В Казахстане полностью вступил в силу Закон "О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты РК по вопросам долевого участия в жилищном строительстве, автомобильных дорог и оказания услуг по перевозке лиц с инвалидностью".
Данный закон, разработанный депутатами мажилиса и принятый парламентом, был подписан главой государства 30 июня 2025 года. Однако был установлен "переходный период". В тексте закона указано, что ряд его статей вводятся в действие по истечении 6 месяцев после дня его первого официального опубликования (большая часть статей введены в действие по истечении 60 календарных дней). Переходный период закончился 1 января 2026 года. Соответственно, все оставшиеся статьи закона начнут применяться именно с этого дня, передает inbusiness.kz.
В результате, во-первых, с начала текущего года все договоры, не зарегистрированные в единой информационной системе долевого участия в жилищном строительстве "Казреестр", утратили свою юридическую силу. Как сказали в министерстве промышленности и строительства, они просто потеряли свою легитимность.
Во-вторых, предварительные договоры, договор инвестирования или инвестиционные договоры, договоры резервирования или бронирования, договоры цессии и другие документы, заключенные между строительной компанией либо уполномоченными организациями, реализующими ее квартиры, и покупателями, признаны недействительными.
Отныне в Казахстане законными будут признаваться только договоры долевого участия (ДДУ), заключенные между застройщиком и покупателем. Вице-министр промышленности и строительства Куандык Кажкенов горячо поддерживает запрет на договоры, отличные от договора долевого участия.
"Теперь застройщики не смогут незаконно привлекать деньги дольщиков и будут вынуждены на законных основаниях заключать договоры о долевом участии. Кроме того, все договоры регистрируются в местных исполнительных органах и на электронном портале Qazreestr.kz. Таким образом, мы также предотвратим одновременную продажу одной квартиры нескольким лицам. Поскольку электронный портал будет открыт и для населения. Эта поправка предотвратит появление новых проблемных объектов и обманутых дольщиков", – уверяет замминистра Кажкенов.
Впрочем, хотя обновленный закон обязывает регистрировать каждый договор о долевом участии в электронном реестре, он все же не предусматривает мощных механизмов, которые предотвратили бы обход этого требования. Некоторые депутаты предлагали ввести такое суровое наказание, как отзыв лицензии стройкомпании, продавшей одну квартиру нескольким людям. Но данная инициатива не нашла поддержки ни в правительстве, ни в мажилисе. Благодаря им недобросовестные застройщики отделаются штрафом.
Наверное, поэтому, как пишут в соцсетях некоторые казахстанцы, застройщики и в этом году продолжили заключать предварительные соглашения с дольщиками. Тем не менее и чиновники, и депутаты считают механизмы, предусмотренные в новых законодательных поправках, достаточными на данный момент.
Так, 17 ноября 2025 года президент подписал Закон № 232-VIII "О внесении изменений и дополнений в Кодекс Республики Казахстан об административных правонарушениях". Документ вводится в действие по истечении 60 календарных дней после дня его первого официального опубликования, то есть 16 января 2026 года.
Он дополняет действующую статью 320 КоАП новыми частями 2-1, 2-2. Согласно части 2-1, привлечение денег физических, юридических лиц, лиц, осуществляющих деятельность в соответствии с договором о совместной деятельности (простое товарищество, консорциум), без получения разрешения на привлечение денег дольщиков или гарантии единого оператора жилищного строительства в соответствии с законодательством РК о долевом участии в жилищном строительстве, влечет штраф:
- на субъектов малого предпринимательства – в размере 750 МРП (2026 году – 3 243 750 тенге);
- на субъектов среднего предпринимательства – 1000 МРП (4 325 000 тенге);
- на субъектов крупного предпринимательства – в размере 2000 МРП (8 650 000 тенге).
В соответствии с частью 2-2, производство, распространение, размещение рекламы строящихся многоквартирных жилых домов и комплексов индивидуальных жилых домов, направленной на привлечение денег физических, юридических лиц или лиц, осуществляющих деятельность в соответствии с договором о совместной деятельности (простое товарищество, консорциум), без соответствующего разрешения на привлечение денег дольщиков или договора о предоставлении гарантии долевого участия в жилищном строительстве, предусмотренного Законом РК "О долевом участии в жилищном строительстве", а также не соответствующих классификации жилых домов (жилых зданий) в утвержденном проекте строительства, влекут штраф:
- на физических лиц – в размере 200 МРП;
- на субъектов малого предпринимательства – 500 МРП;
- на субъектов среднего предпринимательства – 750 МРП;
- на субъектов крупного предпринимательства – 1000 МРП.
"Следует отметить, что максимальный штраф, предусмотренный в Кодексе об административных правонарушениях, составляет 2000 МРП. Этот штраф может достигать 8 650 000 тенге. Он применяется к каждому отдельному факту правонарушения. Считаю, что эти меры помогут искоренить незаконное привлечение денег дольщиков и распространение незаконной рекламы. Этим законом мы внесли соответствующие поправки в Гражданский кодекс и другие законы. Это позволит защитить права дольщиков и усилить государственный контроль", – уверен вице-министр Куандык Кажкенов.
В настоящее время, по данным сенатора Суиндика Алдашева, в рамках действующего законодательства осталось всего 3 законных механизма строительства жилья с участием дольщиков:
- Первый механизм – через гарантии единого оператора, то есть АО "Казахстанская жилищная компания" (КЖК). В 2025 году доля этого механизма в жилищном строительстве составила 25,5%.
