/img/tv1.svg
RU KZ
DOW J 24 580,91 Hang Seng 24 266,06
FTSE 100 6 045,69 РТС 1 215,69
KASE 2 434,31 Brent 36,55
Хостелы уйдут в тень, подорожают и закроются

Хостелы уйдут в тень, подорожают и закроются

Данный вид мини-гостиниц в Казахстане перестанет быть бюджетным вариантом для туристов.   

08:00 10 Январь 2020 12319

Хостелы уйдут в тень, подорожают и закроются

Автор:

Динара Куатова

Рынку хостелов придется подстраиваться под новые правила игры. Со вступлением в силу новых законодательных поправок по реформированию сферы жилищно-коммунального хозяйства РК мини-отели в жилых домах могут работать только при условии наличия отдельной входной группы.

«Хостел – нежилое помещение в многоквартирном жилом доме, имеющее отдельную входную группу, либо отдельно стоящее здание (часть здания), предназначенное и используемое для временного проживания (пребывания) физических лиц, отвечающее установленным строительным, санитарным, экологическим, противопожарным и другим обязательным нормам и правилам», – гласит законодательная новелла в Жилищном кодексе РК.

Хостельерам придется искать новые помещения либо переоборудовать имеющийся бизнес, что в конечном итоге приведет к удорожанию услуг.  

«Это печально. Это вызовет закрытие существующих хостелов, а соответственно и удорожание стоимости услуг. Теперь для того, чтобы выдержать все нормы, которые требует законодательство, хостельеры обязаны будут снимать помещения другого плана. Это будут нежилые помещения, расположенные, может быть, даже и в жилом комплексе с отдельным выходом, но это другая стоимость аренды. Соответственно, это другая себестоимость услуг. Из этого следует либо удорожание, либо закрытие. А закрытие хостелов – это сокращение рабочих мест, сокращение налоговых поступлений», – комментирует поправку управляющий директор сети хостелов Welcome, руководитель секции хостельеров Казахстанской ассоциации гостиниц и ресторанов (КАГИР) Александр Акназаров.

Уточним, что перевод хостелов в разряд нежилых помещений, который осуществлен в рамках принятого пакета поправок, существенно скажется на расходах владельцев. Так как аренда и приобретение нежилого (коммерческого) помещения обходится в разы дороже жилого. 

Запрет на хостелы без отдельного входа направлен на борьбу с низкопробными «ночлежками», которые нарушают покой жителей многоквартирных домов. Оборотной стороной данного изменения станет ликвидация качественных хостелов, расположенных на верхних этажах дорогих жилых комплексов. Данный сегмент мини-отелей сегодня предлагает постояльцам красивые панорамные виды. 

Напомним, ранее сообщалось, что запрет мини-гостиницам в многоквартирных жилых домах пользоваться общим входом приведет к сокращению  на треть и его уходу в тень. Участники рынка и эксперты видели альтернативу введению данного требования в виде более четких правил и стандартов работы хостелов.

Динара Куатова

Как пандемия и карантин отражаются на рынке офисной недвижимости

Собственники коммерческой недвижимости потеряли около 20 млрд тенге за каждый месяц простоя.

02 Август 2020 08:00 2535

Как пандемия и карантин отражаются на рынке офисной недвижимости

Введение режима ЧП и карантинных мер значительно отразилось на рынке офисной недвижимости. Просьбы арендаторов о скидках и каникулах напрямую сказываются на доходах арендодателей. Большинство компаний оптимизируют рабочие места. В прошлое может уйти традиционная аренда офисных помещений, сменяясь на систему гибких офисов, когда рабочее место, рассчитанное на одного сотрудника, становится доступно еще нескольким. Корреспондент Inbusiness.kz поговорил с ведущими экспертами отрасли и игроком рынка о последних изменениях в сфере офисной недвижимости и перспективах ее восстановления.

Как отмечает директор департамента аналитики ТОО «Оценка собственности» Анна Шацкая, для тех арендаторов, чья деятельность во время ЧП была запрещена, многие арендодатели делали скидки на аренду от 100% до 50%. Арендаторы в этом случае оплачивали только коммунальные и эксплуатационные услуги. Для тех, кто оставался работать, в ряде случаев скидки составляли 15-25%. После отмены ЧП скидки на аренду стали предоставлять в индивидуальном порядке тем компаниям, чей бизнес пострадал и продолжает страдать. По данным департамента аналитики, такие скидки достигают 20-30%.

