О том, как Отбасы банк работает по новой программе "30/70", будет ли он устанавливать лимиты по финансированию и требовать от застройщиков раскрытие информации о себестоимости квадратного метра, в интервью inbusiness.kz рассказала глава фининститута Ляззат Ибрагимова.
– Ляззат Еркеновна, Отбасы банк запустил новую программу со строительными компаниями "30/70". Можно ли сказать, что данная ипотека стала быстрым ответом банка на замену программы "7-20-25"?
– Механизм, где достаточно 30-процентного первоначального взноса, в банке начали применять с 2021 года. С началом использования единовременных пенсионных выплат вкладчики обращались в банк в связи с тем, что у них было недостаточно средств до 50%. В то же время застройщики предлагали различные скидки, чтобы получить платежеспособный спрос. Поэтому мы начали работу вместе с застройщиками с пилотных проектов. На сегодняшний день число участников программы значительно увеличилось.
Например, в Шымкенте по такой схеме работаем с компанией Kanfar Building и OKS Development. В Алматы работаем с компаниями Domus Qazaqstan, BI Group, Qazaq Strоy. Буквально недавно подписали соглашение в Атырау с застройщиком жилого комплекса Elorda residence. Это если говорить о региональном охвате.
Ставка по кредиту составляет от 7% годовых (ГЭСВ от 7,4%). Срок кредитования – до 25 лет. Максимальная сумма займа – до 100 млн тенге. Это рыночный продукт. В качестве залога выступают приобретаемая недвижимость либо имущественное право (если у компании имеется гарантия единого оператора).
Выбрать понравившийся объект и забронировать квартиру казахстанцы могут, обратившись в отделение банка, в отдел продаж застройщика или на нашем портале Baspana Market. Это фактически маркетплейс недвижимости Отбасы банка. Он создан для удобства наших клиентов и застройщиков. Здесь можно купить жилье дистанционно, оформив онлайн-ипотеку. Это особенно удобно для тех, кто хочет приобрести квартиру в другом городе, как правило, это Астана и Алматы. Для всех пользователей онлайн-ипотеки комиссия за рассмотрение кредитной заявки составляет 0 тенге. Кроме того, дешевле прежнего пользователям обойдется услуга по организации выдачи займа. Так, комиссия за организацию выдачи займа снижена вдвое и вместо 0,5% от суммы займа составляет 0,25%.
О данном механизме кредитования я читаю много положительных отзывов в социальных сетях. При этом есть такие комментарии, где люди высказываются о том, что в рамках ипотеки 30/70 банк выдает не один, а два займа. Поясню, что по условиям системы жилищных строительных сбережений (ЖСС) мы не можем выдавать заем, если первоначальный взнос меньше 50%. Но не всегда у клиентов банка есть возможность накопить или единовременно внести эти 50%. Поэтому мы совместно с застройщиками предлагаем клиентам иной подход, где достаточно иметь на счете в банке всего 30% первоначального взноса.
Еще 10% первоначального взноса в виде субсидии выделяет для клиента сам застройщик. И, чтобы приумножить эти 10%, банк использует их как первоначальный взнос и дополнительно выдает сверху еще 10% первоначального вноса в качестве кредита. Получается, у клиента формируется сумма (30% + 10% + 10%), которая и составляет необходимые 50% для первоначального взноса, как того требует система ЖСС. Клиенту выдают два займа: первый – на первоначальный взнос для получения ипотечного жилищного займа (10% + 10%), часть которого покрывается строительной компанией, а второй – на приобретение жилья у той же строительной компании. Поэтому у клиента в мобильном приложении отображены два займа, которые он и погашает.
– Будут ли у данной программы лимиты финансирования?
– Пока лимитов финансирования у данной программы нет, так как банк в целом не финансирует ее. Поясню, что она финансируется на обычных условиях за счет самих застройщиков, которые докладывают часть первоначального взноса. Мы смотрим прежде всего на ценовой параметр, на скидку, которую дают строительные компании. Начиная с января 2023 года, мы видим, что количество сделок купли-продажи в Казахстане держится на уровне 24 тысячи в месяц. Это намного меньше, чем количество сделок в 2021-2022 годы. Фактически мы пришли к уровню 2019-2020 годов. Вместе с сокращением программы "7-20-25" у застройщиков возник интерес к нашему механизму "30/70".
Здесь все зависит от того, насколько застройщик готов пойти на диалог с клиентом. Мы просим, чтобы 10% от стоимости жилья, необходимые для формирования первоначального взноса, застройщик перечислил за клиента. А это могут себе позволить только финансово устойчивые организации, которые планируют долгосрочно работать на рынке. И мы будем оценивать ежеквартально темп работы, смотреть на количество и объем продаж, смотреть, как программа влияет на ценовые параметры по этим жилым комплексам, и дальше принимать решения о развитии нашего нового механизма кредитования.
