Еще год назад самый низкий ценник в объявлениях на однокомнатную квартиру в Алматы в микрорайоне Орбита без ремонта, не на первом и не на последнем этаже, начинался с 24 млн теңге. Летом 2026-го были предложения уже за 22 млн, передает inbusiness.kz.
По официальным данным, рекорд по числу сделок купле-продажи жилья был зарегистрирован в декабре 2025 года (53 128 сделок). Алматы вошел в число лидеров, заняв вторую строчку после столицы (в городе зарегистрировали 9 013 сделок). Этот ажиотаж случился на фоне слухов о скором росте цен на квартиры из-за повышения НДС. Цены на недвижимость действительно резко пошли вверх, и город по их росту занял первое место – в Алматы вторичка прибавила 23,5%. Но даже тогда, на пике роста цен, эксперты предупреждали о грядущей стагнации, особенно в сегменте старого жилья. Именно это в итоге и произошло.
Что случилось ценами на жилье
С начала этого года Бюро национальной статистики в своих новостях сообщает только о количестве сделок купли-продажи жилья, хотя в 2025 году помимо числа сделок публиковались и данные об изменении цен. Дело в том, что информацию о стоимости квартир на вторичном рынке Бюро формирует на основе объявлений, размещаемых на интернет-ресурсах, в средствах массовой информации. И эта аналитика не всегда отражает реальное положение дел.
"Эта аналитика строится на ценах, которые продавцы указывают в объявлениях, а не на фактических ценах сделок. Реальные цены, по которым проходят сделки, никто не публикует. Квартиры сейчас продаются с существенным дисконтом относительно заявленной цены в объявлении. В данном случае цены в объявлениях вообще не дают объективного представления о стоимости", – считает независимый аналитик, практикующий риелтор, Крыша Агент Елена Чекурова.
Согласно данным статистики, в августе 2026 года стоимость 1 кв. метра квартиры вторичного рынка в Алматы составила 749 480 теңге, тогда как годом ранее, в августе 2025 года, она составляла 692 632 теңге, то есть увеличение составило 56 848, или 8,21%. При этом, по мнению экспертов рынка, дисконт при реальной сделке мог достигать 20-25%.
"Главная проблема в том, что мы часто называем одним словом "цена" совершенно разные показатели. Есть первоначальная цена, которую собственник выставил в объявлении, есть текущая цена предложения и есть реальная цена, по которой в итоге состоялась сделка. И между ними может быть существенная разница", – объясняет эксперт рынка недвижимости Александр Пак.
Зачем покупать квартиру по завышенной цене
Согласно данным Krisha.kz, предоставленным в ответ на запрос inbusiness.kz, большинство продавцов квартир цену в объявлениях не снижают.
"За последние 12 месяцев хотя бы одно снижение было у 13,8% объявлений о продаже квартир. То есть в подавляющем большинстве объявлений цена не менялась в сторону понижения. При этом среди всех зафиксированных изменений цены около 80% приходится именно на снижение. Но это не означает, что 80% продавцов снижают цены: одно и то же объявление может корректироваться несколько раз. Кроме того, квартира может изначально выставляться по завышенной цене, а затем постепенно дешеветь", – сообщили аналитики онлайн-платформы для поиска, покупки, продажи и аренды жилой и коммерческой недвижимости.
Часто цены, в объявлениях о продаже вторичных квартир в Алматы, завышены, но потом продавцы либо их снижают, либо объявления висят очень долго. По словам Елены Чекуровой, пока продавцы не готовы уступить в цене, квартиры практически не продаются. Сейчас в основном уходят объекты по ценам ниже рыночных и дешевле, чем год назад, поскольку покупательная способность снизилась.
Плюс ко всему покупатели видят, что цены продолжают снижаться. Поэтому у них и возникает резонный вопрос: зачем покупать квартиру сейчас по завышенной цене, если, возможно, уже в следующем году ее можно будет приобрести дешевле?
Разница между ценой в объявлении и фактической стоимостью сделки может достигать 25%. Например, однокомнатную квартиру в кирпичном доме на четвертом этаже изначально выставили на продажу за 37 млн теңге. Постепенно цену снизили до 29 млн. В итоге квартиру удалось продать за 28 млн теңге.
"Поэтому показатель, что только 13,8% объявлений хотя бы раз снижали цену, я бы не интерпретировал как доказательство того, что продавцы в массе не идут на снижение. Это говорит только о том, что цена была изменена непосредственно в объявлении. Но часть продавцов торгуется уже при переговорах и продает дешевле, не меняя цену в объявлении. Часть снимает старое объявление и публикует новое. Наконец, переоцененные квартиры могут месяцами оставаться в экспозиции и вообще не превращаться в сделки", – говорит Александр Пак.
Он отметил еще один важный момент – эффект состава предложения. То есть дешевые и ликвидные квартиры продаются быстрее и исчезают из базы, а дорогие и переоцененные остаются. Тогда средняя цена квадратного метра в объявлениях может даже расти, хотя покупатель фактически получает все больше возможностей для торга.
Читайте по теме:
Рынок недвижимости Казахстана теряет покупателей
