Застройщики Казахстана продолжают делать публичные призывы дать населению новые льготные ипотечные кредиты на фоне падения спроса на недвижимость. Вопросы по улучшению ситуации с доступностью жилья обсудили в рамках круглого стола представители Союза строителей РК, строительных компаний и госорганов в четверг, 8 декабря, передает корреспондент inbusiness.kz.
Напомним, что глава государства наметил три основные цели: в течение семи лет построить 111 млн кв. м, продолжить ипотечное кредитование по программе "7-20-25" и активизировать строительство инженерных коммуникаций в районах массовой жилищной застройки.
Однако, несмотря на это, по словам организаторов, мероприятие проигнорировали агентство по защите и развитию конкуренции и Нацбанк РК, хотя их позиция была также важна в решении многих моментов, так как все предложения будут направлены в депутатский корпус и администрацию президента.
Наряду с удорожанием строительных материалов, прекращением поставок стройматериалов, в том числе из России, отсутствием доступных кредитов и производства стройматериалов, существенным снижением курса национальной валюты, изменением логистики, низкой покупательской способностью были обсуждены многие другие вещи. Например, отношение государства к строительной отрасли.
Рынок на изломе
На сегодня 73% кредитов, выданных людям, приходится на "Отбасы банк", 17% приходится на программы "7-20-25", 10% – на банки второго уровня. Главенствующую роль занимают госпрограммы.
Так, "7-20-25" сегодня самая активно развивающаяся программа: от лимита в 1 трлн тенге исчерпан лимит в 760 млрд тенге. По расчетам Союза строителей, к 1-му кварталу 2023 года данная ипотека прекратит свое существование. Однако, анонсируя данную проблему, застройщики не видят никаких нововведений, которых ожидает рынок ипотечных госпрограмм.
В организации считают, что без госпрограмм граждане не смогут приобрести желаемые квадратные метры, а компании – продать, так как рыночная ипотека не по карману населению при медианной зарплате в размере 189 тыс. тенге. Экономический кризис налицо, и государство, по их мнению, "должно" субсидировать приобретение жилья, так как это один из острых социальных вопросов, отмечают они.
Нужно вкладывать в ту отрасль, которая дает мгновенный эффект, считают эксперты строительного рынка. Так, ВВП строительной отрасли по итогам прошлого года составляет 5,8% без учета смежных строительных сфер. Ориентировочно один строительный объект стоит 7 млрд тенге на 240 квартир. Использование рабочих мест на данном объекте – 600 человек. Строительные организации, задействованные в данном процессе, – 330 организаций. Выходит, что при реализации одной квартиры площадью 50 кв. м примерная средняя стоимость дополнительных расходов на приобретение оказания услуг составляет 8,8 млн тенге.
Снижение оборотов с одного объекта, учитывая, что здесь 240 квартир, составляет 2,1 млрд тенге, то есть смежные строительные отрасли теряют эту сумму. Стройиндустрия дает рабочие места не только строителям, но и работникам из сопутствующих организаций смежной отрасли, отметили в ходе мероприятия.
После нас хоть ипотечный пузырь и банковский коллапс
Несколько в отрыве от реальности прозвучали предложения повысить предельные суммы займов в 1,6 раза, обнулив первоначальный взнос, и допустить к покупке строящееся жилье, а также опустить стандарты платежеспособности для заемщиков. Иначе, как организовать прямую перекачку денег через банки в карманы строителей, это не назовешь – вкупе с очевидными рисками для финансовой стабильности.
"По программе "7-20-25" процентная ставка в 7% очень доступна для населения, 20% первоначального взноса вызывают сложности. Реалии таковы, что люди, собирая 20% этого взноса, вкладывают в строительную компанию, которая вводит, как правило, в эксплуатацию дом в черновой отделке либо в предчистовой. Населению приходится за собственные средства делать ремонт. А он обходится в сумму не менее 20% от стоимости жилья. По факту программа "7-20-25" составляет "7-40-25". Не у всех есть деньги, чтобы сделать ремонт в своей квартире", – подчеркнул Мерей Алимбаев, руководитель ТОО "Ипотека Групп".
По его информации, сумма займа по программе "7-20-25" в семи городах составила 17 млрд тенге, плюс потребительских кредитов, чтобы сделать ремонт в этих квартирах, выдано на 2,7 млрд тенге. Население закредитовано с двойной нагрузкой – ипотекой и потребительским кредитом. Он предложил исключить первоначальный взнос в размере 20%, который, по сути, является суммой обеспечения долга.
