kz проанализировал ситуацию и опросил ведущих экспертов отрасли, чтобы понять, является ли объявленная поддержка спасательным кругом для строителей и потребителей или же новым стимулом для роста цен.

Ипотечный "шок" и государственная "терапия"

Повышение базовой ставки до 18% Нацбанком 10 октября стало прямой причиной того, что крупнейшие коммерческие банки приостановили выдачу ипотечных кредитов на покупку вторичного жилья. Катализатором для этого послужило грядущее (хоть и отложенное до ноября 2025 года) снижение предельной годовой эффективной ставки вознаграждения (ГЭВС) по ипотеке с 25% до 20%. Банки, столкнувшиеся с дороговизной фондирования и законодательными ограничениями по марже, по сути, ушли с этого сегмента рынка.

В ответ на поручение главы государства правительство 17 октября объявило о комплексе мер, нацеленных на обеспечение макроэкономической стабильности. Ключевые решения, касающиеся жилищного рынка:

  • увеличение объема льготного ипотечного кредитования в два раза, до 500 млрд тенге, через действующие программы "Наурыз" и "Наурыз-Жұмыскер" (оператор – Отбасы банк);
  • возобновление программы "Әскери баспана", которая позволит ежегодно не менее 7 тыс. семей военнослужащих приобретать жилье на вторичном рынке;
  • заключение офтейк-контрактов со строительными компаниями с обязательством фиксировать цены на жилье на три года.

Финансист Талгат Игликов такое решение называет своевременным, но не идеальным.

"Сегодня базовая ставка высокая, банки второго уровня почти остановили выдачу ипотеки, и рынок просто замер. В такой момент государству важно не дать строительной отрасли встать, потому что за ней – тысячи рабочих мест и смежных отраслей. Отбасы банк здесь играет роль стабилизатора: он подхватывает людей, которые хотят решить жилищный вопрос, но не могут осилить коммерческую ставку. Это не идеальное решение, но сейчас оно жизненно необходимое", – сказал финансист.

Увеличение объемов кредитования через Отбасы банк фактически приводит к временной монополизации ипотечного рынка государственным игроком.

По мнению Талгата Игликова, это "палка о двух концах". С одной стороны, госбанк держит рынок в живом состоянии, делая то, что не могут коммерческие структуры. С другой – чрезмерная зависимость от одного института может затормозить развитие рыночных инструментов и конкуренции. Финансист подчеркивает, что эти меры должны быть временными.

Вопрос устойчивости финансирования также стоит остро. Эксперт отмечает, что основная часть средств на льготное ипотечное кредитование направляется из госбюджета и за счет облигаций Отбасы банка. Это нормально для точечной поддержки, но "если такие программы становятся постоянными, возникает риск, что бюджет просто не выдержит".

Офтейк-контракты: либо качество, либо цена

Самым спорным моментом в пакете антикризисных мер правительства стало намерение заключить офтейк-контракты со стройкомпаниями с фиксацией цен на жилье на три года.

Финансист Талгат Игликов видит в этом попытку контролировать рост цен на рынке жилья, который подогревается субсидиями. Однако эксперты рынка недвижимости и застройщики относятся к этой мере скептически.

Виктория Тен, заместитель президента Ассоциации застройщиков Казахстана, считает, что офтейк-контракты не смогут кардинально сдержать рост цен.

"Минимум 55-60% стройматериалов на сегодняшний день импортируются, и поэтому, в принципе, они всегда у нас зависят именно от текущего курса валюты. Этот механизм не сможет реально сдержать инфляцию и нивелировать текущий и ожидаемый рост цен на строительные материалы", – отмечает Тен.

Для того чтобы офтейк-контракты с застройщиками с фиксацией цен были рабочими, по ее словам, они должны предусматривать:

  • четкие гарантии со стороны государства (выкуп, авансирование, субсидирование);
  • адекватную рыночную цену выкупаемого жилья;
  • механизмы нивелирования рисков застройщика при значительном росте инфляции, курса валюты и цен на стройматериалы.

Эксперт в сфере недвижимости и инвестиций Лев Тетин прямо заявляет, что подобная "инъекция дешевых денег" спровоцирует рост стоимости квадратного метра.

"Опыт 2021 года (инъекция пенсионных средств) повлек за собой в течение полутора лет рост цены на 60%. Попытка зарегулировать участников рынка и зафиксировать стоимость продажи – сомнительная. Застройщики всегда найдут обоснования для пересмотра договорной стоимости из-за вступления в силу нового Налогового кодекса, нестабильного курса доллара, повышения стоимости материалов и т. д", – подчеркивает Тетин.

По его словам, стимулирование льготной ипотекой, направленной преимущественно на первичный рынок, неизбежно приведет к удорожанию жилья в целом.

Эксперт прогнозирует, что в 2025 году прирост стоимости квадратного метра в новостройках может составить 15%, возможно, даже до 20%. Цены на вторичном рынке, несмотря на отсутствие коммерческих кредитов, также взлетят на 10-12%.

Тетин предостерегает, что жесткая фиксация цен в офтейк-контрактах, как показывает практика, часто приводит к экономии застройщиков на материалах и сроках, что в итоге ведет к снижению качества жилья.

Когда покупать или продавать жилье

На вопрос о том, стоит ли сейчас покупать или продавать жилье, эксперты дают советы, исходя из индивидуальной финансовой состоятельности.

Потребитель, по сути, не имеет альтернативы. Отбасы банк с его ставками по ипотеке от 3% до 7% остается единственным доступным механизмом.

"Для обычного потребителя ничего не меняется. Вы же не собираетесь покупать тысячу квартир, вы будете искать всего лишь одну. Самым главным фактором является ваша финансовая состоятельность, насколько вы соответствуете требованиям банков. Покупка квартиры возможна, все зависит только от ваших возможностей", – сказал Лев Тетин.

Увеличение объемов кредитования до 500 млрд тенге через действующие программы "Наурыз" и "Наурыз-Жұмыскер", по расчетам экспертов, охватит около 25 тыс. человек, что составляет всего 5-6% от общей емкости рынка. Этого недостаточно для кардинального изменения, но достаточно для стимулирования спроса, который, в свою очередь, подтолкнет цены вверх.

Читайте по теме:

"Черный крест" для рынка жилья: что будет с ценами на недвижимость

Telegram
ПОДПИСЫВАЙТЕСЬ НА НАС В TELEGRAM Узнавайте о новостях первыми
Подписаться
Подпишитесь на наш Telegram канал! Узнавайте о новостях первыми
Подписаться