Сегодня в Казахстане новостроек закладывается все меньше, покупатели не спешат отдавать свои сбережения, но ценники на квартиры продолжают расти. Продавцы упорно держат планку, а потенциальные новоселы предпочитают уводить деньги на депозиты. Что происходит с одной из главных сфер экономики, грозит ли стране дефицит квартир и почему период легкомысленных покупок окончательно ушел в прошлое – в подробностях разбиралась корреспондент inbusiness.kz.
Еще пару лет назад на казахстанском рынке недвижимости царил непрерывный ажиотаж. Очереди в отделы продаж застройщиков, стремительный разбор квартир еще на стадии котлована и регулярные новостные сводки о "пенсионном буме" казались бесконечными. Однако свежие данные Бюро национальной статистики РК за август 2026 года подвели черту под временем легких сделок – активность покупателей падает, а рынок недвижимости переживает период серьезного охлаждения.
По данным нацстатистики, в августе 2026 года в Казахстане было зарегистрировано 35 807 сделок купли-продажи жилья. Если сравнивать с предыдущим месяцем (июлем), снижение составило умеренные 3,6%. Но если взглянуть на дистанцию в один год, то по сравнению с августом 2025 года (41 380 сделок) рынок просел сразу на 13,5%.
Отрицательный тренд фиксируется и в целом за период с начала года. В январе-августе 2026 года количество оформленных купли-продаж снизилось на 4,3% относительно аналогичного периода прошлого года.
Жилье теряет инвесторов
Если посмотреть на сухие цифры статистики, строительный сектор Казахстана выглядит вполне успешно. По итогам 2025 года на долю отрасли пришлось 6,2% ВВП страны, а общий объем инвестиций в основной капитал перевалил за астрономические 23,5 трлн тенге. В стройках задействована армия из полумиллиона человек — 643,8 тысячи работников со средней зарплатой около 536,8 тыс. тенге в месяц.
Но за благополучными отчетами зреет ощутимое охлаждение. Сами застройщики признают – удерживать внимание покупателя становится все сложнее.
Главная причина — жесткая денежно-кредитная политика Нацбанка. Базовая ставка на уровне 16,75% превратила обычные банковские вклады в невероятно привлекательный инструмент. Зачем рисковать и вкладываться в бетономешалки и котлованы, если можно положить деньги на депозит под высокий процент и получать гарантированный доход без лишней головной боли?
"Раньше те деньги, которые шли как инвестиции в строительство, теперь лежат на депозитах и просто не работают на рынок. Доходность в строительстве при купле-продаже жилья снизилась, и это привело к уменьшению количества сделок", — разъяснил ситуацию президент Ассоциации застройщиков Казахстана (АЗК) Виктор Микрюков.
Статистика по снижению сделок подтверждает этот тренд. При этом изменилась и карта активности. Алматы (42 878 сделок) вырвался вперед, обогнав привычного лидера — Астану (40 291 сделка).
Помимо высоких ставок по вкладам, по рынку ударил банальный разрыв между реальными доходами населения и аппетитами продавцов.
"Я бы не говорил, что рынок недвижимости находится в кризисе. Скорее, мы видим его охлаждение. Покупатель стал гораздо осторожнее и дольше принимает решение. Основная причина — разрыв между стоимостью жилья и реальными финансовыми возможностями населения. Цены за последние годы выросли существенно, а доходы покупателей за ними не успевают. Плюс дорогая ипотека и ограничение возможностей использования пенсионных накоплений. Прошел период ажиотажа, когда люди старались купить хоть что-то, опасаясь подорожания. Сейчас покупатель не бежит за квартирой — он выбирает, сравнивает и торгуется", – пояснил председатель комитета по этике Объединенной ассоциации риелторов Казахстана Александр Вайншток.
Парадокс ценника – почему "квадрат" не дешевеет?
Вроде бы по законам рынка при падении спроса продавцы должны снижать цены. Но на рынке недвижимости Казахстан столкнулся с упрямым движением вверх. По данным аналитиков АЗК, средняя стоимость одного квадратного метра по стране выросла на 12,3% — с 521,6 тыс. тенге в 2025 году до 585,7 тыс. тенге в I полугодии 2026 года. В долларовом эквиваленте рост составил +20,4%.
Динамика цен на основные строительные материалы за период с июня 2025-го по июнь 2026 года показала как рост, так и снижение.
