Европа погружается в пучину беспрецедентного жилищного коллапса, где квадратные метры превратились в недосягаемую роскошь для миллионов граждан. В эпицентре уличных бунтов и институционального хаоса оказалась Испания. Правительство экстренно утвердило жесткие королевские декреты, заморозив выселения уязвимых граждан до 2030 года в рамках масштабного "социального щита". Ситуация накаляется и в соседних странах: в Португалии в последнее время даже 400 тыс. евро уже не хватит, чтобы купить дом, пишет inbusiness.kz.
Рынок раскалывается между владельцами, арендаторами, инвесторами и государством. Одни требуют защиты от выселения, другие предупреждают, что жесткое регулирование способно еще сильнее сократить предложение. А главный дефицит остается прежним – Европе не хватает домов там, где люди хотят и могут работать.
"Эффект Марикармен": аренда растет, жилья не хватает и власти ужесточают правила
Испанский жилищный кризис получил политический триггер и превратился в уличную драму. 23 сентября из мадридской квартиры выселили 87-летнюю Марию дель Кармен Абаскаль, известную как Марикармен. Она прожила там около 70 лет. После смены собственника арендную плату пытались поднять более чем в 5 раз: примерно с 500 до 2650 евро в месяц, позднее предложение снизили до 1650 евро. После выселения пожилая женщина попала в больницу в тяжелом состоянии.
История быстро вышла за пределы одного конфликта и стала "эффектом Марикармен". После выселения пожилой сениоры в Мадриде появились более 150 палаток. На площади Пуэрта-дель-Соль протестующие разбили лагерь, а протесты распространились на другие города. По данным Euronews, участники требовали бессрочных договоров, контроля аренды и прекращения выселений без альтернативного жилья.
"Каждые 11 месяцев вас могут выселить или поднять вам аренду, и это означает, что молодые люди больше не могут строить никакого жизненного проекта и не могут укорениться в каком-либо месте", – заявил представитель мадридского Союза арендаторов Пабло Перес.
Для молодых испанцев проблема упирается уже не только в стоимость квадратного метра. Речь идет о невозможности перейти от аренды к собственной квартире, создать семью и закрепиться в городе. Средняя аренда в Испании достигла 1176 евро в месяц – около 98,7% средней месячной зарплаты, согласно данным Молодежного совета Испании. Одновременно Банк Испании предупреждает о дефиците примерно 750 тыс. домов, который при нынешних темпах строительства может превысить 1 млн к 2028 году, указывает Reuters.
"Студенческие активисты уже связывают жилищную проблему с будущим образования и трудовой жизни. В конце сентября в Мадриде прошли одновременно протесты за жилье и крупные акции вокруг государственной школы. Это уже не только спор арендаторов с владельцами: для части молодых испанцев недоступная квартира становится символом невозможности перейти во взрослую самостоятельную жизнь", – поясняет портал Sindicato de Estudiantes.
В этом же конфликте туризм тоже оказался под огнем общественного раздражения. Испанские протестующие не требуют буквально закрыть страну для туристов, но связывают массовый туризм с сокращением предложения для местных жителей. По их мнению, краткосрочная туристическая аренда сокращает предложение долгосрочного жилья.
Особенно остро вопрос стоит в туристических городах, на островах и побережье. Доля иностранных покупателей во II квартале достигла рекордных 15,98% всех сделок, а на Балеарах превысила 32%. При ограниченном предложении дополнительный спрос со стороны иностранцев создает дополнительное давление на цены.
Ответ правительства Испании оказался максимально жестким и масштабным. Кабинет Педро Санчеса утвердил пакет новых мер, чтобы помочь решить жилищный кризис в стране. Они направлены на то, чтобы людям было легче снимать и покупать жилье.
В первом декрете предложено запретить выселение уязвимых арендаторов до 2030 года, ужесточить правила краткосрочной и сезонной аренды, бороться со спекулятивными покупками, дать налоговые льготы и запустить беспроцентное финансирование первого жилья. Власти будут субсидировать арендное жилье, благодаря которому некоторые семьи смогут сэкономить сумму, сопоставимую с одной месячной арендной платой.
Второй декрет предусматривает автоматическое продление действующих арендных контрактов. Объявлено о запуске программы Tu Casa – нового механизма беспроцентного (!) финансирования, призванного помочь приобрести первое жилье.
Министр жилищной политики Испании Исабель Родригес подчеркнула, что проблема жилья сегодня является одной из самых серьезных для испанцев, и назвала предложенные меры комплексным ответом на этот кризис.
"Мы не хотим больше таких случаев, как с Марикармен", – резюмировала министр, символизируя трагедию тысяч испанцев, выбрасываемых на улицу.
Министр указала и на незаконные туристические квартиры, которые соответствующие органы автономных сообществ должны закрыть. Вводится новая налоговая мера: правительство установит ставку НДС в 10% для легальных туристических апартаментов.
Оппоненты утверждают, что усиление контроля даст обратный эффект: собственники будут уходить с рынка долгосрочной аренды.
"Многие из включенных мер приведут к противоположному эффекту – сократят предложение арендного жилья, повысят цены и еще больше затруднят доступ к жилью", – заявила каталонская партия независимости Junts.