"Здесь нет никаких рисков – ни для банка, ни для застройщика. При покупке квартиры условно за 25 млн тенге и после ремонта за собственные средства в размере 5 млн тенге стоимость квартиры уже на этапе ввода в эксплуатацию составляет 30 млн тенге. Программу эту необходимо продлить, исключив первоначальный взнос, чтобы люди могли эти деньги использовать на ремонт квартиры", – отметил Алимбаев.
Доступными для населения остаются только однокомнатные квартиры, цены на которые в мегаполисах начинаются с 20 млн тенге. Цены на жилье растут, и бизнес видит необходимость в увеличении порога, что позволит людям приобретать квартиры по доступной ипотеке с процентной ставкой в 7% годовых, без первоначального взноса и не быть закредитованными.
Но пойдут ли на такое предложение госорганы, вот в чем вопрос. На худой конец, прозвучало предложение о том, чтобы при чистовой отделке первоначальный взнос оставить в размере 20%, а в черновой 0% будет вполне справедливой ценой.
По мнению участников круглого стола, несмотря на высокую стоимость жилья, ипотека остается выгоднее, чем аренда квартиры, особенно в крупных городах. Например, аренда посуточной квартиры за 12 тыс. тенге в Алматы в месяц выходит на 360 тыс. тенге. При оформлении ипотеки по стандартной ипотечной программе платеж составляет 270 тыс. тенге.
Также проблема недоступности жилья заключается в том, что в 60% нуждающихся входят и те, кто не может оформить ипотеку из-за отсутствия подтверждения доходов, считают строители. А обязательным требованием программы "7-20-25" является наличие пенсионных отчислений.
"Считаю, что вначале программа "7-20-25" не заработала в полной мере. На ее реализацию на 5 лет выделено 1 трлн тенге. Сколько из этого 1 трлн тенге было выделено ежегодно, такую статистику Нацбанк на наш запрос не предоставил. Чтобы выполнить программу, банк натворил дел. Самое опасное, что они сделали, – это открыли программу "Баспана хит" с процентной ставкой 16,25%, то есть они сами "разогрели" вторичный рынок. Но все обвинения сейчас идут в сторону застройщика", – отметила Жанна Бектемирова, заместитель председателя Союза строителей РК.
Она полагает, что вопрос цены на недвижимость рынок сам урегулирует и, по крайней мере, таких цен за один квадратный метр, как в Алматы, доходящих до 1-1,5 млн тенге, не будет.
Как заявили участники, ключевая проблема в программе "7-20-25" – ее отсутствие в рамках долевого строительства. Разработка в рамках первичного готового жилья имеет два негативных аспекта. Первый: клиент, который планирует покупать жилье, сталкивается с высокой ценой. Второй момент: многие девелоперы пользуются тем, что собирают деньги с населения без долевого участия с первоначальным взносом 20-30%, а это риски. Долевое участие снизит стоимость жилья для клиента, потому что он покупает жилье на этапе строительства.
Необходимо обелить строительный рынок, сделать правильные условия, при которых застройщики не силком будут идти получать гарантию КЖК, к примеру, а будут замотивированы. Программа "7-20-25" как раз дает такую возможность, и защищены будут все – государство, рынок, застройщик и сам клиент, считают эксперты.
"Проблема не в застройщиках, а в тех людях из госорганов, кто пишет программы. Считаю правильным, чтобы застройщики, кто непосредственно занимается реализацией строительства домов, вошли в рабочую группу по продолжению программы "7-20-25", в том числе те, кто занимается ипотечным кредитованием и работает напрямую с людьми", – заключила Бектемирова.
В совокупности предложения строителей несут вполне очевидные риски как для финстабильности, так и для закручивания инфляционной спирали ввиду масштабной накачки экономики "дешевыми" деньгами. В условиях и без того рекордной инфляции это еще сильнее ударит по экономическому положению большинства граждан. Риски для банков тоже вполне очевидны, они лежат на поверхности. ТОО "Первое кредитное бюро" еще в 2021 году подчеркивало, что доля просрочки по ипотечным займам с долгом ≥25 млн тенге составляет 17,4%. Не трудно предположить, что идеи строителей в случае их принятия в достаточно сжатые сроки приведут страну к ипотечному кризису, надолго убив слабеющий под грузом инфляции спрос на недвижимость.
Текст изменен 09.12.2022. "На фоне рекордной инфляции и падения продаж стройкомпании предлагают продлить программу, обнулив первоначальный взнос и повысив предельную сумму займа на 60% – до 40 млн тенге" исправлено на: "На фоне рекордной инфляции и падения продаж стройкомпании предлагают продлить программу, обнулив первоначальный взнос и повысив предельную сумму займа на 40% – до 35 млн тенге".