- Второй механизм – через гарантии и участие банков в жилищном строительстве. Доля данного механизма – 58,9%.
- Третий механизм – после возведения каркаса многоквартирного дома застройщику разрешалось привлекать средства от дольщиков (согласно новым поправкам допускается привлечение денег от дольщиков при наличии разрешения от МИО). Его доля в жилищном строительстве составила 15,6%.
Однако это статистика касается лишь легально строящихся жилых комплексов. По сведениям депутатов, строительство многих ЖК ведется без каких-либо разрешений, а в некоторых регионах доля незаконно возводимых домов достигает 100%.
К слову, количество ЖК, находящихся в ведении Казахстанской жилищной компании, которая, как утверждается, занимает четверть рынка, на самом деле не так уж и велико. По состоянию на 12 января 2026 года на рассмотрении единого оператора находятся всего-навсего 6 заявок по проектам общей стоимостью порядка 26 млрд тенге. Общее количество квартир в них составляет лишь 727.
Для сравнения, в Казахстане в 2025 году было введено в эксплуатацию 20,1 млн квадратных метров жилья. Подавляющее большинство (или 13,5 млн м2) – многоквартирные дома. 6,4 млн м2 – частные дома, коттеджи.
Ранее КЖК представила итоги оценки доли теневого рынка долевого строительства жилья в 2025 году.
"По состоянию на август 2025 года доля теневого рынка долевого строительства в Казахстане составила 62,5% – из 606 строящихся объектов только 227 (или 37,5%) имели соответствующее разрешение акимата или гарантию КЖК на привлечение средств дольщиков. Если сравнивать с результатами аналогичного исследования 2024 года, где данный показатель составил 69,6%, то в 2025 году наблюдается снижение доли теневого рынка на 7,1 процентного пункта", – говорится в отчете компании.
Количество "легальных" объектов увеличилось на 15,8%: со 196 в 2024 году до 227 в 2025 году. Количество "серых" объектов уменьшилось на 15,4%: с 448 в 2024 году до 379 в 2025 году.
Доля теневого рынка составила 100% в таких городах, как Актау, Кокшетау, Конаев, Петропавловск, Тараз, Семей, Туркестан, Уральск, Павлодар, Кызылорда и с. Бесагаш. В данных регионах ни один рекламируемый строящийся жилищный комплекс не имел разрешение акимата на привлечение средств дольщиков или гарантию КЖК.
Наименьшие показатели отмечены в городах Шымкенте (36,9%), Атырау (45,5%) и Астане (50,2%). Например, в столице, где расположены правительство и парламент, а значит, и контроль за исполнением закона должен быть самым жестким, половина жилых комплексов не имеет документов.
Компетентные органы также пока проявляют пассивность. АО "КЖК" ограничилось заявлением о том, что "продолжает мониторинг за рынком долевого строительства, а также ведет непрерывную работу по внедрению инструментов, направленных на защиту прав дольщиков и формирование прозрачной и устойчивой отрасли".
"По данным министерства промышленности и строительства, в стране без разрешений строятся 99 многоэтажных жилых домов с привлечением средств дольщиков. Помимо этого, остаются 42 проблемных дома. Эти факторы обусловлены тем, что некоторые застройщики заключают с казахстанцами различные виды фиктивных договоров. Как следствие, права и интересы граждан не защищены. Сроки сдачи объектов постоянно затягиваются. Возведенный дом оказывается низкого качества, что приводит к дополнительным затратам для дольщиков. Именно поэтому и был принят указанный закон. Он направлен на обеспечение прозрачности жилищно-строительной деятельности, безопасности сделок, целенаправленного использования средств дольщиков, а также на снижение социальной напряженности и нагрузки на бюджет", – заявил сенатор Алдашев.
Законодательство прежде позволяло строительным компаниям продлевать запланированный срок введения в строй жилья еще на 9 месяцев. А новый закон допускает продление только на 5 месяцев, если не удастся уложиться в плановый срок. Введен запрет на рекламу ЖК, не имеющего разрешения на привлечение средств дольщиков. Запрещена покупка строящегося жилья за наличные.
"Хорошую норму мы проработали в этом законе – это безналичный расчет. Когда банки будут принимать деньги на счет управляющей компании, будут проверять, есть ли у этой компании с дольщиком соответствующий договор. На сегодня этот сервис уже разработан в АО Halyk Bank и другими. При этом банки имеют право зайти через интеграцию в "Казреестр" и посмотреть: если есть, то они будут принимать деньги соответствующих дольщиков. Тем самым все эти риски будут минимизированы", – заверил вице-министр промышленности и строительства Куандык Кажкенов.
Примечательно, что новый закон, обретший полную юридическую силу в январе 2026 года, пока не продемонстрировал эффективности. Единственным его ощутимым "достижением" стало фактическое аннулирование последнего оплота надежды обманутых дольщиков — их договоров с застройщиками, которые внезапно были признаны ничтожными.
Пока люди остаются один на один с юридической пустотой, теневой строительный рынок, кажется, даже не заметил перемен, продолжая свою экспансию.
Читайте по теме:
Остановить рост цен на жилье хотят в регионах Казахстана