– Насколько увеличится переплата для казахстанцев по данной программе, если сравнивать ее с обычной программой Отбасы банка "50/50" и программой "7-20-25"?
– Если брать за основу расчет стоимости квартиры в 20 млн тенге, то по программе "7-20-25" (не забываем обязательное условия – отсутствие жилья на момент подачи заявки) первоначальный взнос составит 4 млн тенге, сумма займа – 16 млн тенге. Срок займа – 10 лет. Мы берем именно этот срок, чтобы сравнить с нашим продуктом. Ежемесячный платеж – 187 700 тенге, общая переплата – 6,3 млн тенге. Я думаю, это очень хорошие условия, поэтому программа имела большой успех.
Если взять наш промежуточный заем по схеме "30/70", то 6 млн тенге, или 30%, должно быть у клиента на счете. Еще 2 млн тенге перечисляет на счет строительная компания. На эти 2 млн тенге банк выдает кредит, и в итоге из 2 млн тенге получается 4 млн тенге. Так у клиента формируется общая сумма первоначального взноса в размере 50%: 6 млн тенге + 4 млн тенге = 10 млн тенге. На эти 10 млн тенге выдается второй заем в сумме 20 млн тенге. Общий ежемесячный платеж на 10 лет – 140 000 тг (в течение первых 3 лет, если он ранее не копил и отсутствует оценочный показатель, если копил, то ниже). И далее 149 600 тенге в течение следующих 7 лет. Общая переплата – 6,7 млн тенге. Фактически это близко к программе "7-20-25".
Если брать наш классический промежуточный заем 50/50, то первый взнос должен быть 10 млн тенге, сумма займа – 20 млн тенге. Ежемесячный платеж на 10 лет – 183 333 тг (3 года), 124 300 (7 лет), переплата – 7 млн тенге. С точки зрения переплаты наш классический заем дороже, но с точки зрения удобства он лучше, так как первые три года платят около 200 тысяч тенге, а потом почти на 40% сокращается и легче платить.
Я думаю, каждый из этих займов имеет право на существование и все зависит от жизненного цикла семьи. Например, если это молодая семья, которая не хочет тратить деньги на аренду чужого жилья, то, в принципе, они могут попробовать схему 30/70, которая им позволяет в течение 10 лет 140 тысяч тенге платить и приобрести собственное жилье. А сумма переплаты всего на 400 тысяч тенге больше, чем по программе "7-20-25".
– Сколько строительных компаний в настоящее время присоединились к программе? Есть ли стройкомпании из регионов?
– В настоящее время банк работает с более чем 30 застройщиками. На 1 марта их было 36. Строительные компании, сотрудничающие с нами, есть в Алматы, Астане, Шымкенте, Атырау, Актау, Актобе, Уральске, Туркестане, Караганде. Можно сказать, что количество желающих растет с каждым днем. Мы внимательно смотрим, и, возможно, в какой-то момент встанет вопрос о лимитах. Наша задача сделать так, чтобы поменьше было квартир в черновой отделке. Мы бы хотели в будущем работать с застройщиками, которые сдают квартиры в чистовой отделке. Банк отслеживает путь покупки жилья клиентом. Мы видим, что после того, как он берет у нас ипотеку для приобретения жилья в черновой отделке, он потом ищет на рынке более дорогой потребительский кредит для того, чтобы сделать там ремонт.
Возможно, мы пересмотрим требования по работе с застройщиками в Алматы и Астане. Будем работать с теми строительными компаниями, у которых осталось менее полугода до завершения строительства. В идеале на рынке долевого строительства мы бы хотели работать с компаниями, которые дают уже готовое жилье, так, например, работает программа "7-20-25".
Сейчас же строительные компании обращаются, когда у них есть гарантия КЖК либо разрешение акимата и до завершения объекта еще далеко. При этом застройщики говорят о том, что в этот момент жилье дешевле купить, чем когда оно будет сдано в эксплуатацию. Но для многих наших клиентов это может быть неудобно – жить в другом месте и оплачивать строящееся жилье.
– Если говорить о лимитах финансирования, какие цифры вы предварительно обсуждаете?
– Мы будем смотреть на NPL, у нас большой опыт работы с застройщиками по гарантии КЖК. По договорам долевого участия работаем с 2018 года, заключено 16 629 договоров, когда мы брали в залог не твердый залог в виде имеющейся квартиры, а договор долевого участия. Из них по 73%, или по 12 078 договорам, клиенты на сегодняшний день осуществили замену залога на правоустанавливающие документы на квартиру.
Еще по 4551 договору (27%) объекты не завершены, есть договоры долевого участия. С одной стороны, это выгодный механизм, покупать на уровне долевого участия, потому что цена дешевле. С операционной точки зрения для банка это инструмент, который требует дополнительных усилий, фактически два раза оформляем залог. Первый раз договор долевого участия регистрируем в Казреестре и во второй раз, когда выходит техпаспорт на квартиру, свидетельство о госрегистрации. Клиент еще раз приходит и оформляет саму квартиру, уже готовую, в залог.
