В 2018 году рынок недвижимости в Казахстане достигнет "ценового дна", за которым начнется рост числа сделок, вырастет доступность финансовых инструментов для строительства и приобретения жилья, в том числе благодаря госпрограммам, считают эксперты, опрошенные агентством "Интерфакс-Казахстан".
"В первом полугодии 2018 года на рынке коммерческого жилья, коммерческой недвижимости и земельных участков продолжится корректировка стоимости в сторону понижения в первичном и вторичном сегментах. Это приведёт к установлению "ценового дна", от которого будет зависеть активность и стабильность на рынке недвижимости", - говорит президент Казахстанской федерации недвижимости (КФН) Ермек Мусрепов.
По его словам, в 2018 году будет введено в эксплуатацию новое доступное жилье, продолжится развитие стройиндустрии. Станут более доступными условия кредитования для участников программы "Нурлы жер" по субсидированию ипотечного кредитования, а сама программа может быть распространена на вторичный рынок жилья. Будет усилено внимание развитию строительства пригородов - контрмагнитов для разгрузки крупных республиканских и областных центров. Вырастет строительство жилья в регионах и моногородах. Продолжится снос ветхого жилья с заменой на новое. Усилится поддержка строительства и кредитования жилья для молодых семей, строительства доступных общежитий, сказал Ермек Мусрепов.
Тем не менее, тенденции развития в первичном и вторичном сегментах – разные, отмечает управляющий партнер онлайн-сервиса для покупателей недвижимости homsters.kz Мария Рен.
"Цены "вторички" замедляют снижение, начавшееся в 2015 году падением на 30-33% в долларовом эквиваленте. В 2016 году снижение цен в тенге составило порядка 13-15%. Наш годовой прогноз снижения цен "на вторичку" в 2017 году – около 6-7%", - говорит эксперт.
По ее словам, цены "первички" последние два года лишь незначительно колеблются. Например, в Астане цена весь год составляла около 318 тыс. тенге, варьируя в коридоре от 308 до 318 тыс. тенге за "квадрат", а в Алматы рынок был более волатильным – средние цены колебались от 430 до 450 тыс. тенге, а средняя цена "квадрата" на конец года составила около 438 тыс. тенге.
Причем, спрос на новостройки и жилье в домах, построенных после 2000 года, преобладал. До 80% покупателей предпочитает именно такое жилье, что связано с низким качеством старого жилого фонда и поддержкой государством строительной отрасли через госпрограммы, которые стимулируют и спрос, и предложение именно на первичном рынке.
"Еще одна тенденция – повышенный спрос на малогабаритное жилье. Сегодня по нашим данным до 80% покупателей интересуются 1-2-комнатными квартирами. Тенденцию выявили застройщики и стали предлагать больше малогабаритного жилья комфорт- и эконом-класса. На рынке даже появились жилые комплексы с малометражным жильем – квартирами-студиями площадью от 16 кв. м", - отмечает Мария Рен.
В целом ситуация на рынке недвижимости стабильна. Оценивая влияние событий на рынке жилья в уходящем году и изменения рынка, эксперты говорят об отрицательном влиянии девальвационных процессов в экономике, из-за которых стоимость по всем секторам рынка недвижимости скорректировалась в сторону понижения.
На рынке недвижимости выросло число отложенных предложений, ипотечное финансирование БВУ по собственным программам приостановилось, арендные ставки жилой и коммерческой недвижимости скорректировались в сторону понижения, отметила Мария Рен.
Среди рыночных "плюсов" рынка эксперты отмечают переход к установлению расчетов за недвижимость от иностранной к национальной валюте, развитие государственной программы "Нурлы жол" и "Программы развития регионов до 2020 года" в части строительства и реализации доступного жилья населению, утверждение закона "О долевом участии в жилищном строительстве".
Внедрение госпрограмм на рынке недвижимости поддерживает строительную индустрию, рост потенциального спроса населения на доступное жилье и число сделок купли-продажи, регулирует миграционные процессы и развитие регионов. Однако коммерческий рынок жилья и коммерческой недвижимости продолжает стагнировать, полагает Е.Мусрепов.
Эксперты единогласно признают позитивное влияние программы "Нурлы жер" на рынок жилья. В ее рамках государство субсидирует ипотечное кредитование банками приобретение нового жилья казахстанцами через оператора - АО "Казахстанская ипотечная компания" и субсидирует кредитование банками строительства первичного доступного жилья застройщиками и девелопперами.
"С началом реализации государственной жилищной программы "Нурлы жер" за счет применения механизма субсидирования ипотечный рынок оживился", - считает президент Объединенной ассоциации риэлторов Казахстана (ОАРК) Елена Грива.
"Обновленная в начале года программа "Нурлы жер" затрагивает все направления и сегменты первичного рынка недвижимости: стимулирование предложения объектов, стимулирование спроса, обеспечение защиты прав дольщиков через систему гарантирования", - подчеркивает Мария Рен.
Правительство в конце года внесло улучшения в программу субсидирования ставок. В частности, покупателям разрешили покрывать первый взнос по жилью недвижимостью, которая уже находится в их собственности и начали учитывать предоплату, внесенную застройщику, за первый взнос при получении кредита. Понятие "первичное жилье" расширили. Ранее в ипотеку под 10% можно было брать только квартиры напрямую от застройщика, когда на покупателя впервые оформляется право собственности. Однако застройщики использовали схемы продажи жилья через связанных юрлиц, то есть строили и оформляли права собственности на другие юрлица, которые (в качестве своего рода торгового дома) уже продавали квартиры конечному покупателю. Поэтому взять субсидированную ипотеку под 10% по программе "Нурлы жер" было нельзя. Теперь, после инициирования АО "ИО "Казахстанская ипотечная компания" (КИК) внесения изменений в условия программы покупатели смогут получать ипотеку под 10%.
"Еще одно событие на рынке жилья - запуск пилотного проекта жилищной программы "Алматы жастары" для людей до 35 лет. Льготный заем для покупки первичного жилья можно будет взять под 5% годовых. Максимальная сумма кредита составляет 10 млн тенге", - отмечает Елена Грива.
Также, напоминает она, с 1 января 2018 года вступит в силу законопроект "О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты РК по вопросам жилищных отношений". Нововведения предусматривают измененный механизм обеспечения жильем военнослужащих и их семей. На эти цели запланировано выделить 41 млрд тенге.