«В настоящее время средние показатели вакансии в бизнес-центрах Нур-Султана и Алматы достигают 15-35%. За период пандемии они возросли на 10-20%, и тенденция их роста сохраняется. Арендаторы продолжают съезжать в связи с закрытием бизнеса, также отток наблюдается из тех бизнес-центров, которые не идут на скидки», – сказала Анна Шацкая.

По словам специалиста, в период ЧП убытки арендодателей достигали 80-100%. Сейчас в большинстве случаев арендодатели активно занимаются поиском новых арендаторов и в индивидуальном порядке предлагают гибкие условия аренды для удержания существующих. В основном это выражается в снижении ставок аренды либо сокращении арендуемых площадей.

Анна Шацкая отмечает, что, на ее взгляд, для восстановления рынка офисной недвижимости в перспективе понадобится 1,5-2 года.

«Тенденция использования удаленного формата работы сотрудников будет усиливаться наряду с расширением цифровизации, автоматизации бизнеса и дальнейшего перехода на онлайн-формат. Восстановление прежних показателей будет возможным за счет естественного развития сегмента МСБ и появления новых субъектов», – прокомментировала эксперт.

Она добавила, что с большой вероятностью в ближайшие три года рынок офисной недвижимости ожидает стагнация. Это будет выражаться в сокращении и остановке строительства новых проектов, снижении ставок и доходности аренды.

Как отмечает независимый эксперт рынка недвижимости Шахида Садырова, введение ограничительных мер повлияло на доходность и рентабельность рынка недвижимости по-разному. В первую очередь значительно просел рынок гостеприимства, куда входят общепит и гостиницы. Наряду с ними напрямую из-за ввода ограничений пострадали торговые площади в ТРЦ, торговых домах, частично стоит ритейл, где закрытия в карантин и режим ЧП были не абсолютными. Рынок офисной и складской недвижимости в этом списке находятся на третьем месте. Как отмечает специалист, он пострадал меньше относительно других сегментов отрасли.

«Рынок недвижимости сегодня пребывает в состоянии неопределенности из-за пандемии. Основным его игрокам сложно прогнозировать, строить стратегии, вырабатывать политику работы с арендаторами, как в долгосрочной, так и среднесрочной перспективе. Из-за введенного режима ЧП и карантина в адрес управляющих компаний и девелоперов приходится много заявок от арендаторов с просьбой о предоставлении скидок», – говорит Шахида Садырова.

Эксперт отмечает, что пока сложно говорить о том, на сколько конкретно снизились ставки аренды коммерческой недвижимости. Обозначить более точные показатели станет возможным в конце III квартала и к концу текущего года, поскольку скидки носят адресный и временный характер. В целом же новый уровень ставок будет понятен после выхода рынка из острого периода и адаптации его к новым реалиям в более продолжительном промежутке времени.

«Сейчас говорить о конкретной цифре сложно, потому что размер ставок и дисконтов, предоставляемых арендаторам, колеблется от 10% до 60% и варьируется от объекта объекту. Девелоперы и управляющие компании договариваются с арендаторами case by case. Все зависит от истории сотрудничества между двумя сторонами, насколько они лояльны друг к другу и готовы ли вместе выходить из кризиса в ситуации win-win. Играет роль категория, к которой относится арендатор, и то насколько сильно повлиял на него период пандемии и ограничительных мер. Чем больше бизнес теряет доходов, тем меньше он готов и может платить за аренду офисных помещений. Но в этом случае мы все одинаково страдаем, поэтому на рынке сегодня важно уметь договариваться», – объясняет собеседница.

Как правило, скидки удовлетворяются преимущественно в той величине, в которой они запрошены, в связи с тем что ни один из девелоперов или управляющих компаний не хочет оказаться с высокой вакантностью, как в период пандемии, так и в постпандемический период. Это время, когда большая часть бизнеса либо останется на плаву, либо выйдет из рынка, делится рассуждениями независимый эксперт.