Материалы с наибольшим ростом цен:
- цемент— абсолютный лидер по удорожанию среди капиталоемких материалов (+45,8%);
- газоблок составил +28,4%;
- бетон подорожал на 24,6%;
- цена на железобетонные сваи выросла на 11,1%.
Материалы, по которым произошло снижение стоимости: арматура (-23,0%), битум (-34,4%).
Секрет кроется в себестоимости. Строить стало банально дорого.
По словам Виктора Микрюкова, если еще недавно себестоимость возведения квадратного метра составляла 290 тыс. тенге, то сегодня она уверенно перешагнула за 300-310 тыс. тенге. Застройщиков давят взлетевшие цены на стройматериалы – цемент подорожал почти в полтора раза, существенную прибавку дали газоблоки и бетон. Свой вклад внесли налоговая реформа, добавившая к стоимости 9-12%, и необходимость поднимать зарплаты рабочим.
Дополнительная проблема — отсутствие "дешевых" денег для бизнеса. Банки практически не кредитуют стройки. В 2026 году доля банковских займов в финансировании отрасли составила мизерные 5,7%. Почти 67,4% всех объектов возводится за счет собственных средств девелоперов.
Маржинальность проектов эконом- и комфорт-класса упала до скромных 6-7%. Скидывать цены девелоперам просто некуда — иначе стройка уйдет в минус. Впрочем, эксперты рекомендуют различать ценник в объявлении и реальную сумму в договоре.
"На вторичном рынке собственники смотрят на первичку и тоже завышают ожидания. Но цена предложения — это не цена сделки. В объявлениях можно нарисовать любую сумму. Однако сейчас процветает торг, и продаются только те объекты, чья цена адекватна реальности", — отметил Александр Вайншток.
Тишина на площадках – грозит ли Казахстану дефицит квартир?
Самый тревожный сигнал, который посылает рынок, — это стремительное сокращение количества новых объектов. Девелоперы предпочитают замораживать перспективные участки и придерживать проекты "в столе", ожидая лучших времен.
По данным аналитики АЗК, в 2025 году в стране строилось 1505 жилых комплексов, а в 2026 году их число упало до 597 объектов – падение составило почти в 3 раза. Сильнее всего просел элиткласс (-77%) и бизнес-сегмент (-57%). В I полугодии 2026 года на рынок выходило в среднем всего 13,7 новых объектов в месяц против 29 годом ранее.
Количество официальных уведомлений о начале строительно-монтажных работ рухнуло с 3616 за весь прошлый год до скромных 656 за первые шесть месяцев текущего года.
Пока Казахстан спасают прошлые заделы. В 2025 году в стране были сданы рекордные 20,13 млн кв. м жилья, а за первую половину 2026 года введено еще 9,69 млн кв. м. Причем 95,2% из них возведено на частные деньги. Это позволило поднять средний уровень обеспеченности жильем до 25,1 кв. м на человека.
Но строительный цикл длится 2-3 года. То, что сдается с красными ленточками сегодня, начинали проектировать и копать в 2023-2024 годах. Текущее затишье аукнется рынку чуть позже.
"Если сейчас мы видим существенное снижение старта новых проектов, то должны понимать, что через полтора-два года Казахстан столкнется с ощутимым дефицитом жилья", — предупредил президент АЗК Виктор Микрюков.
Аналитики прогнозируют просадку по вводу жилья уже к четвертому кварталу 2027 года.
Между тем государственные программы пока не становятся спасательным кругом. Из-за взлетевшей себестоимости застройщики физически не могут уложиться в ценовые рамки льготных программ и выкупа арендного жилья. И хотя ипотечный портфель банков вырос до 7,45 трлн тенге, эти деньги в основном обращаются внутри вторичного рынка.
Складывается впечатление, что рынок замер в шатком равновесии. Застройщики не могут снижать цены из-за дорогого цемента и зарплат, а у покупателей просто нет ресурсов на дорогое жилье. Со слов экспертов, не стоит поддаваться панике. Пока о крахе строительного сектора речи не идет. Казахстан проходит естественный этап адаптации, когда эмоциональный спрос сменяется практичным расчетом.
Времена, когда квартиру покупали за любые деньги прямо с котлована, закончились. Продавцам и застройщикам придется учиться работать в условиях, когда покупатель бережет каждый тенге, внимательно сравнивает предложения и готов месяцами ждать адекватной цены.
Читайте также:
Жилье в Казахстане становится недоступным: простая математика
