О снижении стоимости жилья речи быть не может из-за роста цен на строительные материалы, услуги и удорожания продуктовой корзины. Но стабилизировать стоимость жилья еще можно. Чтобы цены на квадратные метры были доступными, необходимо создавать доступные ипотечные программы, повышать платежеспособный спрос и заработные платы населению. Именно с таким месседжем сегодня обратились к правительству в рамках пресс-конференции "Как сделать жилье доступным" представители заинтересованных структур в лице НПП "Атамекен", Союза строителей Казахстана, Ассоциации управляющих и сервисных компаний QAZPROPERTY и Ассоциации застройщиков Казахстана, передает inbusiness.kz.
Участники мероприятия озвучили предложения по "стабилизации рынка" на фоне обвала продаж, по разным оценкам, до трети в реальном выражении, и профицита предложения. И это притом, что, если верить официальной статистике, себестоимость строительства в столице составляет около 185 тыс. тенге за 1 кв. м, а маржа строителей, исходя из рыночных цен, может доходить до 100% и более. Застройщики подчеркивают, что данные госстата по себестоимости строительства не соответствуют действительности, а реальная себестоимость варьируется в пределах 320-360 тыс. тенге за кв.м.
В настоящее время Казахстан находится на 33-м месте по доступности приобретения жилья из 113 стран. Показатель доступности жилья составляет 9,58. При этом количество нуждающихся в жилье казахстанцев сейчас составляет около 4,5 млн человек (24% населения). К 2030 году их число в стране удвоится и перевалит за 10 млн, прогнозируют застройщики. Тем временем сегодня приобрести жилье могут лишь платежеспособные граждане, чей семейный доход составляет не менее 546 тыс. тенге, заявили участники пресс-конференции.
К примеру, чтобы приобрести квартиру за 22,04 млн тенге при процентной ставке 18% годовых с первоначальным взносом 4,4 млн тенге (20%), сумма кредита составит 17,6 млн тенге. При сроке 20 лет ежемесячный платеж будет 272 197 тенге, полные затраты составят 69,7 млн тенге с учетом первоначального взноса, переплата составит 47,6 млн тенге, или 270% от изначальной суммы займа.
Увеличение базовой ставки Нацбанка РК до 16,75% повлечет увеличение ставки по рыночной ипотеке до 18%. Рыночная ипотека сегодня недоступна для населения Казахстана, заявили эксперты строительной отрасли.
Отмечено, что, согласно ежегодному анализу строительного сектора экономики и потребительского поведения, за последние три года увеличилось количество неактивных предприятий строительной отрасли. Снизилось количество рабочих мест, и количество сделок купли-продажи недвижимости сократилось с 606 056 в 2021 году до 364 577 в 2022 году, что говорит о падении ликвидности рынка.
Так, анализ ипотечных программ Казахстана показал, что из восьми существовавших ипотечных льготных программ только три программы предлагают населению социально ориентированные кредитные ставки, остальные программы рассчитаны на отдельные категории граждан и не подходят каждому казахстанцу, желающему приобрести жилье.
"Наша пресс-конференция, прежде всего, направлена на то, чтобы обеспечить нуждающихся жильем и увеличить рабочие места для граждан. Мы не только даем решения, но и предложения, как можно решить поставленные задачи", – подчеркнул Талгат Ергалиев, председатель президиума Союза строителей Казахстана.
По его мнению, первое, что нужно сделать, – это перезапуск программы "7-20-25" с изменением условий в части предельных размеров займа с 25 до 35 млн, а также включение возможности приобретения строящегося жилья, имеющего гарантии КЖК по всем способам долевого участия. Далее нужно развивать отечественное товаропроизводство строительных материалов, для чего необходимы конкретные программы по развитию этого производства, чего пока, к сожалению, нет.
Второе – своевременное подведение инженерных сетей. Многие объекты в городах не могут строить и ввести в эксплуатацию из-за того, что нет инженерных сетей.