Также остается открытым вопрос о том, насколько упал спрос на офисную недвижимость и сколько освободилось площадей. Специалист прогнозирует скачок вакантности как результат оптимизации рабочих мест. Компании, располагавшиеся раньше на больших площадях, сейчас стремятся к тому, чтобы оптимизировать расходы и более эффективно использовать офисное пространство, сокращая площадь и при этом повышая эффективность каждого квадратного метра.

«Мы не видим расторжений договоров арендаторов на очень крупные площади, но видим тенденции к оптимизации занимаемых площадей путем сокращения площадей или переездов в офисы классом ниже. У компаний уже сложились опыт и понимание работы в удаленном формате. Некоторые примеряют на себя умение работать вне офиса в долгосрочной перспективе, как одну из стратегических задач. Это напрямую влияет на рынок офисной недвижимости, потому что из-за оптимизации площадей он проседает», – добавляет Шахида Садырова.

Наиболее гибкие и прогрессивные компании уже переводят часть сотрудников на удаленный формат работы. Другая часть персонала, задачи которых сложно выполнимы вне офиса, остаются работать на местах.

«Время доказало, что постоянное нахождение в офисе требуется только для 10-20% сотрудников. Это позволяет строить более гибкий график для всех. Многие компании уже адаптировали такой формат и будут продолжать работать в нем, что не подразумевает аренды больших площадей. В этом случае у определенных категорий арендаторов площадь может сократиться до 50-80%», – сообщает она.

Эксперт отмечает, что ставки аренды офисной недвижимости придут в среднерыночную норму в постпандемический период для компаний, переживших кризис. Объемы рынка, несомненно, сократятся за счет компаний, которые кризис не переживут и прекратят деятельность, и компаний, оптимизирующих офисные площади.

В новых условиях выиграют те, кто готовы предоставлять гибкие условия аренды по срокам, ставкам, площадям. Больше всего будет цениться мобильность и гибкость условий, когда арендатор в любой момент времени может существенно оптимизировать расходы по аренде и эффективно использовать площади. Шахида Садырова отмечает, что после пандемии человечество в любом случае не вернется к прежней, свободной жизни, что, несомненно, повлияет на снижение объемов рынка коммерческой недвижимости. Люди будут больше ценить удобство, комфорт, доступность инфраструктуры вокруг, для того чтобы ограничить и минимизировать любые передвижения и контакты с окружающими людьми.

«Я более чем уверена, что спрос на гибкие пространства, такие как коворкинг, нетворкинг, пространства готовых офисов, где ставка аренды исходит не из квадратных метров, а из количества рабочих станций, по факту занимаемых компанией, будет расти. Это позволит компаниям быть максимально гибкими в выборе рабочего пространства и в оплате аренды рабочей станции, – делится прогнозами эксперт. – Если мы столкнемся с повторными ограничительными мерами или компания будет быстро расти или сокращаться, она может достаточно быстро и практически безболезненно для себя, без лишних расходов сокращать или увеличивать занимаемую площадь. Поэтому актуальность и спрос на коворкинг и нетворкинг пространства гибких офисов и креативных платформ будет расти. Это вносит ту гибкость, которой не хватает арендаторам в классических схемах аренды площадей с фиксированной ставкой, площадью и сроком аренды».

Независимый эксперт отмечает, что сейчас арендаторам и арендодателям нужно не упираться в традиционную классическую схему. Важно быстро подхватывать новые тренды и тенденции сегодняшнего дня. Время диктует глобальные изменения, и те, кто будет достаточно смелым, для того чтобы адаптировать новые системы и предложить рынку гибкие форматы, останутся в выигрыше. Это новые возможности для управляющих компаний, готовых трансформироваться и адаптироваться под новые реалии.

По словам председателя ассоциации управляющих и сервисных компаний QazProperty Кайрата Кокенова, ситуация на рынке офисной недвижимости в связи с пандемией достаточно сложная. Весной, в период ЧП, в стране была полностью приостановлена деятельность объектов коммерческой недвижимости. По расчетам ассоциации, рынок потерял порядка 20 мдрд тенге доходов за каждый месяц карантина.

«Как субъекты бизнеса, мы несем во время карантина операционные затраты: по фонду заработной платы, обязательства перед банками по займам, по налогам в бюджет, перед поставщиками коммунальных слуг. Усиление санитарно-эпидемиологических норм и требований к объектам коммерческой недвижимости в стране значительно увеличило стоимость клининговых расходов. Такие расходы не компенсируются арендаторами, это расходы управляющих компаний», – сказал председатель.

