Аренда коммерческой недвижимости в Алматы — процесс, который требует внимательного подхода и глубокого анализа. Чтобы эффективно использовать вложенные средства и избежать распространенных ошибок, важно учесть несколько ключевых факторов: особенности района, динамику рынка и детали аренды, такие как условия договора, стоимость эксплуатации, а также возможные риски, связанные с ремонтом и адаптацией помещения под нужды вашего бизнеса. О том, как правильно выбрать коммерческую недвижимость корреспонденту inbusiness.kz рассказал эксперт рынка инвестиций и недвижимости Лев Тетин.
“Мы говорим про стрит-ритейл — это коммерческие помещения в составе жилых комплексов. В этих помещениях сконцентрирован наибольший объем различного ритейла: от питания до различных товаров и услуг. Безусловно, ритейл располагается и в торгового центрах, но, если посмотреть цифры, то уровень объема площадей в торговых центрах Алматы практически сопоставим или даже немного меньше по сравнению с общим объемом стрит-ритейла города”, - сказал эксперт.
По словам Льва Тетина, наиболее популярными для аренды коммерческих помещений в Алматы являются так называемые торговые коридоры — участки, где концентрируется большое количество жилых комплексов и высокие потоки автомобильного и пешеходного трафика. Ярким примером торгового коридора в Алматы является улица Панфилова.
Несмотря на то что это пешеходная улица, на ней сформировался большой объем коммерции на первых этажах. Особенность этой улицы так же заключается в большом количестве ресторанов.
Ритейлеры все чаще отдают предпочтение торговым коридорам с высоким трафиком, так как это напрямую влияет на конверсию бизнеса.
“Например, показатели конверсии для магазина одежды или обуви в этом случае составляют 30-35%. Если мимо магазина прошло 100 человек, то 30% зайдет в него, а 40-45% совершат покупку. На сегодня у ритейлеров есть четкая методология, согласно которой они выбирают коммерческие помещения. А именно: делают замеры трафика, считают конверсию в продаже и прогнозируют оборот по точке”, - пояснил он.
Как выбрать помещение для аренды?
При выборе коммерческого помещения в первую очередь важно учитывать плотность застройки и уровень автомобильного трафика района. Лев Тетин рекомендует выбирать район с высоким объемом жителей и автомобильных дорог. Нужно пройтись по улицам и понаблюдать за помещениями, которые сдаются в аренду. Затем посчитать трафик и спрогнозировать возможные продажи и оборот в этой точке и уже потом принимать решение об открытии бизнеса.
Стоит также обратить внимание на технические параметры: высоту потолков, наличие парковки, мощность электросети (особенно если речь идет о кафе, ресторане или магазине с холодильным оборудованием). Например, для небольшого кафе площадью 100-150 м² потребуется минимум 40-45 кВт электроэнергии.
“А с этим есть определенные сложности в городе. Не все помещения имеют такую мощность. Для ресторана эти показатели будут еще выше и площадь 300-400 м² должна обладать объемом 120-150 кВТ. Помимо этого, следующим техническим параметром является воздухообмен, то есть возможность обеспечить приток и вытяжку. В некоторые помещениях новых жилых комплексов воздухообмен уже предусмотрен, но в старых мы видим, как по фасаду здания делают вытяжки для тех же кафе и ресторанов”, - пояснил он.
Важно также проверить, нет ли каких-либо обременений на помещение, и запросить правоустанавливающие документы, чтобы удостовериться, что арендодатель действительно является собственником.
Как формируется стоимость аренды?
Стоимость аренды варьируется так же в зависимости от расположения помещения и уровня трафика улицы. По словам эксперта, средняя ставка аренды коммерческих помещений в Алматы составляет около 10 000 тенге за квадратный метр, в Астане - 7,5 тыс. тенге, но в торговых коридорах она может достигать 20 000-25 000 тенге.
Например, аренда помещений на улице Панфилова варьируется от 15 000 до 25 000 тенге за квадратный метр. Помимо аренды, арендатору необходимо оплачивать эксплуатационные расходы, такие как коммунальные услуги и сборы управляющей компании.