Чаще всего по такому механизму люди расширяются. То есть они на первоначальный взнос более просторной квартиры временно находят деньги, а потом спокойно продают свою имеющуюся однокомнатную квартиру и чувствуют себя более безопасно, то есть они уже купили строящееся жилье и теперь могут продать квартиру.
– Можно ли с 30%-ным первоначальным взносом приобрести квартиру на вторичном рынке? Какие требования к жилью и заемщику? Не идет ли по данной программе перекос в сторону стимулирования продаж первичного жилья?
– Используя систему ЖСС, клиенты Отбасы банка могут приобрести жилье как на первичном, так и на вторичном рынке, могут купить земельный участок и построить дом или взять кредит на ремонт своего жилья. Мы пропагандируем свои жилищные займы, когда человек выполняет все условия, накапливает 50% от стоимости жилья и берет кредит на остаток суммы по ставке от 3,5% до 5% (ГЭСВ от 3,6%). При этом начисление процентов идет только на выданную банком сумму.
Но процесс накопления не быстрый. По нашим расчетам, чтобы накопить на депозите в Отбасы банке 50% от стоимости жилья, в среднем понадобится шесть-семь лет. Многие используют промежуточные займы, где можно не копить, а единовременно внести 50% от стоимости квартиры. Там диапазон ставок составляет от 7% до 11,5% (ГЭСВ от 7,3%).
То есть у клиентов есть возможность приобрести жилье по удобным для него условиям. Есть, например, программа "Ұмай". Она позволяет купить жилье на вторичном рынке, имея первоначальный взнос 15%.
А вот в рамках сотрудничества с застройщиками приобрести можно будет только новое жилье. При этом важно, чтобы застройщик имел гарантию КЖК или разрешение от местных исполнительных органов. Если говорить о механизме кредитования "30/70", то, покупая новое жилье от застройщика, клиент остается только в выигрыше. Ведь застройщик помогает ему с первоначальным взносом, перечисляя на счет первые 10%. На вторичном рынке продавец не положит на счет покупателя эти 10%. В этом нет экономического смысла.
"Зеленая ипотека" и "Умай" – какой спрос на программы
– Отбасы банк запустил "зеленую ипотеку". Насколько она популярна у казахстанцев?
– Действительно, в конце прошлого года мы рассказали о запуске нового проекта – "зеленая ипотека". Одним из первых квартиры для клиентов Отбасы банка предложило ТОО Best building с жилым комплексом Grand Victoria в Астане. Он возведен в соответствии со стандартами "зеленой ипотеки" и имеет сертификат "Омир". Это казахстанская система экологической оценки зданий. По данным на конец марта этого года, банк выдал более 40 займов. Это достаточно дорогой продукт с высокой ставкой вознаграждения – 12,5%, ГЭСВ – от 13,3%, которая будет действовать первые 10 лет. Потом ставка снизится до 3,5%. Первоначальный взнос является преимуществом – 20%, при его наличии клиенты могут получить предварительный заем. Максимальная сумма займа – 35 млн тенге только на покупку первичного жилья.
К нам на сегодняшний день обратилось 16 компаний, которые имеют "зеленые" сертификаты. У 4 компаний есть Gold, 1 компания имеет сертификат Silver, 3 – Bronze, остальные находятся в процессе сертификации. У нас есть две позиции по этому вопросу. Первая позиция – допустить компании, которые имеют сертификат Silver (серебро), но не допускать тех, кто имеет бронзу, так как это сертификат очень упрощенного порядка, там достаточно организовать сбор раздельного мусора, озеленить территорию. Когда при строительстве застройщик использует безопасные и экологичные материалы, благоустраивает и озеленяет близлежащую территорию, организует систему утилизации отходов, применяет водосберегающие технологии, использует энергоэффективные решения – это стандарт Gold.
Я думаю, по этой программе мы выставим лимиты, чем выше будет сертификат, тем больше лимит. Наша основная цель была поднять вопрос ESG на повестку, вопрос энергосберегающих технологий. Мы решили, что если будет специальный продукт, в котором будет низкий первоначальный взнос, то тогда строительные компании начнут задумываться, обращаться в Ассоциацию "зеленого" домостроения, и, соответственно, первую свою задачу мы выполнили блестяще. Сейчас эта ассоциация находится на передовой спроса. Мы думаем в целом, что будущее за "зеленой ипотекой". Все привлечения международных финансовых институтов будут в рамках принципов ESG и, соответственно, лимиты, которые мы дадим в течение следующих двух недель.
– Если говорить о программе "Умай", будут ли какие-либо изменения в программе?