Так, испанский жилищный кризис превращается в эксперимент над рынком: что произойдет, если государство резко усилит права арендаторов в стране, где физически не хватает сотен тысяч домов? Ответ Португалии показывает другую сторону той же проблемы.
Португалия тоже не справляется: жилье дорожает, а цена достигла 6256 евро за метр
Португалия перестает быть дешевой Европой, пишет издание Idealista. Еще недавно Португалия казалась европейским убежищем для тех, кто искал солнце, спокойствие и сравнительно доступную недвижимость. Теперь же местный рынок недвижимости бьет все мыслимые рекорды, превращая покупку дома в несбыточную фантазию даже для работающих семей. Согласно данным Barómetro do Imovirtual, средняя стоимость жилья по стране зафиксирована на умопомрачительной отметке в 430 500 евро, полностью оторвавшись от реальных доходов.
В сентябре средняя запрашиваемая цена жилья достигла 3 228 евро за квадратный метр – новый исторический максимум. За год стоимость предложения выросла на 7,9%. Лиссабон оказался еще дальше: в сентябре средняя цена составляла 6256 евро за квадратный метр.
"Когда учителя, медсестры, полицейские, молодые специалисты и студенты больше не могут позволить себе жить в городе, город начинает терять свою экономическую конкурентоспособность, – предупреждает эксперт по жилищной политике Хайме Лука. – Это уже не вопрос комфорта. Это вопрос того, кто вообще сможет жить в крупнейших европейских городах".
Eurostat сообщает, что во II квартале 2026 года цены на жилье в Португалии выросли еще на 16,5% год к году – больше, чем в любой другой стране Евросоюза. Для сравнения, средний рост составил 4,7% по ЕС. За десятилетие цены на португальское жилье выросли примерно на 240%, тогда как средняя зарплата увеличилась примерно на 59%, свидетельствуют данные Global Property Guide.
"При отсутствии новых домов на рынке и чрезвычайно динамичном спросе молодым людям и португальским семьям становится очень трудно приобрести собственное жилье", – объяснила журналисту Idealista президент ассоциации APEMIP Патрисия Барран.
Проблема выглядит как классическая ловушка. Жилья мало, строительство дорого, квалифицированных рабочих недостаточно. По оценке строительного предпринимателя Рикарду Вагаринью, отрасли не хватает около 80 тыс работников. Каменщики, электрики, сантехники и другие специалисты нужны одновременно жилищному строительству, инфраструктурным проектам и восстановительным работам.
Дорожает и само строительство. Материалы зависят от энергии, логистика остается дорогой, а земля в востребованных районах составляет 20-40% бюджета проекта. Дополнительная проблема – бюрократия: ожидание муниципального согласования иногда занимает год или два, замораживая капитал и увеличивая цену квартиры.
Проблема усиливается государственными мерами поддержки. Молодым людям от 18 до 35 лет власти предложили госгарантию, позволяющую финансировать до 100% стоимости жилья при цене до €450 тыс. Но участники рынка утверждают, что расширение платежеспособного спроса при неизменном предложении способно подталкивать цены вверх. Механизм расширяет круг покупателей, но сам по себе не создает новых домов. Нужна программа жилищного строительства.
Цены на жилье в Европе в 2026 году: где квартира стоит почти 19 лет жизни
Самая страшная цифра жилищного кризиса измеряется не евро и не процентами. Она измеряется годами жизни. Именно поэтому жилищный кризис перестал быть отраслевой проблемой недвижимости. Он становится вопросом доходов, миграции, туризма, демографии и политической устойчивости. И чем дольше рынок страдает от дефицита объектов для продажи и аренды, тем дороже Европе будет обходиться попытка вернуть жилье в зону доступности.
1 октября Eurostat сообщил: во II квартале 2026 года цены на жилье в Португалии выросли на 16,5% год к году. Это максимальный результат в ЕС. Следом идут Болгария с 15,5% и Литва с 14,3%.
Наиболее наглядный показатель – разрыв между ценами и доходами. В Лиссабоне коэффициент цена-доход достиг 18,7. Это означает почти 19 годовых доходов типичной семьи для покупки жилья.
Для сравнения: показатель составляет около 18,1 года в Праге, Милане и Тиране, 17,4 в Вене, 17,2 в Белграде, 17 в Париже, 16 в Лондоне и 15,8 в Брно. К слову, экономисты считают коэффициент выше 10 проблемным уровнем доступности. В итоге, Париж и Лондон – одни из самых дорогих городов Европы – по соотношению цены жилья и местных доходов выглядят доступнее Лиссабона
При этом высокие цены еще не означают неизбежного обвала рынка. В II квартале на европейском рынке цены выросли в 23 странах ЕС из 26, по которым доступны данные. Снизились они только в Финляндии, Люксембурге и Франции.
Ограничения ипотечного кредитования могут снижать риск пузыря, а дефицит предложения продолжает поддерживать стоимость недвижимости. Поэтому наиболее тревожный сценарий может оказаться не крахом рынка, а продолжением кризиса: жилье будет оставаться дорогим, а все больше европейцев будут вынуждены просто арендовать, откладывать создание семьи, уезжать на периферию. И тогда квартира станет пропуском в город, который все меньше людей способны себе позволить.
Читайте по теме:
В Казахстане началось скрытое падение цен на недвижимость
