С ноября 2017 года по март 2018 года доля просроченной задолженности по кредитам БВУ в строительной отрасли выросла с 15% до 28%, говорится в обзоре Ranking.kz.
При этом в целом по кредитному портфелю БВУ просрочка составляет всего 9,2%.
Как отмечают авторы обзора, такой всплеск токсичных кредитов в отрасли впервые наблюдался в период зарождения большого кризиса в жилстрое в середине 2009 года, когда за пять месяцев доля просроченной задолженности подскочила с 10% до 22%. После этого кредитование строительства вошло в многолетнюю стагнацию. Если в 2009 году строительный сектор в портфеле банков занимал 20%, то на текущий момент всего 7,3%.
Чистый портфель кредитов в строительный сектор (без просрочки) с сентября 2017 года по февраль 2018-го сократился на 22%, до 658,5 млрд тенге.
"У строительных компаний доступ к кредитным ресурсам банков резко ограничивается. По оперативным данным, в общем объеме инвестиций в жилищное строительство вес банковских кредитов составил в I квартале 2018 года всего 3,1% ( в 2017-м было 4,3%, в 2016-м – 5,5%). Ипотечный рынок в начале года взял паузу. Если во втором полугодии 2017 года ежемесячно ипотека росла в среднем на 1,5%, то в 2018 году динамика пропала: в январе месячный рост всего 0,4%, в феврале зафиксирован отскок вниз на 1,4%", – говорится в тексте обзора.
При дефиците ликвидности и слабой базе платежеспособного спроса оптимальный вариант поддержки рынка жилстроя – долевое строительство, отмечают авторы исследования. "Приобретатель жилья на этапе строительства покупает квартиру в строящемся доме за более низкие цены, застройщик получает финансирование на застройку. Но такой подход создает системные риски. По официальным данным, с начала жилищного кризиса, начавшегося в 2007 году, зафиксировано 450 проблемных объектов долевого строительства, в которых участвовало около 63 тыс. дольщиков. Для устранения кризиса на рынке долевого строительства госбюджет затратил 470 млрд тенге с начала 2007 года. С 2010 по 2013 год инвестиции из госбюджета составляли более четверти от всего инвестиционного портфеля в жилстрой", – говорится в исследовании Ranking.kz.
В октябре 2016 года вступил в силу новый закон о долевом участии, который должен был максимально защитить покупателя будущего жилья и повысить ответственность застройщиков перед дольщиками. Однако в законе нашлись дыры, и проблемные объекты по долевому строительству всплыли опять. Только в Астане обнаружен 51 проблемный объект долевого строительства, из них 39 недостроенных объектов.
"В законе зафиксировано только три способа организации долевого участия в жилищном строительстве: получение гарантии Фонда гарантирования; участие в проекте банка второго уровня; привлечение денег дольщиков после возведения каркаса жилого дома (жилого здания). Как показала практика, по второму и третьему способу дольщики наиболее уязвимы. Положение усугубляется тем, что с 2013 года нет никакой официальной статистики по долевому строительству, из-за чего нет возможности достоверно оценить масштаб проблемы, качество и масштаб развития рынка долевого строительства", – подчеркивают авторы обзора.
Вместе с тем у застройщиков есть возможности обходить закон. "Практически все застройщики отказались от договоров долевого участия, предусмотренных новым законом. Несмотря на то, что там было написано, что, кроме договоров долевого участия, привлечение денег дольщиков жилищного строительства запрещается. Несмотря на это, все заключают предварительные договоры, договоры инвестирования. Сами застройщики создают ЖСК, одновременно становясь и застройщиками, и председателями ЖСК. И поэтому бардак продолжается", – комментирует председатель республиканского союза защиты потребителей и предпринимателей "Общественный защитник" Виктор Сыздыков.
Между тем государственный Фонд гарантирования жилищного строительства в рамках жилищной программы "Нурлы жер" будет расширять линейку возможностей приобретения коммерческого жилья для населения через проекты долевого участия в жилищном строительстве, отмечается в обзоре.
"Гарантия фонда, по сути, является обязательством фонда по завершению строительства жилого дома при наступлении гарантийного случая и передачу дольщикам их квартир. Риски дольщика по несвоевременному завершению строительства жилого дома по причинам неисполнения застройщиком и его уполномоченной компанией обязательств по строительству жилого дома покрываются данной гарантией. Согласно плану, уже к итогу 2018 года охват рынка долевого строительства гарантией фонда составит 15%", – говорится в исследовании Ranking.kz.
Согласно стратегии фонда, к 2023 году он намерен выдать объем гарантийных обязательств на 279,3 млрд тенге, при этом площадь жилья, обеспеченная гарантией фонда, достигнет 940,6 тыс. кв. м.
По программе "Нурлы жер" в текущем году объем выдачи гарантирования долевого строительства через фонд составит 40,1 млрд тенге.
Как отмечается в обзоре, за I квартал объем инвестиций в жилстрой составил 826 млрд тенге, что на 19% больше, чем за аналогичный период 2017 года. Количество сделок по купле-продаже жилья составило 101 тыс., примерно столько же было совершено и в I квартале 2017 года.
АО "Фонд гарантирования жилищного строительства" (ФГЖС) создано на базе АО "Казахстанский фонд гарантирования ипотечных кредитов" в августе 2016 года. ФГЖС выполняет задачу поддержки долевого жилищного строительства через реализацию механизма защиты долевых вкладов. Единственным акционером ФГЖС является АО "Национальный управляющий холдинг "Байтерек".
