Если сравнивать показатели обеспеченности жильем РК и стран Европы, а также США, то Казахстан окажется в самом низу рейтинга, учитывающего соотношение населения с количеством жилых объектов. Кроме того, более 70% семей РК проживают в жилищах, где на человека приходится менее 20 кв. м жилой площади, передает inbusiness.kz со ссылкой на Finprom. Напомним, по нормам ООН показатель должен составлять не менее 30 кв. м, то есть значительно больше.
На первичном рынке в 2019 году жилье стоило в среднем 293,5 тыс. тенге за кв. м, а в мае текущего года — уже 486 тыс. тенге за кв. м (разница в 65,6%). На вторичном рынке по итогам 2019 года квадрат жилья стоил в среднем 200,4 тыс. тенге, а в мае текущего — 505,7 тыс. тенге, то есть в 2,5 раза больше.
Для сравнения: среднемесячная номинальная заработная плата в РК составляла по итогам первого квартала текущего года 340,6 тыс. тенге. С одной стороны, это на 82,3% больше среднего показателя 2019 года (186,8 тыс. тенге). С другой, как уже было сказано, рост не перекрывает инфляцию, и покупательная способность заработных плат за год сократилась на 0,6%.
Если же сравнить заработные платы с ценами на жилье, проблема станет очевидной.
Для примера возьмем обычную семью из двух работающих человек (то есть рассчитывать будем на две средние номинальные заработные платы в месяц), и стандартную квартиру площадью 54 кв. м. Даже если такая семья сможет откладывать на квартиру сразу треть общего заработка, то для накопления хотя бы 20% от стоимости квартиры (стандартный первоначальный взнос) копить придется 1,9 года из расчета стоимости среднестатистического нового жилья и 2 года — в случае жилья на вторичном рынке. Накопления же до полной стоимости займут и вовсе 9,6 года для нового и 10 лет — для вторичного жилья.
При этом аналитики Finprom сделали "фантастическое допущение", что на протяжение всего срока накопления стоимость жилья не будет меняться, что невозможно, а значит, реальный срок будет дольше — причем вполне вероятно кратно. Кроме того, использованы данные по номинальной среднемесячной заработной плате, хотя гораздо более показательной является медианная* заработная плата, составившая в первом квартале текущего года всего 225,7 тыс. тенге (и 204,1 тыс. тенге — по итогам 2022 года). Также показателен уровень модальной* заработной платы, составивший в РК в 2022 году всего 68,6 тыс. тенге.
Тем временем специалисты аналитических центров Urban Reform Institute (США) и Frontier Center for Public Policy (Канада), основываясь на стандартах ООН, ОЭСР, Joint Center for Housing Studies и т. д. определили критерии доступности жилья. Жилье в стране считается доступным, если для приобретения квартиры средней площади и стоимости требуется менее 3 лет, среднедоступным — от 3 до 4 лет, недоступным — более 5 лет. Таким образом, доступным по таким расчетам жилье в РК точно не является.
* медианная заработная плата — величина, находящаяся в центре ряда распределения численности работников по размерам начисленной заработной платы и делящая его на две равные части — с зарплатой ниже и выше медианной
** модальная заработная плата — величина, наиболее часто встречающаяся в ряду распределения численности работников по размерам начисленной заработной платы
В такой ситуации неудивительно, что механизм долевого участия в жилищном строительстве, где стоимость жилья до 30% ниже стоимости после ввода объекта в эксплуатацию, является востребованным в нашей стране. Однако здесь важно помнить о подводных камнях.
В соответствии с Законом "О долевом участии в жилищном строительстве", продажа жилья на этапе строительства разрешена только через заключение договора долевого участия (ДДУ) по утвержденной типовой форме.
Типовая форма договора долевого участия утверждена приказом миннацэкономики от 28 июля 2016 года № 345. Договор заключается в письменной форме, и необходимо обратить внимание, что после подписания ДДУ должен быть зарегистрирован в местном акимате через Единую информационную систему долевого участия в жилищном строительстве "Казреестр". По факту регистрации ДДУ предоставляется соответствующая выписка, которая предотвращает факт двойной продажи и является основанием для оплаты.
В случае, если покупатель заключает с застройщиком иной договор (предварительный договор бронирования, договор резервирования, договор инвестирования, договор уступки права требования), он не считается участником долевого строительства и не сможет в критической ситуации — например, невыполнения застройщиком сроков в течение длительного времени, продажи одной квартиры нескольким людям и прочее — защитить свои права как дольщик.
Читайте по теме:
Падающий рынок недвижимости – как выгоднее продать и купить квартиру?