“Арендная ставка не привязана к самому району. Нельзя сказать, что в одном районе выше ставка, в другом ниже. В рамках каждого района есть определенные улицы и проспекты, в которых есть высокий трафик автомобилей пешеходов, который сопровождается высоким объемом застройки. То есть люди проживают там, выходят на основные магистрали и точки их выхода, как перекрестки или сами улицы, как раз формируют повышенный спрос на квадратные метры и повышенную арендную ставку. Так арендная ставка в Алматы может доходить до уровня 20 или даже 25 тыс. тенге за квадратный метр. Это самый высокий показатель. Например, чтобы на Панфилова арендовать помещение под кафе или ресторан, то ставки варьируются от 15 до 25 тыс. тенге за квадрат”, - объяснил Лев Тетин.
На что обратить внимание при заключении договора?
Заключение грамотного договора — один из главных этапов. В договоре должны быть четко прописаны все ключевые моменты: условия расторжения, период арендных каникул (например, на время ремонта), а также индексация арендной ставки. Индексация обычно составляет около 10% в год, но это стоит закрепить в документе, чтобы избежать неожиданных изменений арендной платы. Если планируется долгосрочная аренда (более одного года), договор должен быть зарегистрирован в юстиции. Это позволит обезопасить себя от возможных односторонних изменений со стороны арендодателя.
Особое внимание стоит уделить условиям расторжения договора, арендным каникулам и индексации арендной ставки. По словам эксперта, важно договориться о льготном периоде для проведения ремонта или настройки бизнеса. Арендные каникулы обычно предоставляются на срок от одного до трех месяцев.
Как избежать ошибок при аренде?
По словам Льва Тетина, одна из самых распространенных ошибок арендаторов — это незарегистрированный договор аренды.
“Зачастую договоры заключаются на срок до 11 месяцев, что позволяет избежать обязательной регистрации. Однако если вы планируете долгосрочную аренду, стоит зарегистрировать договор, что защитит вас от нежелательных изменений условий со стороны арендодателя," - предупреждает Лев Тетин.
“К примеру, если договор аренды заключен на 11 месяцев, его регистрация не требуется по закону, а по истечении срока он просто продлевается на новый период. Однако регистрация выгодна прежде всего арендатору, так как она усложняет для арендодателя возможность одностороннего расторжения договора. Без регистрации арендодателю гораздо проще изменить условия или расторгнуть договор. Хотя процесс регистрации несложен и занимает всего 30–40 минут при личном посещении ЦОНа, многие арендаторы не торопятся это делать”, - пояснил эксперт.
Еще одна частая ошибка — это недооценка финансовых возможностей. Помимо затрат на ремонт и оборудование, арендатору необходимо иметь резерв для пополнения оборотных средств, так как первая половина года — это самое сложное время, когда бизнес только нарабатывает клиентскую базу и трафик.
“Прежде чем арендовать помещение, важно трезво оценить свои финансовые возможности. Например, открытие кофейни площадью 50–60 м² потребует минимум 40 млн тенге, включая расходы на ремонт и закупку оборудования. Магазины одежды или обуви могут потребовать вложений от 30 до 40 млн тенге. При этом важно иметь резерв для пополнения оборотных средств, поскольку первые полгода или год могут оказаться особенно сложными в плане прибыли — за это время вы будете формировать свою аудиторию и нарабатывать стабильный поток клиентов”, - рекомендует Лев Тетин.
Третья ошибка - выбор локации, когда предприниматель выбрал помещение в районе не с целевой аудиторией.
“Например, вы взяли дорогую аренду на той же улице Панфилова, открыли кафе, а все товары и продукты, которые вы предлагаете, по какой-то причине не нравится аудитории. В итоге у вас нет продаж, на которые вы рассчитывали. Арендная ставка довольно высокая и нужно изыскивать средства для того, чтобы выполнять обязательства по аренде помещения, в противном случае через какой-то период времени надо будет съехать. Финансовая неграмотность - это тоже важный аспект, когда люди излишне амбициозны и неправильно рассчитывать свои финансы, неправильно анализируют локацию, иногда берут слишком дорогую аренду большей площади”, - добавил спикер.
Подводя итог, выбор коммерческой недвижимости в Алматы требует внимательного анализа рынка и особенностей каждого района. Не торопитесь с принятием решений: тщательно оцените помещение, просчитайте свои финансовые возможности и не забывайте регистрировать договор аренды для защиты своих интересов.
Читайте по теме:
Где выгоднее купить жилье в Казахстане: лидеры и аутсайдеры сделок
