/img/tv1.svg
RU KZ
Застройщик платит дважды

Застройщик платит дважды

Петропавловскую строительную компанию – ТОО «Казградстрой-НС» - городские власти вынуждают дважды заплатить за землю.

17:43 19 Август 2016 1669

Застройщик платит дважды

Автор:

Диана Слинькова

Предприятие уже выкупило земельные участки у частных лиц, проживавших здесь в допотопных бараках, но теперь государство в лице городского акимата требует оплатить еще и кадастровую стоимость земли в бюджет. Цена вопроса – почти 8 млн тенге. Пока удалось отстоять чуть больше половины этой суммы.

Не согласны – идите в суд!
Именно такой совет долгое время чиновники дают стройкомпании, не желающей платить двойную цену за землю. А яблоком раздора стал земельный участок в пределах улиц Жамбыла – Партизанской – Горького – Маяковского. Здесь в соответствии с генеральным планом развития города «Казградстрой» вот уже два года возводит современный жилой комплекс «Кызылжар» из нескольких многоэтажек. При этом стройкомпания – только генподрядчик, а застройщик – жилищно-строительный кооператив «Наш город».

«Когда стройка уже вовсю шла, жители бараков, построенных лет 60 назад, продолжали здесь жить и требовали у акимата поскорее их расселить, потому что рядом со стройкой жить невозможно. И вот из отчета городского акима полгода назад я узнаю, что расселять этих людей буду я, а не акимат! Официальное уведомление об этом я получил спустя пару дней. Я снес все бараки, за исключением двух коттеджей, где была очень высокая цена, 48 семей расселил в благоустроенное жилье, таким образом рассчитавшись с ними за землю», - рассказал abctv.kz генеральный директор ТОО «Казградстрой-НС» Александр Авдеев.

Чтобы распоряжаться землей, стройкомпании необходимо было поменять целевое назначение участка, и осенью 2015 года она обратилась в акимат Петропавловска за соответствующим разрешением. Если несколько десятков лет назад землю бесплатно раздавали людям с целевым назначением «для строительства и обслуживания индивидуальных жилых домов», то теперь нужно было поменять формулировку на «строительство многоэтажного жилого комплекса». И акимат выдает «Казградстрою» постановление: целевое назначение мы вам меняем, но на условии выкупа этих земельных участков, кадастровая стоимость которых составила почти 8 млн. тенге. Чиновники ссылались на Земельный кодекс РК, который предусматривает при изменении целевого назначения взимание с собственника в доход бюджета суммы, равной кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка. Однако руководство предприятия с таким поворотом дела было категорически несогласно.

«Земельным кодексом предусмотрена исключающая норма: в том случае, если застройщик производит выкуп у физических лиц земельных участков с расселением, возмещением, что нами и было осуществлено, оплату за землю он не производит. Однако местные исполнительные органы почему-то эту исключающую норму не воспринимают», – говорит финансовый директор компании Азамат Ташмаганбетов.

Многомесячная переписка с городским акиматом, городской, областной прокуратурой ничего не дала, а из Генпрокуратуры обращения стройкомпании возвращались в областную. В начале лета на встрече сторон спора, чиновников и представителей заинтересованных ведомств руководитель отдела государственного контроля за использованием и охраной земель земельной инспекции Северо-Казахстанской области Даурен Шаканов четко обозначил свою позицию:

«Земельные участки будут использоваться для коммерческих целей, а раньше они выделялись государством исключительно для жилья и его обслуживания. Изменение целевого назначения налицо!  Поэтому эти участки подлежат выкупу, выкупу у государства».

Этой же позиции, судя по официальным письмам, придерживаются прокурор города Александр Трикачев, начальник первого управления областной прокуратуры Асхат Аукатов, аким города Марат Тасмаганбетов. Все они в своих посланиях также советовали «Казградстрою» в случае несогласия с их доводами обращаться в суд.

Однако строители считают требование о выкупе земли противоречащим закону, так как Земельный Кодекс РК оговаривает и особые случаи. Так, в пункте 5 статьи 9 Земельного Кодекса РК указывается: «за исключением участка, предоставленного с условием, установленным пунктом 6 статьи 44 Земельного Кодекса, для строительства объектов, предусмотренных Генеральным планом населенного пункта». Ситуация с «Казградстроем», по мнению его специалистов, как раз и подпадает под такую исключающую норму.

