Бұл – қаладағы тұрғын үйге сұраныс артады деген сөз. Демек, пәтер бағасы ең өзекті тақырыптың бірі болып қала бермек.
Сарапшылардан 2025 жылы бұл нарықта ахуал қандай болатынын сұрадық, деп хабарлайды inbusiness.kz сайты KAZINFORM басылымына сілтеме жасап.
Қазақстан қаржыгерлері қауымдастығының бас сарапшысы Рамазан Досов: Нарық мемлекет қолдауына тәуелді болып қала береді
Бағаның өсуі. Теңгенің әлсіреуі тұрғын үй бағасына қысым жасады. Себебі, соның әсерінен құрылыс материалдары қымбаттап, жұмыс күшіне шығын арта түсті. Қаңтардағы тұрғын үй бағасының күрт көтерілуі осы факторға тікелей байланысты.
Төлем қабілеттілігі. Осы орайда бір ескерерлік жайт – халықтың төлем қабілетінің төмендеп келе жатқаны. 2024 жылы халықтың нақты табысы 3,6%-ға азайды. Бұл адамдардың тұрғын үй алу мүмкіндіктерін шектейді және мемлекеттік жеңілдетілген ипотека бағдарламаларына кіріптар, тәуелді етеді. Билік әзірше мұндай бағдарламаларға қаржыландыруды қысқарту жоспарын жариялаған жоқ, зейнетақы жинақтарын пайдалану мүмкіндігі де сақталып отыр. Бұл – бағаның өсуіне ықпал ететін жағдай.
Салықтық өзгерістер. Салық саласындағы өзгерістер – бұл нарыққа ықпал ететін жанама факторлар. Егер ҚҚС немесе инфрақұрылымдық алым енгізілсе, ол жаңа құрылыс нысандарына әсер етпей қоймайды. Бұл нарыққа қосымша инфляциялық қысым жасайды.
Ипотекалық мөлшерлемелер. Жоғары инфляция жағдайында және оның өрши түсу қаупі сейілмей тұрған қазіргі таңда Ұлттық банк базалық мөлшерлемені айтарлықтай төмендетпейді.
Бұл ипотекалық несие алу тым қиын болып қала беретінін жән халықтың көпшілігі үшін қолжетімсіз болатынын білдіреді.
Негізгі трендтер:
- Баға өсе береді, бірақ халықтың сатып алу қабілеті айтарлықтай артпайды;
- Мемлекеттік бағдарламалар шешуші рөл атқарады, өйткені нарықтағы сұраныс соған байланысты болады;
- Жоғары мөлшерлемелердің сақталуына байланысты банктік ипотека көпшілікке қолжетімсіз болады.
Қорытындылай келгенде, 2025 жылы тұрғын үй сатып алу көпшілік үшін оңайға соқпайды, ал нарық мемлекет қолдауына тәуелді болып қала береді.
Инвестиция және тұрғын үй нарығының халықаралық сарапшысы Лев Тетин: Сұраныс сол былтырғы деңгейде қалады не аздап өседі.
Рекордтық көрсеткіштер. 2024 жылды қорытындыласақ, бұл жылы рекордтық көрсеткіш тіркелді: ел бойынша 18 960 000 шаршы метр тұрғын үй пайдалануға берілді. Бұл – өте жақсы көрсеткіш.
Астанада да жаңа рекорд тіркелді – 4 410 000 шаршы метр.
Жыл бойында жасалған сатып алу-сату мәмілелерінің саны 17 пайыз өсіп, 433 000-ға жетті. Мәселен, 2023 жылы бұл көрсеткіш 372 мың мәміле шамасында болған. Біз бұл жерде сатып алу белсенділігі қайта қалпына келе бастағанын аңғарамыз.
Бағаның өсуі. 2024 жыл тұрғын үй бағасының жалпы 10 пайыз көтерілуімен аяқталды.
Бүгінгі таңда өткен жылдың қорытындысы бойынша мегаполистердегі орташа көрсеткіш (шаршы метрдің бағасы) мынандай:
- Алматы – 750 мың теңге
- Астана – 540 мың теңге
- Шымкент – 420 мың теңге.
2025 жылға болжам. Биылға жоспарланған жаңа жобалар саны аз. Бұл ұсыныс санының төмендейтінін білдіреді. Үкімет биыл 19 млн шаршы метрді пайдалануға беріп, алдыңғы жылғы көрсеткішті қайталауды тапсырғанымен, менің ойымша, көрсеткіш төмен болады. Бәлкім 15, мүмкін 14 млн шаршы метр деңгейінде болар.
