Рынок жилой недвижимости Казахстана в текущем году вошел в зону высокой турбулентности. Введение новых налоговых норм, радикальное сокращение числа застройщиков и аномальная миграция населения в мегаполисы формируют новую ценовую реальность. Международный эксперт рынка инвестиций и недвижимости Лев Тетин в беседе с корреспондентом inbusiness.kz представил детальный анализ того, что ждет покупателей и инвесторов до конца 2026 года.
С 1 января 2026 года правила игры для строительного сектора изменились поскольку на новые проекты был введен НДС в размере 16%. Эта мера напрямую отражается на себестоимости строительства. Хотя в первом квартале на рынке наблюдалась относительная стагнация, эксперт предупредил, что это лишь затишье перед бурей.
"Активное влияние НДС мы увидим к концу года. Пока рынок переваривает прошлогодний объем сделок, но уже со второй половины 2026-го рост спроса начнет агрессивно подталкивать цены вверх", — отметил Лев Тетин.
По его словам, за первые три месяца текущего года стоимость квадратного метра в среднем по стране уже поднялась на 2,5%. По прогнозам эксперта, к декабрю 2026 года прирост составит внушительные 15–18%.
Рынок "отрезали" пополам: куда идут цены
Одной из главных причин грядущего подорожания стал жесткий законодательный фильтр. С 1 сентября прошлого года вступили в силу поправки в закон о долевом строительстве. В результате, 62% рынка фактически оказались вне закона из-за отсутствия разрешительных документов или нарушений.
Застройщики, не соответствующие нормам, лишились права открыто привлекать деньги дольщиков.
Введен строгий контроль, вплоть до уголовной ответственности. За первый квартал 2026 года на рынок смогли вернуться лишь 12% компаний. Реальное предложение жилья на рынке сократилось ровно в два раза.
Это создает ситуацию, когда спрос остается стабильным, а выбирать покупателю практически не из чего.
Несмотря на рост цен, платежеспособность населения остается стабильной, считает Лев Тетин. Хотя объективности ради надо добавить, что реальные зарплаты в стране снижаются. На текущий момент ценовой разрыв между старыми и новыми объектами отсутствует — застройщики оперативно скорректировали прайс-листы, продолжает собеседник inbusiness.kz.
В Алматы текущая цена составляет 860 тыс. за 1 кв.м. В Астане – 610 тыс, в Шымкенте – 500 тыс. за 1 кв.м.
Особое внимание эксперт уделяет столице. За последние четыре года в Астану, по его словам, прибыло 450 тыс человек — в среднем по 115 тыс. ежегодно, что в два раза выше исторических норм. Этот эффект урбанизации и является мощнейшим двигателем цен.
Инвестиции и альтернатива ипотеке
Как утверждает Лев Тетин, для инвесторов недвижимость продолжает оставаться фактором надежности. Средняя окупаемость жилья составляет 13–15 лет (6–7% годовых в тенге). Объективности ради надо признать, что арендная доходность недвижимости в моменте как минимум втрое уступает обычному сберегательному банковскому вкладу. Более того, падение доходов вкупе с высокой инфляцией ударило по спросу, сместив потребительские предпочтения в сторону однокомнатных квартир.
"Капитализация (естественный рост цены объекта) в прошлом году составила 16%. Наблюдается миграция профессиональных инвесторов в сегмент коммерческой недвижимости, который показывает более высокую доходность. Интересно, что классическая ипотека занимает лишь 28% в структуре сделок. Большинство покупателей — 72% приобретают жилье за "живые" деньги, часто используя средства от продажи старых квартир или накопления", - подчеркнул эксперт.
В середине года стартуют ужесточение кредитования, что ограниченно, но все-таки будет влиять на продажи. Один из крупных застройщиков Казахстана обозначил планы по крупным валютным заимствованиям за рубежом. Чтобы поддержать тех, кому отказывают банки, продолжает эксперт, застройщики внедряют агрессивные инструменты:
- рассрочка на 5 лет при первоначальном взносе 15–20%
- лизинг жилья с периодом погашения 3–5 лет
- оплата основной части суммы только при вводе объекта в эксплуатацию
Прогноз эксперта на второе полугодие 2026 года - оснований для падения цен нет, а годовой объем сделок ожидается на уровне 450–460 тыс. Несмотря на столь оптимистичный взгляд, в Казахстане продолжают ужесточать правила для застройщиков, повышать пороги изъятий пенсионных накоплений из ЕНПФ и ужесточать кредитование, что в совокупности с падающими доходами говорит больше в пользу охлаждения рынка.
Читайте по теме:
Казахстанский рынок жилья раскололся