«Чиновники утверждают, что это коммерческое жилье. Но оно не коммерческое! Застройщиком является жилищно-строительный кооператив «Наш город», члены которого вскладчину строят этот дом, а мы всего лишь генеральный подрядчик.  Эти 8 миллионов неизбежно обернутся для будущих хозяев квартир подорожанием строительства и в конечном итоге – квартир: членам кооператива нужно их делить между собой и выплачивать. А при этом у нас в стране существует государственная политика доступности жилья,  поддержки предпринимательства…», - говорит юрист компании Наталья Таранова.

Лед тронулся?
Отчаявшись бороться с чиновниками, руководитель стройкомпании Александр Авдеев пришел со своей проблемой на личный прием к уполномоченному по правам предпринимателей в РК Болату Палымбетову во время визита последнего в Северо-Казахстанскую область чуть больше месяца назад.

«Дело сдвинулось с мертвой точки, когда на базе Палаты предпринимателей собрали круглый стол, на котором присутствовал заместитель председателя управления Агентства РК по делам госслужбы по СКО Жанат Жумабаев, который является членом совета по защите предпринимателей, и именно он выступил модератором в этом споре. На встречу были приглашены советник акима города по правовым вопросам, руководители отдела земельных отношений, отдела архитектуры и земельной инспекции. После состоявшегося разговора  некоторые ответственные лица местных исполнительных органов начали менять свое мнение, но, к сожалению, пока далеко не все.

На сегодняшний день ситуация такая: при содействии Палаты и СМИ решен вопрос об изменении целевого назначения участков, документы по которым находились в городском отделе архитектуры, на сумму 4,1 млн. тенге. По оставшимся постановлениям, которые находятся в ведении отдела земельных отношений,  - по сумме это менее 4 млн. тенге,- вопрос не решен. Официального отказа нет, есть только устная позиция руководителя, которая заключается в том, что нам откажут.  Руководитель отдела сказал мне: будет отказ, решайте с акимом города, обращайтесь в суд. Мы направили запрос об изменении целевого назначения, сроки ответов вышли, ответ не поступил, проблема не решена. То есть вопрос все еще находится в подвешенном состоянии в отношении нескольких участков», – говорит коммерческий директор.

Можно закон читать, а можно толковать
Руководитель отдела защиты прав предпринимателей региональной Палаты предпринимателей Аскар Махмет рассказывает, что их ведомству часто приходится сталкиваться с ситуациями, когда одну и ту же норму закона чиновники и предприниматели толкуют по-разному – двояко и даже трояко:

«Случается такое в нашей практике, когда одну и ту же проблему в разных региона решают по-разному, такой вывод я могу сделать из общения с коллегами из других регионов. Очень много вопросов поднимается Палатой именно по несовершенству действующего законодательства в разных сферах. Например, в феврале 2014 года принят закон о мерах по улучшению предпринимательской деятельности, и уже в декабре другим законом в него были внесены изменения и дополнения по вопросам кардинального улучшения предпринимательской деятельности. В частности, в этот закон были внесены и изменения, предложенные именно региональной Палатой СКО по Экологическому кодексу».

Впрочем, Азамат Ташмаганбетов считает, что в Земельном кодексе относительно именно этой конкретной ситуации с «Казградстроем» все прописано четко и ясно.

«Законодатель все предусмотрел, и есть специалисты, которые разбираются в юридических тонкостях, есть юридический отдел в областном акимате, специалистами которого дано заключение, что застройщик не обязан оплачивать кадастровую стоимость земли. Есть аналогичное заключение советника акима города по правовой работе. Но почему-то для других чиновников этот закон непонятен. Закон можно читать, а можно трактовать – они, наверное, его просто читают», - говорит он.

С хрупких плеч акимата – на плечи строителей
К сожалению, вышеописанный конфликт – далеко не единственный в отношениях стройкомпании и городского акимата. Так, городской бюджет задолжал «Казградстрою» сотни миллионов тенге за построенные предприятием сети на этом же жилом комплексе. По закону если частный инвестор, выкупивший землю, строит на ней жилой дом, то местная власть должна построить всю инфраструктуру: произвести необходимый снос, предоставить землю, подвести внешние магистральные сети, канализацию, водопровод, теплотрассу, обеспечить электроэнергией. Но в случае с жилым комплексом «Кызылжар» городской акимат ловко уклонился от этой обязанности, переложив ее на плечи строителей.