Расходы на коммунальные услуги в период карантина превысили 413 млн тенге, при этом заполняемость объектов в данный период была около 15%. Помимо убытков от недополученных доходов от аренды, БЦ вынуждены содержать персонал (инженеры, уборщицы, охрана), оплачивать коммунальные платежи за частично пустые объекты и проводить санитарную обработку.

«Рынок офисной недвижимости в Нур-Султане пострадал меньше от пандемии, чем в Алматы. Здесь расположено больше государственных и квазигосударственных компаний, в Алматы среди арендаторов больше малого и среднего бизнеса», – подчеркнул председатель QazProperty.

Чтобы сохранить арендаторов, арендодатели предоставляют скидки по аренде офисных помещений. Арендаторам, деятельность которых запрещена, приостановлена или ограничена, разрешено оплачивать только эксплуатационные затраты.

«Всем остальным управляющие компании предоставляют скидку в среднем до 50% от арендной ставки в зависимости от направления бизнеса. Если мы понимаем, что у клиента «живой» бизнес, но он потерял часть контрактов из-за пандемии, то ведем переговоры и снижаем до 50% от ставки аренды», – объясняет собеседник.

По словам Кайрата Кокенова, если бы банки, коммунальные предприятия, налоговые органы пошли на уступки арендодателям, арендаторы офисов смогли бы получить отсрочку по оплате.

«На эту сумму мы бы сделали скидку арендаторам, потому что хотим их удержать. Но мы не сможем давать скидки ниже тех расходов, что имеем сами. На текущий момент льготу по налогообложению нам не утвердили в полной мере, поэтому расходов очень много. При полной льготе на налог в месяц для одного бизнес-центра управляющие компании смогли бы сэкономить 2 млн тенге. Выселять старых арендаторов, просить освободить офисы – не выход. Сложно будет найти новых. Рынок сжался. Сейчас все ждут, когда завершится карантин, чтобы восстанавливать работу и деятельность», – говорит он.

Кайрат Кокенов добавил, что рост вакансий в бизнес-центрах на 30% связан с закрытием малого бизнеса, у которого отсутствовала финансовая подушка. Средний и крупный бизнес продолжают работу, но им понадобится время на восстановление. Предприниматели языковых центров, туристических агентств, кабинеты психологов будут освобождать офисы. Это сегмент C, B-класса.

«В этом году, скорее всего, большинство арендаторов будут занимать минимальные площади. В то же время арендаторы наших бизнес-центров, которыми управляет наша компания Property Management Group, не поднимают вопрос о сокращении метража. В топовых бизнес-центрах сложно найти хороший свободный офис – клиенты не рискуют переезжать. Основные наши арендаторы – это строительные, крупные проектные компании, официальные дилеры оборудования и т. д. И в их офисах продолжают свою работу отделы финансов, бухгалтерии, юридических служб и другие сотрудники отделов компаний, работать которым удаленно сложно», – отмечает собеседник.

Размышления с позиции «можно работать дома» позволительны, по мнению Кайрата Кокенова, только топ-менеджерам или собственникам бизнеса. Остальным сложно сконцентрироваться на работе, если вся семья дома. Тенденция «удаленки», работы в коворкингах или смарт-офисах популярна для малого и микробизнеса.

«Для крупного бизнеса удаленный формат работы станет актуальным только после того, как им удастся перевести работу юристов и финансистов в цифровой формат. Но это возможно только в долгосрочной перспективе», – делится своим видением спикер.

По его словам, восстановление рынка коммерческой недвижимости ассоциация ожидает к февралю-марту следующего года при условии, что осенью волна закрытия объектов на карантин пройдет.

Ассоциация QazProperty с марта ожидает поддержки от государства и просит обратить внимание на отрасль коммерческой недвижимости. Ведь только в Нур-Султане и Алматы насчитывается 281 бизнес-центр площадью 3,2 млн кв. м. Объекты обеспечивают работой более 10 тыс. человек и заказами 26 тыс. субъектов МСБ. Арендаторами офисных помещений в бизнес-центрах являются 294 тыс. предпринимателей с численностью 650 тыс. работников. Обращения ассоциации за поддержкой к государству в виде освобождения от налогов на землю и имущества для офисной и складской недвижимости, социального налога, ИПН, обязательных пенсионных и социальных отчислений, взносов на обязательное медицинское страхование, просьбы по отсрочке коммунальных платежей и банковских займов в срок до 01 января 2021 года пока остались без ответа и находятся на рассмотрении.