– Так как Азиатский банк развития заемные средства размещает по более высокой ставке на фондовой бирже, то и для заемщиц она в прошлом году составила 13,2% годовых (ГЭСВ от 14,1%). В этом году мы ожидаем третий транш, и возможно, что ставка по данной программе тоже будет корректироваться.
Сейчас, так как количество сделок купли-продажи не такое высокое, как в прошлые периоды, продавцы квартир стали идти на различного рода скидки, если они видят, что у покупателя есть одобрение от Отбасы банка. Продукт пользуется большой популярностью. Спрос был в восемь раз выше, чем мы рассчитывали.
Повторное участие в госпрограммах и "черный список"
– Если говорить о реализации жилья по госпрограммам, по каким из них невозможно претендовать на жилье во второй раз, а по каким можно через 5 лет после получения квартиры? Будут ли изменения, чтобы получившие жилье, неважно по какой из госпрограмм, не могли больше претендовать на участие в подобных программах? Есть ли у банка статистика, какое количество людей за все время работы банка неоднократно получали жилье по госпрограммам?
– В рамках госпрограмм льготного кредитования не допускается приобретение участником более одной единицы жилья. На самом деле мы доверяем государственной базе данных kezekte.kz. Ее ведут акиматы, они и проводят постановку на учет нуждающегося в жилье. При этом в очередь на жилье могут поставить лишь тех, кто не имеет жилища на праве собственности на территории Казахстана. Таким образом, при приобретении жилья человека исключают из очереди автоматически. А это, в свою очередь, исключает возможность повторно участвовать в госпрограммах льготного кредитования.
Но мы дополнительно инициировали внесение изменений в сентябре 2022 года, где прописали полный запрет на приобретение участником или супругом более одной единицы жилья, с учетом ранее действовавших госпрограмм. Мы думаем, что необходимо усилить контроль именно за kezekte.kz, сделать ее более прозрачной, постоянно проводить инвентаризацию государственных баз данных. Возможно, кто-то из членов семьи приобрел квартиру, пока муж находится в очереди и так далее.
Сейчас бизнес-процессы выстроены так, когда при приеме заявки мы видим, что человек находится в kezekte.kz, у нас нет права ему отказать. Но со своей стороны мы в течение последних 4 лет приняли для себя принципиальное решение: на сайте Отбасы банка вывешиваем фамилию и имя и регион получателя жилья из бюджетных средств. Все списки по программам "Бакытты отбасы" и "Шанырак" находятся на сайте банка. Мы хотим, чтобы люди видели, кто в том или ином регионе получил льготную квартиру под 2% и 5% годовых.
– Часто можно услышать, что через пять лет после отчуждения имущества, полученного в рамках госпрограммы, можно снова встать в очередь и повторно принимать участие.
– Это не соответствует действительности, там есть обязательный нюанс – он должен встать в очередь. Таких фактов мы не видели. Мы проверим действующую базу.
– Также интересует вопрос, в случае изменения фамилии могут ли граждане снова подавать на участие в госпрограмме? Отслеживает ли банк подобные вещи?
– Сотрудники банка используют ИИН граждан для получения информации из государственных баз данных при осуществлении процедуры кредитования. При повторной и последующей выдаче документов, например, я вместо Ибрагимовой решила стать Ляззат Еркен, формирование нового индивидуального идентификационного номера не производится, кроме случаев усыновления (удочерения), а также несоответствия контрольного разряда в индивидуальном идентификационном номере алгоритму его расчета. Тем самым в случае изменения фамилии ИИН не меняется.
Хочу подчеркнуть, что в действующем законодательстве основой для участия человека в госпрограмме является наличие в очереди kezekte.kz. С этого начинается весь процесс, в том числе субсидирование арендных платежей. Поэтому была инициатива, чтобы учет и распределение очереди передали в Отбасы банк, чтобы мы могли вести более расширенный поиск и перепроверку всех данных касательно того, как человек попал в эту очередь. Сейчас можно встретить в социальных сетях обсуждение того, что человек в нескольких областях стоит в очереди. Все эти факты находятся в компетенции акиматов, есть специальные органы, которые ставят в очередь.
При этом в ходе обсуждения законопроекта у депутатов возник вопрос: если мы все очереди передадим в Отбасы банк, не снимет ли это ответственность с акиматов? Здесь возникло предложение, что в Отбасы банк должны идти те люди, которые имеют постоянный доход. Даже если он низкий. К примеру, люди имеют доход меньше 100 тысяч тенге в месяц на каждого члена семьи. Они могут претендовать на ипотеку с 10%-ным первоначальным взносом. Но есть большое количество людей, к примеру, инвалиды первой и второй групп, семьи, воспитывающие детей инвалидов, у которых доходы настолько низкие либо их доходы формируются из различного вида социальных пособий, для них любая ипотека неприменима. Им нужны другие инструменты, например арендное жилье либо еще какие-то вещи.
