Новый закон "О долевом участии в жилищном строительстве" вступает в силу с 10 октября 2016 года. Он, как и задумывалось, направлен на максимальную защиту прав дольщиков. Однако многим, прежде всего, небольшим застройщикам привлечение оборотных средств путем механизма долевого участия станет попросту недоступным. Тем, кто сможет соответствовать высоким требованиям, неминуемо придется увеличить расходы, а значит и себестоимость строительства жилья. В итоге все удорожание ляжет на плечи тех, кого новый закон призван защитить – дольщиков. Нуждающиеся в жилье начнут искать варианты более доступного по цене жилья. И один из них – участие в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК). Вот здесь и кроются большие риски: может появиться проблема уже обманутых пайщиков, говорит в интервью abctv.kz председатель общественного объединения дольщиков Астаны Татьяна Чурсина.
- ЖСК в текущей ситуации для многих есть вынужденная форма кооперации людей, объединенных общей проблемой - они вложили деньги в строительство жилья, но его им не построили. И через создание ЖСК они вынуждены организовать строительство жилого комплекса самостоятельно...
- Сейчас очень много не только таких ЖСК. Могут собраться несколько человек, зарегистрировать ЖСК и начинают привлекать пайщиков. У нас потребность в жилье просто огромная. И вот сейчас начнут расти ЖСК. И несовершенство законодательства о ЖСК сразу будет видно. Опять же могут быть факты мошенничества.
Почему ЖСК начнут расти как грибы? Потому что ЖСК - это некоммерческая организация, у которой законодательно нет возможности использовать средства пайщиков не по назначению. Как в идеальном варианте работает ЖСК: 100 человек собираются и каждый вносит определенную сумму для того, чтобы заказать проектно-сметную документацию, найти земельный участок под строительство жилья. Когда готова ПСД, уже понятно, какой будет себестоимость 1 кв. метра жилья. И пайщики снова собирают недостающую сумму и вносят деньги частями на протяжении всего периода строительства дома. Сам ЖСК не строит, а заключает договор с генеральным подрядчиком. Если по сметной стоимости 1 кв. метр жилья, условно говоря, выходит 150 тысяч тенге, то с генподрядчиком заключают договор по стоимости на 15-20% ниже – 120-130 тысяч тенге/1 кв. метр. Остальное идет на покрытие расходов.
На сегодня ЖСК - самая удобная форма работы, потому что при этом варианте стоимость жилья состоит из себестоимости и плюс понесенных расходов. У ЖСК одна задача - построить объект и все деньги пайщиков направляются исключительно в строительство.
Покупка же жилья у застройщика обойдется несколько дороже. Он не всегда использует все средства дольщиков по целевому назначению. Сначала что-то приобретает – к примеру, техническое оборудование, кирпичный завод, склады и прочее, а потом начинает строительство.
- А права пайщиков сейчас насколько защищены?
- Законодательство о ЖСК находится на уровне советских времен - до настоящего времени никаких изменений в этот закон не внесено. И права пайщиков в нем совсем не защищены. Единственная, скажем, защита - все решения в ЖСК принимаются общим собранием пайщиков.
- Получается, новый закон демотивирует работать по механизму долевого участия в жилищном строительстве?
- Проблемы будут не только у застройщиков, но и у тех же потенциальных дольщиков. Почему? По новому законодательству существует три механизма организации строительства с привлечением средств дольщиков. Другими способами привлечение средств физических и юридических лиц для строительства жилых домов запрещено.
Первый механизм - застройщик должен внести гарантийный взнос в Фонд гарантирования жилищного строительства (входит в структуру госхолдинга "Байтерек"), который при наступлении гарантийного случая обязан завершить строительство жилья и передать его дольщикам. Это уже увеличит стоимость строительства. С "Байтереком" работать будет очень тяжело – у него большие требования к застройщику. Это государственная структура и там нужно будет тысячу страховок, чтобы что-то получить.
Второй механизм - через финансирование банка второго уровня (БВУ). Банк должен прокредитовать 100-процентную стоимость строительства жилого дома, а в качестве залога БВУ берет активы застройщика. Чтобы построить жилой дом сегодня нужно как минимум 1,5 млрд тенге. У редкого застройщика сейчас можно найти активы на такую сумму, потому очень немногие смогут использовать этот механизм. И потом – банк кредитует под огромные проценты, что несет огромное удорожание всего проекта и, как следствие, конечной стоимости жилья. В случае невыполнения обязательств самим застройщиком, достраивать объект должен банк за счет залоговой базы.
Третий механизм - застройщик на свои деньги должен возвести каркас жилого объекта, а это 50% строительных работ. И только после этого ему разрешается привлекать дольщиков. Чтобы поднять каркас здания, у застройщика должно быть минимум 800 млн тенге оборотных средств. Использовать этот механизм смогут только очень крупные компании. Но в конечном итоге застройщик при продаже жилья учтет все свои расходы и захочет все вернуть сполна, и поставит цену на жилье очень высокую.
- Вы доносили свою позицию до разработчиков закона?
- Я участвовала в рабочей группе, но меня подключили на самом последнем этапе. Когда я начинала говорить, мне говорили: "Все уже согласовано, мы хотим защитить дольщиков". Я понимаю, это замечательно, но дольщикам нужно дать "дышать". Если будут огромные цены, не каждый сможет себе позволить быть дольщиком.
- Каков размер гарантии, которую будет требовать Фонд гарантирования с застройщиков? Она прописана в законе?
- Этого никто сказать не может. И в законе это не прописано. Предположительно, как говорят, она будет в районе 3-5% от стоимости строительства. Размер гарантии может зависеть от многих параметров.
- По первому механизму гарантом выступает по сути государство, а по второму механизму обязательства в случае форс-мажора должен взять на себя банк. Захотят ли банки брать на себя такие обязательства и кредитовать застройщика?
- Это очень тяжелый вариант, но как это будет работать на практике мы еще не знаем.
- Новый закон объявляет действительными только договора долевого участия, а не какие иные. Остаются ли у застройщиков варианты для лавирования, как они это делают сейчас?
- Да, сейчас ни один застройщик, даже самый крупный, не заключает с покупателями договор долевого участия. У них даже нет лицензии на привлечение средств дольщиков. Все идут через обходные пути - заключают договора инвестирования, предварительной покупки и прочее. Какие только договора не бывают! По новому закону любой договор, подразумевающий покупку доли в объекте и заключенный не как договор долевого участия, считается недействительным. И сам дольщик должен требовать именно такой договор, а никакой иной. Но если дольщик не требует этого, то застройщик может по-прежнему заключать с ним любой другой договор.
- Получается, что и новый закон не является 100-процентной гарантией соблюдения и защиты прав дольщиков?
- Сейчас органы прокуратуры готовят различные разъяснительные мероприятия, чтобы донести до дольщиков, чем следует руководствоваться при выборе застройщика и что нужно узнать до того, как заключить договор. Я из своего опыта вижу, что есть потребность ежемесячно проводить в какой-либо форме общение с дольщиками. Нужно наладить обратную связь, чтобы они могли обратиться с вопросом и проблемой к компетентному лицу. Например, в рамках какой-либо телепередачи или онлайн-конференции. Это имело бы колоссальный эффект. У нас почти в каждой семье есть дольщик, который увидит или прочитает нужную информацию, которую потом распространит среди коллег, родных, знакомых.
Я много работаю с дольщиками. И могу сказать: да, присутствует безграмотность. Но есть объяснение их поступкам - безвыходность. Они хотят крышу над головой, хоть какую, но свою, за доступную цену.
Дина Ермаганбетова