Мария Галушко


Подпишитесь на наш канал Telegram!

Арендаторы переезжают в экономкласс

Чем обусловлен рост ставок на съемное жилье, и что ожидает рынок.

01 Август 2020 08:00 4811

Арендаторы переезжают в экономкласс

Аренда жилой недвижимости с минувшей весны в Казахстане подорожала. По оценкам экспертов, рост ставок в разных регионах варьировался от 4% до 7%. Однако падение доходов населения, ставшее последствием череды локдаунов, приведет рынок к снижению рентных ставок, прогнозируют аналитики.

Доходы упали, аренда выросла

«По данным нашего исследования, основанного на анализе больших баз рыночных данных, в Талдыкоргане к весне ставки аренды подросли на 5,5% по сравнению с декабрем 2019-го – январем 2020 года. Незначительное повышение ставок в городах Казахстана отмечалось в пределах 4-7%», – сообщила inbusiness.kz директор департамента аналитики ТОО «Оценка собственности» Анна Шацкая.

О 5%-ном росте стоимости рентной платы за жилье говорится в обзоре Halyk Finance за первое полугодие 2020 года. При этом аналитики HF отмечают, что аренда жилья не подешевела ни в одном городе.

«Чем вызван опережающий рост стоимости аренды в сравнении со стоимостью жилья, пока не ясно, возможным объяснением может выступать снижение доступности приобретения жилья ввиду сокращения доходов населения», – отметили аналитики.

Нынешней весной спрос на аренду временно подрос за счет граждан, которым не удалось осуществить покупку собственного жилья из-за ЧП, объясняет директор департамента аналитики ТОО «Оценка собственности» Анна Шацкая. Также, по ее мнению, свою роль сыграл сезонный фактор.

«Весной на рынке аренды ставки всегда выше по сравнению с зимними месяцами, особенно по сравнению с декабрем и январем, в которые спрос на арендное жилье падает, так как люди всегда стараются решать жилищные вопросы до наступления морозов и новогодних праздников», – считает директор департамента аналитики ТОО «Оценка собственности».

Оплачивать кварплату за проживание в съемном жилье арендаторам стало сложнее. У многих из них из-за ковида и локдаунов снизились доходы, а кто-то совсем остался без работы. В таких условиях люди вынуждены переезжать в более доступное жилье.

«Введение ЧП и карантина поставило в затруднительное положение множество наших сограждан, которые вынуждены снимать жилье. Потеряв работу, многие попросту лишились возможности платить за аренду. Тенденция ротации арендаторов в более дешевое жилье присутствует. Также распространена практика, когда арендодатели делают своим арендаторам скидки на период карантина и вынужденного простоя», – констатировала Анна Шацкая.

Ставки на понижение

Безработица и падение доходов населения не будут способствовать сохранению роста ставок в дальнейшем. Директор департамента аналитики ТОО «Оценка собственности» ожидает смены тренда на понижение. В большей степени прогноз касается жилья бизнес-класса.

«По моему прогнозу, до конца года на рынке арендного жилья будет наблюдаться снижение ставок аренды преимущественно в сегменте квартир крупного формата, а также на жилье бизнес-класса. Вероятно, что снижение ставок может составить 5-10% до конца года», – полагает Анна Шацкая.

Частные дома стали ликвиднее

Однако ограничения, введенные во время чрезвычайного положения и карантина, повысили интерес арендаторов к сегменту аренды частных домов. Так, в июне этот показатель возрос с 27% до 32,3%, или на 5,3%.

«В количественном выражении сказать сложно, но однозначно можно сказать, что сегмент частных домов стал больше интересовать покупателей и арендаторов», – резюмировала спикер.

Напомним, ранее сообщалось, что индивидуальные дома стали пользоваться спросом еще в марте, с введения в стране ЧП.

В то же время из-за карантина в Казахстане пострадал сегмент краткосрочной сдачи жилья в аренду. Рантье перестроились на более длительные сроки.

Карина Алимова


Подпишитесь на наш канал Telegram!