Поэтому одно из последних предложений депутатов – социально уязвимые слои населения оставить за акиматами, чтобы они комплексно на местах решали проблему и трудоустройства этих граждан, и социальной защиты, и всех других инструментов. Наверное, этот подход очень рациональный и более социально справедливый.
– С октября прошлого года Отбасы банк стал отказывать заемщикам в покупке строящегося жилья даже при наличии допзалога. У застройщика должны быть гарантия единого оператора жилищного строительства (КЖК) либо разрешение акимата на привлечения средств дольщиков, а также соглашение с Отбасы банком. Учитывая, что такие займы в 2022 году составили только 6,2% сумм выданных ипотек, почему банк решил пойти на такой шаг? Сколько было прецедентов, когда застройщики не достраивали жилье, оформленное через Отбасы банк?
– Известных прецедентов не было, чтобы жаловались на то, что не достроили жилье. Но при этом мы считаем, что нам необходимо выстраивать цивилизованный прозрачный рынок недвижимости и приобретения жилья. Предоставление займов должно быть только в рамках закона о долевом участии, то есть при наличии гарантии КЖК. Второе – должно быть разрешение акимата или должна быть кредитная линия плюс страховка частной компании, которая страхует от риска незавершения строительства.
Прежде всего, мы беспокоимся о своей репутации, потому что неискушенному человеку, например, кажется, что если он купил квартиру у застройщика и поставил в залог квартиру матери, то как будто Отбасы банк прогарантировал, что этот застройщик завершит строительство. Это на уровне психологии человека. Мы считаем, что таких фактов не должно быть, рынок должен становиться прозрачным, чтобы требования к застройщикам усиливались.
– Если говорить о гражданах, у которых испорчена кредитная история, но в то же время они относятся к социально уязвимым слоям населения, воспитывают детей-инвалидов, могут ли они принимать участие в госпрограммах? Как в целом банк относится к заемщикам из "черного списка", в том числе прошедшим через коллекторов?
– Не могут, если у них есть действующая проблемная задолженность. Чтобы работа банка продолжалась, клиент должен выплатить кредит, ведь на эти деньги мы выдадим затем другим нашим клиентам займы. Например, по программе "Бакытты отбасы" нам выдается заем под 0,01% на 25 лет. Первые заемщики, которые получили его в 2019 году, перейдут на жилищный заем в 2027 году. За счет этих денег мы начнем кредитовать вторую волну заемщиков. В этом 25-летнем круговороте у нас заложены обязательства перед министерством финансов сделать три полных оборота этих денег. Вместо 5 тысяч вкладчиков мы сможем прокредитовать 15 тысяч. Поэтому мы объясняем клиентам, что их сегодняшнее погашение влияет на то, получат ли те люди, которые находятся дальше в очереди.
В целом в Отбасы банке определены довольно лояльные по сравнению с другими банками второго уровня критерии к оценке кредитной истории своих заемщиков. Так, кредитная история считается положительной, если просроченная задолженность была погашена за 3 месяца до месяца подачи кредитной заявки, независимо от количества просроченных дней. В случаях недостаточной платежеспособности заемщика для получения запрашиваемого займа возможно привлечение до двух созаемщиков.
Другие банки ставят условия, чтобы заемщиками были близкие родственники: мать, отец, сестры, зная, что родственные отношения играют очень большую роль. У нас созаемщиками могут выступить коллеги по работе. Сейчас нахлынуло большое количество заявлений, где люди просят снять созаемщика. Потому что созаемщики живут своей жизнью, выходят замуж, женятся, сами хотят участвовать в программе. Поэтому мы разрабатываем механизмы, в рамках которых будем смотреть на платежную дисциплину клиента, соотношение размера залога и остатка кредита и принимать решение о снятии созаемщика.
Клиенты, чья кредитная задолженность была погашена через коллекторскую компанию, рассматриваются и анализируются по тем же критериям, что и обычные клиенты. Для банка нет разницы, через какую организацию был погашен проблемный кредит.
– Банк повысил ставки до 11% для займов менее полугода назад. Копить три года на квартиру казахстанцам невыгодно, учитывая, как растет стоимость жилья. Между тем банк, наоборот, ухудшил условия в этом отношении. В связи с чем было принято такое решение?
– Решение было трудным. Людям необходимо объяснять систему жилищных строительных сбережений и пояснить, что такое оценочный показатель. ОП – это основной фактор, на который смотрит германская система жилищно-строительных сбережений, по которой мы работаем. Конечно, наши промежуточные займы пользуются огромным спросом у вкладчиков.
Ранее они выдавались по ставке от 7% до 8,5% годовых (ГЭСВ от 7,4%) с последующим понижением до 5%. При этом получается, что в выигрыше оказывались более богатые клиенты, которые не накапливают в течение трех лет на депозите, как того требует система ЖСС, а единовременно вносят эти средства на депозит и сразу же получают кредит. То есть на момент получения займа средства клиентов не накапливались на депозитах, а, следовательно, не работали в системе.
