Новая норма напрямую влияет на рынок аренды, предупреждают специалисты. С одной стороны – это защита граждан и барьер против произвола. С другой – дополнительные риски для собственников. На этом фоне эксперты не исключают роста арендных ставок и депозитов, а также более жёсткого отбора квартирантов. Но станет ли нововведение инструментом справедливости или создаст почву для злоупотреблений, когда недобросовестные арендаторы смогут месяцами жить без оплаты в ожидании суда? В ситуации разбирался Atameken Business.
Выселение из жилья в Казахстане отныне возможно только по решению суда — соответствующая гарантия закреплена в обновлённой Конституции. Новая норма устанавливает жёсткие рамки: лишение человека жилья допускается лишь в исключительных случаях и исключительно через судебную процедуру, с соблюдением всех процессуальных прав. Мнения казахстанцев по этому вопросу разделились: одни поддерживают нововведение, другие относятся к нему с осторожностью.
Новая норма напрямую затрагивает рынок аренды, предупреждают эксперты. В саморегулируемой ассоциации риэлторов считают инициативу сырой: пытаясь защитить себя, собственники, скорее всего, начнут ужесточать условия: повышать депозиты и тщательнее отбирать жильцов. При этом главный вопрос остается открытым: смогут ли арендаторы выдержать такую финансовую нагрузку, ведь для многих съемное жилье –единственная альтернатива покупке. Важно и то, что сложности с выселением существовали и ранее – нередко арендаторы затягивали выезд и прекращали оплату. Теперь к этому добавляются новые риски, в том числе при продаже квартир.
"Какое-то время он сдавал квартиру в аренду, получал доход, у человека меняется жизненная история, и он продает квартиру. Вот здесь наступает очень интересный момент. То есть арендаторы, зная о том, что продается квартира, они бессовестно не открывают двери, не открывают это самое. То есть здесь еще может произойти история, что покупатель, который покупает квартиру, он еще столкнется с тем, что потом надо будет выселять арендаторов с этой квартиры", - говорит президент Саморегулируемой Ассоциации риэлторов РК Лариса Степаненко.
Юрист и общественник Руслан Кибке наоборот считает, что ключевая задача нововведения – дисциплинировать рынок аренды. Прежде всего – самих арендодателей, которые нередко сдают жилье без официальных договоров, пытаясь уйти от налогов. Именно договор, по его словам, становится ключевым инструментом: он фиксирует условия и позволяет решать споры без суда. Опасения о злоупотреблениях со стороны арендаторов эксперт называет преувеличенными, подчеркивая, что договорные обязательства остаются приоритетом, даже если дело дойдет до суда.
"В любом случае, каждое дело индивидуально. Каждая сторона, она также подходит по-своему к тому или иному спору. То есть, в начале спора, в любом случае, судья выступает в роли медиатора. И вся эта ситуация может закончиться в течение 15 календарных дней путем медиативного соглашения. Если судиться по-жесткому, то год", - отмечает он.
Эксперты также предупреждают о возможном росте стоимости аренды: арендодатели могут закладывать риски новой нормы в цену жилья. Однако сенатор Жанна Асанова считает это маловероятным. По ее мнению, рынок аренды живет своими законами, ориентируясь на спрос и предложение. В перспективе законодательство, по ее словам, будет дорабатываться и усиливаться.
"Эта норма принята для того, чтобы упорядочить, урегулировать, сделать более справедливыми, понятными механизмы собственности жилища. Чтобы каждый гражданин мог реализовать, мог быть защищен, скажем так, в своем жилище, чтобы не было несправедливости, чтобы не было в отношении него каких-то неправильных действий со стороны любых лиц", - объясняет депутат сената парламента РК Жанна Асанова.
Мировой опыт показывает, что выселение через суд эффективно лишь при балансе интересов арендаторов и собственников. В Германии и Нидерландах процедуры быстрые и прозрачные: жильцы защищены от произвола, а владельцы получают законный способ взыскания долгов и возврата жилья. Но, например в Испании процессы могут затягиваться на месяцы, иногда до года, что создаёт серьёзные финансовые и организационные риски для собственников, особенно при случаях с оккупасами.
Читайте по теме:
Купил квартиру и остался на улице: нашумевшая схема пришла в Казахстан