«Стройка была начата в июне 2014 года, и мы, как только забили первые сваи, сразу сообщили в акимат: имейте в виду, у нас строительство началось, поторопитесь сети прокладывать! В ноябре 2015 года мы должны были сдавать 12-этажку – сетей нет, а какой смысл нам ускоряться, если мы сделаем отделку в зиму, а тепла в доме не будет? Мы остановились и начали думать, как быть. Потом вышли с предложением взять строительство сетей на себя. Нам говорят в акимате: давайте!» - рассказала abctv.kz Наталья Таранова.

Денег на строительство сетей у компании не было, но согласно распоряжению акима области ей должны были предоставить в качестве залога под кредит офисы АО «НК «СПК Солтустик». Однако…эти офисы оказались под залогом АО, который сняли только в мае-июне 2016 года. Не было выдано и согласие на залог офисов банку. В итоге кредит получить не удалось, срок сдачи сетей – 31 марта 2016 года – был сорван. Но сети все-таки строились, за счет….самой компании, которая, по сути, освободила городской акимат от работы по организации этого строительства, включая проектирование, экспертизу и финансирование! И стоит это ни много ни мало 300 млн тенге.

«Сети мы всеми правдами и неправдами уже достраиваем, вытащив деньги из других своих проектов, потому что дом нужно сдавать, люди ждут жилье. Офисы, с которых сняли арест, нам уже не нужны, и мы говорим: отдайте нам теперь деньги из бюджета в счет тех, что мы затратили на сети!» – говорит Наталья Таранова.

Азамат Ташмаганбетов на встрече в Палате предпринимателей в минувшую среду рассказал, что сети уже сдаются в эксплуатацию, однако вопрос возврата денег за них до сих пор не решен.

Некомпетентны!
Компания «Казградстрой-НС» уже более десяти лет работает в Петропавловске, построила здесь семь многоэтажных жилых домов, в том числе по госпрограммам, активно участвовала в строительстве и реконструкции социальных и общественно значимых объектов. Но в 2014 году из-за 300 тысяч тенге долга по электроэнергии предприятие было признано недобросовестным участником госзакупок и вынуждено было уйти с тендерного рынка на два года, которые истекли буквально на днях.

Глава компании считает, что все беды – от некомпетентности и нежелания работать чиновников городского акимата, в частности – сотрудников отдела строительства. Об этом он поведал на личной встрече уполномоченному по правам предпринимателей в РК Болату Палымбетову. Вот выдержки из письменного обращения бизнесмена:

«Назрели и даже наболели проблемные вопросы, которые можно смело объединить в один, но очень масштабный, практически парализующий работу нашего предприятия: ненадлежащая работа акимата г.Петропавловска в сфере строительной деятельности. Помимо халатности, происходит практически открытое противодействие, вредительство, мешающее нашей работе - в такой среде невозможно строить доступное жилье и при этом развивать бизнес! Инженерные сети не подводят, земли не предоставляют, людей из ветхого жилья не расселяют и соответственно не сносят его. Обновление жилого фонда происходит с большим трудом, и львиная доля квадратных метров жилья возводится по инициативе и самостоятельно ТОО «Казградстрой-НС». И наше строительство продвигалось бы два раза быстрее, если бы не противостояние местных исполнительных органов, которые при этом не забывают включать в свои отчеты результат нашей деятельности!

Акимат Петропавловска занимает потребительскую позицию, но никак не оказывает поддержку предпринимательству и строительству жилья. Постоянно поступают просьбы от акима г. Петропавловска о содействии - то в ремонте детского летнего лагеря, то в предоставлении квартиры погорельцам или спортсменам. Наша компания старается помогать, понимая, что это помощь в первую очередь горожанам - за последние три года оказано благотворительности на сумму более 59 млн тенге.

Мы всячески идем навстречу, изыскиваем возможности, но вот со стороны Акима г.Петропавловска никаких мер государственной поддержки не оказывается. У нас в планах множество интересных строительных проектов, которые просто игнорируются большинством работников городского акимата».