А баланс накоплений и выдачи займов – главный принцип в системе жилищных сбережений. Ведь ЖСС – это замкнутая система, она не задействует капитал из внешних источников. Пока одни участники делают накопления, другие получают займы. Это позволяет системе быть стабильной, а самым бережливым вкладчикам выдавать займы по более низкой ставке.
Поэтому в рамках укрепления основ культуры сбережения в Отбасы банке с 1 октября 2022 года к промежуточным займам стали применяться дифференцированные ставки вознаграждения. То есть ставка по промежуточному займу теперь зависит от размера ОП, который, в свою очередь, в том числе зависит от срока накопления. Диапазон ставки вознаграждения по промежуточному займу составляет от 7% до 11,5% годовых (ГЭСВ от 7,4%).
Сейчас, на втором этапе, мы анализируем портфель, смотрим поведение вкладчиков и хотим это поведение вознаграждать пониженными ставками. То есть в будущем мы разработаем механизм, в котором ставка всегда будет зависеть от оценочного показателя. Чем больше копил, тем ниже ставка.
– За это время стоимость жилья вырастет, если копить три-четыре года, тем более семь лет.
– Я не думаю, что рынок будет продолжать расти такими темпами. Три месяца 2023 года показывают, что происходит стабилизация рынка. Если мы будем двигаться в сторону усиления и укрепления позиций сбережения, то рынок не будет получать дополнительную излишнюю ликвидность и, соответственно, будет происходить постепенное, не скажу, что снижение цен, это будет слишком громко сказано, но фиксация цены при инфляции других товаров. Тогда цены в Казахстане станут более приемлемыми по отношению к доходам населения.
– Если смотреть на статистику прошлых лет, какое соотношение заемщиков, которые копили на жилье три года и выдерживали все требования банка (такие как 50% от стоимости, оценочный показатель – 16 и срок), и тех, кто вносил сразу 50% и кредитовался?
– Если взять статистику за последние пять лет, то ежегодная выдача жилищных займов (когда клиент накопил на депозите 50%) примерно одинаковая – это 10-13 тысяч ежегодно выданных кредитов. А вот количество ежегодных выдач промежуточных займов (когда клиент единовременно внес 50% или копил менее 3 лет) за последние пять лет выросло. С 17 541 промежуточного займа в 2018 году до 54 298 займов в 2022 году. Например, в прошлом году жилищных займов было выдано 10 882, а промежуточных – 54 298. По итогам 2022 года было выдано 79 872, из них 68% – это промежуточные займы.
Неполные семьи не вернули в программу "Бакытты отбасы"
– По неполным семьям: их сначала убрали из числа участников программы "Бакытты отбасы", после возмущения общественности снова вернули. Между тем проблема фиктивных разводов для участия в госпрограмме остается. Ранее Вы говорили, что категория "неполные семьи" растет самыми быстрыми темпами в числе участников госпрограммы. Будет ли банк в дальнейшем пытаться как-то решить вопрос с данной категорией или оставит все как есть?
– В сентябре 2022 года в Казахстане была принята Концепция развития жилищно-коммунальной инфраструктуры до 2026 года. Она заменила ранее действующую программу "Нурлы жер". Согласно данной концепции, категория "неполные семьи" была исключена из программы "Бакытты отбасы”. Но почему-то существует миф, что данную категорию потом вернули. На сегодняшний день никаких соответствующих постановлений не было. Категория "неполная семья" не будет участвовать в программе "Бакытты отбасы".
Она может участвовать в программе "Шанырак", где ставка по кредиту составляет 5%. В программе "Бакытты отбасы" наряду с многодетными семьями и семьями, воспитывающими детей с ограниченными возможностями, теперь принять участие смогут казахстанцы, состоящие в очереди на жилье по категориям "дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей" и "лица с инвалидностью I и II групп". Представители новых категорий подать заявки на участие в программе "Бақытты отбасы" смогут при объявлении очередного конкурса.
Я считаю, что это более справедливый социальный подход. Потому что люди, которые имеют две руки, две ноги, должны иметь трудовые доходы, и здесь не зависит от статуса, полная семья или неполная. Если бы в неполную семью в Казахстане включали только вдов и вдовцов, то я была бы первым сторонником, чтобы они участвовали во всех льготных программах. Но у нас в эту категорию включают как разведенных, так и людей, которые приняли сознательное решение родить вне брака. Почему мы должны создавать для них льготные условия?