Бағаға әсер ететін факторлар. Өз кезегінде сұраныс сол былтырғы деңгейде қалады не аздап өседі. Бұл нені білдіреді? Қай кезде де ұсыныстың азайып, сұраныстың артуы бағаны көтеретін басты фактор саналады.
Одан бөлек, бұл сала импортқа тәуелді. Әр шаршы метрдің 50 пайыз құрылыс материалы шетелден өзге елдің валютасына сатып әкелінеді. Ал доллардың бағамы айтарлықтай тұрақсыз, соңғы кезде бұл валюта қымбаттап кеткенін көріп отырмыз. Бұл – шаршы метр бағасының өсуіне себеп болатын тағы бір фактор.
Ипотекалық несие. Екінші жағынан ипотекалардың көрсеткіші жылдан жылға бар болғаны 9 пайызға артып, аса бір жақсы өсім байқалмай тұр. 2024 жылы жалпы ипотекалардың көлемі 31 пайыз болған, биыл онда аздаған өсім тіркеліп, 35 пайызды көрсетеді деп ойлаймын, яғни ипотекалық кредиттеу көрсеткіші аз болса да өседі.
Болжам. Қорыта келгенде, сұраныстың өсуі, құрылыстың өзіндің құнының жоғарылауы және ұсыныстың төмендеуінің әсерінен 2025 жылы тұрғын үй бағасы 15 пайыз артады деп болжап отырмыз.
Қазақстан құрылысшылар қауымдастығының президенті Виктор Микрюков: Бұл жылы нарық барынша турбулентті болады
Нарықтағы "күйзелістер". Бұл жылы нарық барынша турбулентті болады, себебі түпкілікті бағаны анықтайтын жағдайлар әлі толық қалыптасып болған жоқ. Алдағы уақытта құрылыс саласында бірнеше "күйзеліс" болуы мүмкін. Оның бірі – базалық құнға салық салынуы. Екіншісі – инфрақұрылымдық алымның енгізілуі. Бұл екеуі де енгізіле ме, әлде бірі ғана енгізіле ме, ол жағы нақты емес. Тұрғын үй бағасы осы екі түзетудің енгізілу-енгізілмеуіне тікелей байланысты қалыптасады.
Баға, әсер ететін факторлар. Былтыр шаршы метр бағасы қатты өскен жоқ. Өсім айына 0,5 немесе 1 пайыз шамасында ғана болды. Бұл инфляцияға сай өте байыпты, логикалық өсім саналады. Биыл бұл цифрлар өзгеруі мүмкін. Оған жоғарыда атап өткен екі фактор әсер етеді.
Одан бөлек, біз ұлттық валюта бағамын да ескеруіміз керек. Теңге құнсыздана түссе немесе нығайса, ол да бағаға әсер етеді. Егер ешқандай "күйзеліс" болмаса, өсім өткен жылғы деңгейде болады деп болжаймыз. 0,5 немесе 1 пайыз шамасындағы өсім – қалыпты, заңдылықтарға сай өсім дер едім.
Құрылыс көлемі. Биыл пайдалануға берілетін шаршы метр көлемі былтырғыдан аз болмайды деп санаймын. Себебі, бұл көрсеткіштердің қалыптасуы осыдан екі-үш жыл бұрын салынып басталған құрылыс көлеміне байланысты белгіленеді.
Мысалы, былтырғы пайдалануға берілген нысандардың құрылысы 2-3 жыл бұрын басталған. Соған сай биыл берілетін нысандарды салу да 2023-2024 жылдары басталды. Сондықтан биылғы көрсеткіш былтырғыдай 19 млн шаршы метр көлемінде болады деп күтіп отырмыз.
ҚҚС әсері. Бірінші және қайталама нарықтағы ахуалға тоқталар болсақ, олар бір-бірімен тығыз байланысты. Жоғарыда айтқан "күйзелістер" туралы болжамымыз келсе, атап айтқанда, бірінші нарыққа 16 пайыз ҚҚС салынса, онда жаңа үйлер бірден 14 пайызға қымбаттайды. Осының артынан екінші нарықтағы үйлердің де бағасы көтеріледі. Себебі, жаңа үй неғұрлым қолжетімсіз болса, екінші нарыққа сұраныс артып, оның да бағасы өседі.
2025 жылға болжам. Қорыта келгенде, қосылған құн салығы салынбаса, құрылыс қарқыны осы бағытынан танбаса, жыл соңына дейін баға 9 пайыз шамасында өседі деп отырмыз. Себебі, нарықта аса бір белсенділік жоқ.