"Вы посмотрите, под Астаной тепла, воды, электроэнергии не хватает, и соответственно, это все идет к приостановке строительной отрасли. Наши люди продолжают жить в ожидании, но они хотят жить сегодня и сейчас. Мы и так все устали – в советское время нас убеждали 70 лет, что мы придем к коммунизму, затем 30 лет убеждали, что мы придем к светлому будущему. Если мы в "новом Казахстане" проживаем, то нужны четкие программы развития экономики", – продолжил Ергалиев.
По его словам, если в строительной отрасли сегодня вращается 5 трлн тенге и столько же вложить, то с 60-го места в рейтинге стран по ВВП Казахстан сразу поднимется до 40-го места. Особо отмечено, что эволюционный процесс на рынке контролируется конкуренцией. Если вкладывать, то экономика и ВВП вырастут. Но за счет конкуренции, на его взгляд, можно сдержать стоимость жилья.
"В отличие от госорганов, которые хотят результаты в ближайшей перспективе, мы планируем на долгосрочную – на 5-7 лет, чтобы программы продолжали развиваться и все категории нуждающихся получили жилье", – отметил он.
По информации экспертов, согласно уровню жилищной обеспеченности по стандарту ООН, на каждого человека должно приходиться 30 кв. м. Если брать в расчет данный норматив, то для того, чтобы обеспечить всех нуждающихся (с учетом 30 кв. м на человека), Казахстану необходимо построить 135 млн кв. м жилья, и для достижения такой цели в ближайшие пять лет увеличение ежегодного объема ввода жилья должно составлять минимум 27 млн кв. м.
При прогнозе растущей потребности за последние три года рост цен на квадратные метры показал значимые цифры. Рост связан с тем, что строительство на 42% состоит из импортных составляющих. Данный факт является угрозой жизненно важной отрасли, какой является область гражданского строительства, отметили участники мероприятия.
"Правительство должно придерживаться следующих вещей. Это импортозамещение стройматериалов. Когда возникла пандемия, первое, что произошло, – разрушились привычные логистические цепочки, логистика стала очень дорогая. Далее в связи с геополитической ситуацией у соседей в рублях подорожали материалы, а мы очень много импортируем материалов оттуда. Произошла девальвация, и тенге подешевел. Все наложилось так, что жилье у нас подорожало. Когда будет собственное производство, эти шоки не будут так сильно влиять на нас. Мы должны продолжать работать в рамках специальных экономических зон. Буквально в этом году нас уведомили, что в Астане жилищное строительство скоро не будет работать по экономической зоне. Если мы будем оплачивать НДС на стройматериалы, то это приведет к росту стоимости жилья", – отметил Кайрат Кокенов, председатель Ассоциации управляющих и сервисных компаний QAZPROPERTY.
Местные исполнительные органы в рамках законодательства должны под инженерный участок подводить инфраструктуру, акиматы это делать не успевают. Подводят застройщики, что также ложится в стоимость квадратного метра, добавил он. По его мнению, при развитии импортозамещения, подведения инженерных сетей удастся удержать стоимость жилья.
"В текущем режиме мы не можем сказать, что на 40-50% понизим стоимость жилья, это нереально. Во всем мире растет рыночная стоимость недвижимости. Нужно вводить инструменты длинного дешевого финансирования, чтобы стимулировать приобретение жилья, производство строительной отрасли, что дает занятость. В свою очередь, занятость дает мультипликатор через доходы населения, которое что-то приобретает и так далее. В любые кризисы строить дороги и дома – это правило. Мы призываем к вниманию правительства работать над этим. Если мы сейчас этого не будем делать, то крупнейшие компании приостановят реализацию проектов, что приведет через полтора-два года к дефициту жилья, и тогда стоимость жилья поднимется не из-за себестоимости, а из-за дефицита", – резюмировал Кокенов.