Во-первых, идет девальвация семейных ценностей. Во-вторых, появляется возможность получать различного вида, скажем так, социальные плюшки на фоне того, что люди совершают фиктивный развод. Я получила огромное количество критики от различного вида женских ассоциаций, организаций за то, что я сама, как женщина, поддерживаю такой подход и фактически мы были инициаторами, мы показали статистику, что растет очередь именно по категории "неполная семья". Но, как говорится, лучше ужасный конец, чем бесконечный ужас. Необходимо перестать делать различные программы, которые поддерживают возможность фиктивных разводов.
Неполные семьи будут участвовать в "Шаныраке" наравне со всеми, там также участвуют госслужащие, работники бюджетных организаций. Нужно понимать, что программы Отбасы банка и госпрограммы архитектурно выстроены так, что являются адресными. Как-то ко мне обратилась молодая девушка из Астаны. Ей 29 лет, она врач. Она описала свою ситуацию: живет с родителями, встала в очередь как неполная семья и решила принять участие в программе "Шанырак". Там есть требование – доход на каждого члена семьи за последние шесть месяцев не должен превышать 3,7 прожиточного минимума. В прошлом году 1 ПМ был равен 36 018 тенге. То есть размер дохода на одного члена семьи тогда не должен был превышать 130 тысяч тенге.
А у нее зарплата около 400 тысяч тенге, она работает в двух местах, востребованный специалист. Когда ей объяснили, что для участия в программе ей нужно снизить доход, она, взвесив все "за" и "против", решила, что будет копить дальше и купит себе квартиру в рамках рыночной программы "50/50".
Она приняла правильное решение, я ее поддержала, потому что по госпрограммам приобретают жилье только то, которое построено по линии акиматов. В Астане это дома в районе Metro, в сторону 40-й станции, квартиры в районе Жагалау. Конечно, она сэкономила какую-то часть, но не решила свою проблему, имея доход в районе 400 тысяч тенге, она будет претендовать на более хорошие жизненные условия.
Хорошая новость! Концепция, которая была утверждена правительством в 2022 году, не предусматривает теперь ограничения по доходу в программах "Бақытты отбасы" и "Шанырак". Ранее было такое требование, что доход на каждого члена семьи за последние шесть месяцев не должен превышать 3,1 кратной величины прожиточного минимума по программе "Бакытты отбасы" и 3,7 кратной величины прожиточного минимума по программе "Шанырак". До этого данное требование действовало четыре года.
Общая сумма выделенных средств для реализации программ в 2023 году составит 71,9 млрд тенге: 39,7 млрд тенге будет направлено на программу "Шанырак" и 32,2 млрд тенге – на "Бакытты отбасы".
Об ужесточении требований к застройщикам – партнерам банка
– Если говорить о требованиях к застройщикам, будет ли банк инициировать повышение требования к застройщикам не только по "зеленой ипотеке", но и по всем другим, которые работают по линии КЖК? Есть строительные комплексы, которые не соответствуют заявленному классу жилья.
– Я была на встрече с застройщиками, куда меня пригласили как эксперта. Я сказала, что застройщикам надо понять одно: если они хотят, чтобы государство шло навстречу и делало программы стимулирования, то они, как профессиональное сообщество, тоже должны пойти навстречу государству и, самое главное, навстречу обществу. Я считаю, что назрели три большие реформы.
Во-первых, я считаю, что нам нужно сделать это – изменить закон о платежной системе купли-продажи за наличный расчет. Эти сделки искажают рыночную статистику, в договоре купли-продажи можно написать любую сумму, как завышенную, так и заниженную. Очень много лет поднимается этот вопрос, но потом почему-то умирает. Я считаю, что любая сделка купли-продажи как на первичном рынке, так и на вторичном должна проходить только безналичным путем через банковский перевод. Тогда мы получим понятную статистику цен на недвижимость. Она даст нам реальный уровень цен, от которых мы можем отталкиваться.
Второе, по сделкам между застройщиками и клиентами должны быть только безналичные расчеты. Во-первых, это поднимет налогооблагаемую базу у застройщиков, а также позволит не приводить на рынок недвижимости деньги, которые имеют "серое" происхождение. До сих пор есть класс застройщиков, которые принимают деньги через кассу как договор инвестирования или бронирования, а потом, когда объект вводится в эксплуатацию, человек продает на рынке квартиру и получает эти деньги на банковский расчетный счет. Никто не проверит происхождение этих денег. С такой глобальной инициативой, чтобы весь рынок недвижимости, любая сделка проходила только безналичным путем, мы будем выступать в будущем.
Кроме того, мы считаем размеры штрафов, которые указаны в законе о долевом участии, в законе о рекламе они непропорционально низкие. Например, согласно Адмкодексу, при нарушении закона о долевом участии штраф составляет 300 МРП, или чуть больше одного миллиона тенге. Это очень низкий штраф, который позволяет собирать деньги дольщиков незаконно компаниям, которые не имеют гарантии КЖК и не имеют разрешения местных исполнительных органов. Они собирают по 10-20 млн с клиента и платят этот штраф на тот момент, когда кто-то зафиксирует нарушение. Мы считаем, что данный штраф нужно увеличить до 30 тысяч МРП, чтобы данная сумма была настолько большой, чтобы риск наложения штрафа был выше, чем риск привлечения незаконным путем денег.
