Группа "Верный капитал" получила известность как компания по управлению активами прямого инвестирования. В ее портфеле – инвестиционные проекты в горнодобывающей промышленности, секторе телекоммуникаций, в сфере услуг, средствах массовой информации, инфраструктурных проектах и в сфере недвижимости.
Объекты коммерческой недвижимости составляют значительный портфель "Верного капитала". В их числе: отели под брендами "Ritz-Carlton" в Москве, Вене (а скоро и в Астане), "Rixos" в Щучинско-Боровской курортной зоне, ряд бизнес-центров в Алматы и Астане.
По признанию Ерлана Оспанова – партнера, отвечающего за управление группой "Верный капитал", – портфель компании пополнялся объектами недвижимости по разным обстоятельствам: при наличии благоприятных возможностей или спланированно.
abctv.kz поинтересовался у Ерлана Оспанова, насколько сегодняшние времена благоприятствуют формированию портфеля, зачем они строят Talan Towers в условиях переизбытка офисов в Астане и сколько рассчитывают заработать на объектах недвижимости в кризис?
– Когда в вашем портфеле появился первый объект недвижимости?
– Портфель недвижимости мы стали собирать давным-давно, больше 10 лет назад.
– Какие-то изменения на рынке отмечаете? Какими соображениями руководствовались, когда первый объект приобретали?
– Раньше уровень доходности был выше, сейчас он уменьшается. Наш первый объект мы приобрели в Алматы. Тогда доходность была на уровне 15% годовых, сейчас – в районе 10% годовых. При таком риске, наверное, этот уровень составляет чуть ниже среднего.
– А риски в чем?
– Риски бывают системные и несистемные. Системный риск: курс национальной валюты два года назад был на уровне 150 тенге за доллар, а теперь больше 300 тенге за тот же доллар. Соответственно, при тех же самых доходах, зафиксированных в тенге, в долларовом выражении недвижимость в цене просела. Это системный, страновой риск. Несистемных рисков тоже существует достаточно. Например, способность арендаторов, которые работают в нашей юрисдикции, твердо исполнять свои обязательства.
– Они тоже попали под страновой риск? Сейчас им сложно генерировать кэш?
– Не только. Компания может чувствовать себя плохо либо от общей макроэкономической ситуации, либо от непрофессионального менеджмента. Да и такого пула арендаторов, как в той же Москве или Лондоне, у нас нет, потому что объективно рынок не такой большой. В этом заключается риск, потому что если один арендатор уйдет, то другого найти будет не так-то просто.
– С какой периодичностью вы пополняете портфель недвижимости?
– В этом бизнесе у нас все складывается 50/50, оппортунистически (от англ. opportunity – "возможность") или спланировано. Последний объект мы приобрели четыре года назад. До этого, шесть лет назад, мы приобрели Ritz-Carlton Москва, годом раньше построили Park View Office Tower в Алматы, четыре года назад запустили курортный отель Rixos Borovoe. К настоящему времени завершаем строительство комплекса Talan Towers, который был тщательно спланированным инвестиционным проектом. Вот такая периодичность, одним словом – оpportunity.
– Почему именно такой подход? Ведь направление интересно, учитывая, что доходность объектов в Лондоне – 3–4%, а в Астане – 10–12%?
– Вы говорите о соотношении риск – доходность. В корпоративных финансах есть понятия "альтернативная доходность" или "альтернативные издержки". Если смотреть с этой точки зрения, то ставки по депозитам в той же Британии – от 0–0,5% годовых, а порой и со знаком минус, потому что банк не будет просто так платить проценты за ваши деньги, потому что вы ничего не делаете. Соответственно, для них доходность в размере 5% годовых – это большие деньги. А что такое 5% годовых для нас? Позвоните в банк и узнайте, какие у нас ставки по депозитам: 10% годовых и выше! Вы будете вкладывать в рисковый, трудный, проблемный бизнес при таких ставках? Нет, конечно. Поэтому у нас, местных девелоперов, ожидания совсем другие. Мы ждем даже не 10–12% доходности, а больше – 20%, потому что девелоперский бизнес еще более рисковый. Это называется наша альтернативная доходность, которая отражает, в принципе, существующий риск.
Есть те, кто покупает готовые объекты с уже сданными площадями, у них свой подход. А если вы, как девелопер, начинаете бизнес с нуля: выбираете участок, подводите инфраструктуру, разрабатываете концепцию проекта и тому подобное, то ожидания здесь еще больше – приблизительно 100% на период развития.
– Из чего складываются эти проценты? Какие риски они включают?
– В большинстве случаев это все интуитивно, на уровне предпринимательской прозорливости. 100% прироста капитала с учетом сроков окупаемости в год получается примерно 20%. При таком уровне риска девелопмент должен обеспечивать за пять лет рост капитализации объекта в два раза. Однако все это непросто, потому что необходимо еще и реализовать эту доходность. Построить недвижимость – это только одна из задач, ее нужно еще или заполнить, или продать.
– Как вы оцениваете инвестиционную привлекательность недвижимости в текущий момент?
– Недвижимость может быть инвестицией, приносящей доход, а может быть постоянным расходом, так называемой пассивной частью. Например, вы построили или купили бизнес-центр, сдаете в аренду и получаете постоянный доход – это хорошая инвестиция. Или купили квартиру, потратили деньги и регулярно вкладываетесь в ее обслуживание – это чистый расход.