Диана Слинькова, Петропавловск

Государство «строит» застройщиков

11 Октябрь 2016 17:11 5081

А обманутые  дольщики требуют ответственности для чиновников и взывают к президенту страны.

Новый закон «О долевом участии в жилищном строительстве» вступил в силу на этой неделе. Он ужесточает требования к застройщикам в части привлечения средств населения на возведение жилых объектов. В первую очередь, признаются действительными только договора о долевом участии (по типовой форме) и никакие иные. Теперь все сделки будут регистрироваться в местных исполнительных органах (МИО) и даже изменения в договора можно внести только с согласия МИО.

Ранее, как известно, стройкомпании незапрещенными способами обходили стороной договор о долевом участии, поскольку он ставил их в жесткие условия. Потому большая часть заключенных сделок между застройщиками и покупателями не подпадала под регулятивную базу и теперь государство вынуждено быть посредником между конфликтующими сторонами.

Ограничение до трех
В соответствии с законом, бизнес вправе привлекать средства дольщиков только тремя способами. При этом во всех трех случаях каждый застройщик должен создать уполномоченную компанию для строительства только одного конкретного объекта на одном земельном отводе. Именно с ней будут связаны все юридические взаимоотношения.

Первый способ предусматривает получение гарантии вместе с разрешением на привлечение средств дольщиков у Фонда гарантирования жилищного строительства (входит в структуру холдинга «Байтерек»). Фонд уже официально объявил о начале приема заявок от застройщиков. 

«Очень много факторов для определения процента гарантийного взноса, который в соответствии с методикой расчета взносов составляет от 2% до 6% от стоимости проекта. Чем выше репутация, качество ПСД и ниже загруженность кредитами, тем ниже будет процент. Гарантийный взнос единовременный и возврату не подлежит», - сказал на пресс-конференции директор департамента развития инфраструктуры экономики Министерства национальной экономики Улан Жазылбек.

Фонд будет выдавать разрешение на строительство объектов стоимостью не более 200 млрд тенге. У уполномоченной компании должны быть деньги или незавершенное строительство в размере 10-15% от стоимости проекта.

«Надеемся, что в ближайшее время, буквально к концу этой недели, уже некоторые компании получат первые разрешения на привлечение средств дольщиков и начнут работу по первому способу», - отметил Улан Жазылбек.

Второй способ – застройщик привлекает кредит банка второго уровня (БВУ) на сумму, достаточную для завершения строительства жилого здания. БВУ будет осуществлять отбор застройщиков через квалификационные требования. После прохождения всех процедур застройщик и уполномоченная компания обращаются в местный исполнительный орган (МИО) для получения разрешения на привлечение денег дольщиков. Согласно схеме, перечисляемые дольщиками средства буду аккумулироваться в БВУ до того периода, пока застройщик не возведет каркас жилого здания.

В обоих случаях застройщик должен обладать опытом возведения жилых зданий не менее трех лет, построить не менее 18 тысяч кв. метров в городах республиканского значения, столице, и не менее девяти тысяч кв. метров - в регионах. Уполномоченная компания должна иметь земельный участок и проектно-сметную документацию.

Третий способ – застройщик вправе привлекать деньги дольщиков после возведения за счет собственных средств каркаса жилого здания. Разрешение ему выдается в МИО, но к нему предъявляются следующие требования: опыт строительства - не менее пяти лет, объем построенного жилья - не менее 60 тысяч кв. метров в городах республиканского значения, столице и не менее 30 тысяч кв. метров - в регионах, собственные вложенные в проект средства - около 40-65% от общей стоимости.

Контроль, контроль и еще раз контроль
«В целях обеспечения целевого использования денег уполномоченная компания и подрядчик обязаны открыть не более одного счета в одном банке. Это делается для защиты денег дольщиков, чтобы не было перетоков денег», - сказал директор департамента Минэкономики.

Во всех трех случаях использование денег дольщиков, ход и качество строительства по каждому конкретному объекту будет контролироваться независимой инжиниринговой компанией, которую на конкурсной основе будет привлекать в первом случае – Фонд, во втором – банк и третьем – МИО. Эта компания должна ежемесячно сообщать своим клиентам о результатах мониторинга как строящегося жилого комплекса, так и уполномоченной компании.

Всю важную для дольщика информацию сама уполномоченная компания должна размещать на веб-сайте.