Также надо посмотреть на вопросы налогообложения. Жилье становится основным материальным активом человека, и у нас достаточно низкие ставки налогообложения. Поэтому мы видим, что есть группы людей и семей, которые могут позволить себе несколько квартир, этажей. Формируется класс частных инвесторов вокруг застройщиков, которые покупают наиболее интересные квартиры и этажи, а потом на последних этапах их перепродают тем людям, которые уже приходят с ипотекой Отбасы банка.
Думаю, что ужесточение сектора должно происходить комплексно. По качеству строительства, когда рынок очистится от "серых застройщиков", уже тогда будут происходить процессы. Во всем мире девелоперские компании – это группы, которые имеют финансовую устойчивость. У нас застройщиком может стать любая компания, которая имеет непонятные источники дохода, просто приходит и начинает строить дом. Здесь надо внедрить обязательную проверку средств, которые вкладываются в строительство. Строительные компании должны быть крупными понятными налогоплательщиками.
– Что касается себестоимости квадратного метра. Будет ли банк инициировать, чтобы компании, которые работают с Отбасы банком по схеме "30/70", раскрывали отчетность, чтобы понимать ценообразование?
– Да, мы считаем, если компания-застройщик получила гарантию КЖК, фактически это гарантия государства, куда бюджет вкладывает деньги, в том числе в капитал компании, должны быть обязательства по раскрытию себестоимости жилья и предельные нормы рентабельности. У нас возникают споры с несколькими компаниями, когда мы видим заявленную цену в районе 600 000-700 000 тенге за 1 кв. метр, а по неформальной информации мы знаем, что по проектно-сметной документации стоимость одного квадратного метра намного ниже. К сожалению, в ПСД не включается стоимость земельного участка, поэтому мы не знаем, насколько локация этого проекта влияет на его окончательную стоимость. В будущем мы будем инициировать этот вопрос.
– Ваши прогнозы по рынку жилья?
– Делать прогнозы – неблагодарное занятие. Общая макроэкономическая ситуация показывает, что резкого снижения цен на жилье не будет, тем не менее их корректировка возможна. Могу точно сказать, что спрос в 2023 году упадет. В последние два года рост спроса и количества сделок в основном был обусловлен возможностью использования населением пенсионных накоплений. В 2023 году отсутствие программ на вторичном рынке плюс высокая базовая ставка приводят к тому, что у продавцов вторичного рынка отсутствуют какие-либо инструменты для стимулирования спроса, кроме снижения цены. Чем быстрее хочешь продать квартиру, тем больше будет размер скидки для покупателя. Мы уже видим, что есть скидки 10% и 20%.
Второе – это рынок первичной недвижимости, здесь инструменты также зависят от бизнес-стратегии застройщика. Застройщик для продолжения цикла строительства также идет в различные скидочные программы, где он дает скидку покупателю, помогая ему приобрести жилье, что, соответственно, будет уменьшать рентабельность этого бизнеса.
У нас очень большая региональная диспропорция, ценовые предложения и спрос на жилье очень вариативны. Мы считаем, что в Астане есть возможность снижения цен на первичный рынок. По нашим оценкам, в процессе строительства и завершения около 10 тысяч квартир, которые не совсем подкреплены спросом. Алматы, напротив, и быстрорастущая агломерация в сторону города Кунаева до сих пор испытывают дефицит жилья. Немаловажным фактором развития данной агломерации является подключение необходимой инфраструктуры в течение ближайших трех лет, подключение к системам водоснабжения и электроэнергии и наращивание их мощностей для обеспечения жизнедеятельности. Поэтому акиматами проводится жесткая политика по инвентаризации строящего жилья, и, соответственно, наблюдается снижение количества новых начатых проектов.
Но в целом демографическая ситуация, высокая рождаемость, а также планируемая со следующего года долгосрочная стратегическая инициатива "Нацфонд – детям", где на каждого ребенка будет открыт целевой накопительный счет, на который будет поступать и аккумулироваться определенная сумма денег, которую каждый юный казахстанец в будущем может использовать для получения качественного и востребованного образования, а также на покупку собственного жилья, все это будет способствовать высокому спросу на жилье. При этом уже сейчас наш банк имеет в своем арсенале продукты, позволяющие начать родителям делать накопления на детей (открывать депозит) в целях дальнейшего приобретения ими собственного жилья.
– Спасибо за интервью!
Читайте по теме:
Инвестиции в жилье: впервые за четыре года казахстанцы обогнали строительные компании
Казахстанцев стали больше интересовать двухкомнатные квартиры
Стало известно о снижении цен на вторичное жилье в РК