Если мы говорим о недвижимости как об инвестиции, то здесь тоже есть свои нюансы. Можно купить недвижимость и рассчитывать, что она поднимется в цене через два-три года. Все зависит от того, как будет расти экономика страны и региона. Это самая рисковая инвестиция, самая неблагодарная и, на мой взгляд, самая неправильная, потому что так можно инвестировать во что угодно. Профессиональный подход к инвестированию в недвижимость предполагает целью извлечение из нее операционного дохода. Например, мы покупаем готовый центр, и он приносит доход: при продаже номеров (если это гостиница), квадратных метров, пунктов питания, SPA и так далее. Конечно, такой бизнес зависит от того, в какой фазе находится экономика в стране: роста, падения или просто в стабильном состоянии, нужно просто рассчитывать на большую или меньшую доходность, но в большей степени – на профессионализм управляющих менеджеров.
– Но это же большая разница: либо вкладывать с целью извлечения доходности в двузначных цифрах, либо от 0 до 10? Если рассматривать в данной конкретной ситуации, в Астане и Алматы недвижимость интересна для вложений? Имеет ли смысл вкладывать?
– Конечно, рынок Астаны отличается по своей емкости от того же рынка Лондона, Нью-Йорка или Москвы. Совсем другая емкость, совсем другая ликвидность, совсем другой риск и совсем другая доходность. В Лондоне можем говорить про 2–5% доходности, в Астане, конечно, больше. И здесь все зависит от аппетитов и от цели. Если есть задача инвестировать с целью зарабатывать на этом, то здесь мы считаем, сколько инвестируем и какую получаем отдачу в виде потока наличности. Для Астаны в зависимости от локации, от качества объекта я бы говорил о доходности в пределах 10–18%.
– В текущей ситуации?
– Да, в принципе, в текущей ситуации. Почему такой большой разбег? Потому что это все объясняется низкой ликвидностью на рынке. Если купить/продать квартиру – это одно, а если купить/продать большой бизнес-центр – это совсем другое. Ликвидность очень низкая, и продать такой объект достаточно сложно в Астане.
Если задача "припарковать" деньги, чтобы они просто не потеряли в цене, то можно говорить о еще меньшей доходности. Но вариант с "припарковкой", наверное, в Астане не совсем подходит.
– Если говорить о недвижимости как предмете инвестиций сегодня с учетом дел в экономике, предстоящей выставки EXPO, насколько этот рынок в принципе интересен инвестору и какие вы видите для себя перспективы со знаком +" или со знаком "-"? Заходить сегодня на рынок или не заходить?
– Я, как инвестор, вижу очень много нерационального на местном рынке недвижимости. И, наверное, это происходит в большей степени потому, что на рынке преобладают те самые инвесторы, которые пытаются свои свободные деньги "припарковать" в надежде на то, что они просто вырастут в цене, не ориентируясь на какой-то операционный доход.
Могу привести несколько примеров нерациональности. Вообще, как открываются те или иные объекты недвижимости с тем или иным назначением? Допустим, я хочу открыть кафе, магазин или аптеку. Я сначала в своей округе изучаю, какова конкуренция, считаю население, доходы – то есть провожу анализ. Но я вижу, что сегодня в одном маленьком квартале один открыл аптеку, второй открыл аптеку, третий, четвертый... Вот этот четвертый о чем думает?!
На Левом берегу сколько торговых центров? Через каждый квартал. Рационально? Я считаю, что нет.
Мы видим, что Астана перегружена офисами уже сейчас. Вы говорите про EXPO. Сам по себе факт EXPO никак не влияет на ситуацию с недвижимостью, это просто совпадение ситуаций, когда к выставке строится очень много офисов, но офисы строятся и в других районах Астаны. Поэтому Астана офисами класса B и C перегружена и будет перегружена еще больше.
– Зачем вы инвестируете в Talan Towers?
– Я отвечу – это узкий сегмент офисов класса А. По моему мнению, до сих пор в Астане офисов класса А не было.
– И ваша компания сейчас арендует на Водно-зеленом бульваре не офис класса А?
– Это не офис класса А по ряду причин. Классификация офисов включает обязательные международные критерии и какие-то местные особенности. Так вот в обязательный набор, например, входят такие параметры, как время ожидания лифтов – не более 30 секунд, высота потолков – не ниже трех метров, расстояние от центральной части до окна – 10 метров, наличие сервисных лифтов, потому что сервисный персонал не должен ездить в одном лифте с резидентами офисов, и так далее.
А теперь как на самом деле происходит. Я поднимаюсь утром на работу, и одновременно заходит сервисный работник со стремянкой, я тороплюсь, а он еще ждет напарника с грузом. Мелочи, казалось бы, но это портит имидж центра в целом.
Поэтому я считаю, что офисов класса А в Астане пока что нет.
– Вы говорили, что Talan Towers будет бизнес-центром класса А, как в Нью-Йорке и Сингапуре, тем самым выделяя свой объект от уже имеющихся на рынке. Значит ли это, что стоимость квадратного метра и аренда офисных и торговых площадей будет соответственно выше?
– Да, конечно. Но озвучить ставки не могу. Отмечу лишь, что мы их не меняли со времени разработки концепта, то есть с 2013 года.
– Как идет дело с наполнением покупателями и арендаторами?
– Одно из требований класса А – нельзя продавать этажи. Здание должно быть в собственности у одного собственника. На данный момент офис уже запущен, идет настройка систем, и примерно уже 40% офисных площадей сдано в аренду.
– Вы уже говорили о проблеме первоклассных арендаторов. И понятно, что класс А предполагает именно таких. Кто ваши арендаторы?
– Так и есть, мы предлагаем площади только первоклассным арендаторам.
– Есть уже контракты, которые можно озвучить?
– Как правило, клиенты просят о сохранении конфиденциальности. Но одного, пожалуй, могу назвать: международная юридическая фирма White&Case.
Игорь Воротной