«Настоящий закон обязывает уполномоченную компанию создать интернет-ресурс, на котором будет размещаться вся информация об объекте строительства – ПСД, стоимость проекта, продолжительность строительства, о площадях, об этажности, фасадах. Она будет обновляться не реже одного раза в месяц с предоставлением фотоотчета, чтобы дольщики знали о ходе строительства», - сказал Улан Жазылбек.

Помимо этого, по его словам, уже разрабатывается единый сайт по теме долевого участия в жилищном строительстве: «Предполагается, что за счет данного ресурса граждане смогут получать правовую поддержку, обладать информацией по строящимся объектам в разрезе регионов. Там будет вся необходимая информация, которая поможет защитить дольщика и сделать правильный выбор».

Инжиниринговая компания определяет гарантийные случаи, которые наступают в трех случаях.  

Первый: если допускается максимально возможное продление сроков строительства – три раза по три месяца.

Второй: нецелевое использование денег дольщиков. В этом случае в течение 15 дней уполномоченная компания, застройщик или подрядчик обязаны вернуть использованные деньги на банковский счет.

Третий: признание судом застройщика банкротом в результате его деятельности по возведению иных объектов.

В случае перечисленных форс-мажоров обязательства достроить объект и передать квартиры покупателям берет на себя Фонд, банк либо МИО (в зависимости от способа привлечения средств дольщиков).

"Мы устали ждать"
Данный закон обратной силы не имеет и несколько десятков обманутых дольщиков Астаны обращаются за помощью к президенту страны. Они просят создать госкомпанию, которая достроит их жилье на бюджетные средства. О том, что единственный их шанс заселиться в свое жилье, это помощь государства, они заявили на специально созванной пресс-конференции.

Дольщики, в том числе пострадавшие от стройкомпании «Азбука жилья», по очереди рассказывали о том, по каким причинам их жилые комплексы не строятся и высказали недовольстве работой межведомственной комиссии акимата Астаны по вопросам долевого участия (МВК).

«МВК говорит, что проблемы решаются и никаких денег не надо – это неправда. Нет такого богатого инвестора, который бы вошел с деньгами в наши жилые комплексы. У нас один инвестор – государство, президент страны. Только президент может принять решение выделить господдержку», - сказал на пресс-конференции Жанкозы Бакибаев, представитель Ассоциации дольщиков Казахстана (в нее объединились несколько жилищно-строительных кооперативов).

Помимо несовершенства законодательства к проблемам в виде недостроенных объектов и обманутых дольщиков привело попустительство госорганов, которые контролируют деятельность застройщиков, заявил спикер.

«Если чиновники допустили такой бардак, то они должны ответить. А государство должно выделить деньги и закрыть проблему дольщиков», - говорит г-н Бакибаев.

Он убежден, что без господдержки проблема обманутых дольщиков не решится: «Дольщики устали ждать и смотреть на замороженные объекты, которые не строятся годами. При этом акимат Астаны и министерство национальной экономики говорят, что проблемы дольщиков решаются. Нам нужно, чтобы проблемы дольщиков решались путем строительства, разработанных графиков, проектно-сметной документации и утвержденных сроков. Этих документов мы не видим ни по одному объекту. Хотелось бы по всем этим объектам иметь четкую картину – сколько нужно на каждый объект финансовых средств. Минэкономики и Минфин должны ставить вопрос перед правительством о выделении бюджетных средств».

Директор департамента Минэкономики Улан Жазылбек данные заявления прокомментировал так: «Сейчас вопрос о решении проблем не стоит и не поднимался. Поэтому я ничего конкретного по этому вопросу сказать не могу».

Вместе с тем, по его словам, «государство наших дольщиков в беде не оставит»: «Вы знаете это из кризиса 2007-2010 годов, когда было потрачено больше 465 млрд тенге на удовлетворение пострадавших 62 с лишним тысяч дольщиков. К сожалению, это все продолжается, но данный закон не регулирует взаимоотношения, которые возникли до вступления его в силу. Если говорить по дольщикам «Азбуки жилья», то сейчас, по данным МВД и прокуратуры, проводятся доследственные мероприятия. Уже привлечено в качестве подозреваемых 10 человек по делу «Азбуки жилья». Сам руководитель стройкомпании находится в Австрии и решается вопрос об его экстрадиции в Казахстан».

Саян Абаев