Не исключено, что бывшему владельцу придется продолжать погашать задолженность. Какими законными способами новый хозяин может добиться этого? По словам депутата мажилиса Павла Казанцева, по этому поводу в парламент поступает много обращений от населения, передает inbusiness.kz.
Например, гражданин В. купил дом в старой хрущевке, в которой велись ремонтно-строительные работы. Только вступив в права собственника, он узнал, что с каждого жителя за ремонт собирают по 1,5 миллиона тенге. Но на соответствующем собрании в ОСИ за это решение голосовал бывший собственник. Раз уж сам поддержал, так сам и плати, решил В. и сейчас пытается взыскать данную сумму у предшественника.
"Подобных кейсов достаточно. В настоящее время во многих городах республики многоэтажные жилые дома активно вовлекаются в программы модернизации жилищного фонда акиматов. За счет кредитных средств проводится капитальный ремонт всего жилого комплекса либо ремонтируется каждый подъезд, идет замена лифтов. Процесс, как говорится, на марше", – рассказал мажилисмен Казанцев.
Соответственно, по ходу процесса возникают различные проблемы. При этом на каждого жильца оформляется кредит – итоговая сумма распределяется между собственниками квартир и коммерческой недвижимости. Срок выплаты этого долга длится до 10 лет. В это время бывший собственник может продать жилье, скрывая долг.
Депутат сообщил, что в связи с этим у избирателей возникли несколько вопросов: к какому виду взносов относятся платежи по кредитам? Если они не является взносом, можно ли не выплачивать их новому собственнику при наличии задолженности по кредиту у бывшего владельца? Имеют ли ОСИ право взыскать их с бывшего собственника?
Парламент нынешнего созыва с 2022 года принял уже несколько пакетов законодательных поправок, которые существенно изменили законодательство о жилищных отношениях. Однако ни один из них не смог решить данную проблему. Как следствие, депутаты поставили в затруднительное положение население, органы управления многоквартирными домами, а также юристов и судей.
Соавтором практически всех новых законопроектов по жилищным отношениям является депутат мажилиса Екатерина Смышляева. Она не скрывает, что и ей задают подобные вопросы. Но решения она так и не нашла. Депутаты вместе с правительством не пошли дальше обсуждения.
"Мы, депутаты, склоняемся к тому, что кредитные средства, полученные на ремонт жилья, правильнее обозначить как "целевой взнос". Потому что вопросы получения таких кредитных средств и уплаты их в качестве взноса должны обсуждаться на общем собрании жилого дома, и там должно быть принято общее решение. Но регулятор, государственные органы, курирующие ЖКХ, считают, что ремонт и благоустройство жилья лучше осуществлять не за счет кредита, а за счет накопительных взносов, взимаемых с жильцов и собственников коммерческой недвижимости", – сказала Смышляева.
В соответствии с изменениями, внесенными в Закон "О жилищных отношениях" в июле 2025 года, отныне горожане обязаны платить:
- текущие взносы;
- накопительные взносы;
- целевые взносы;
- текущие взносы на содержание парковочных мест, кладовок (отдельно).
Здесь текущие взносы – это обязательные ежемесячные взносы собственников квартир, нежилых помещений на покрытие расходов по управлению объектом кондоминиума.
Накопительные взносы – обязательные ежемесячные взносы собственников квартир, нежилых помещений, парковочных мест, кладовок на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума или отдельных его частей.
К целевым взносам относятся взносы собственников квартир, нежилых помещений, парковочных мест, кладовок для оплаты мероприятий, не предусмотренных годовой сметой расходов на управление объектом кондоминиума.
А ежемесячные текущие взносы на покрытие расходов по содержанию паркинга и кладовок платят только собственники парковочных мест и кладовок.
Депутаты надеются, что если все эти взносы будут собраны вовремя, в нужном размере и накоплены в полном объеме, то, возможно, и не возникнет необходимости брать кредит.
По сравнению с накопительным взносом у кредита есть большой недостаток – если часть жильцов не вносит взносы своевременно и из-за этого оплата будет просрочена, то банки начнут начислять штрафы и пени. В результате и без того большая задолженность будет стремительно расти.
Депутат Смышляева обратила внимание, что этот вопрос очень сложный и важный. По ее словам, сегодня местные органы власти действительно по согласованию с управляющими компаниями повсеместно используют кредиты для модернизации жилого фонда и проведения капитального ремонта. В результате возникают споры. Мажилисмен посоветовала казахстанцам решить этот спорный вопрос самим и с самого начала.
"Что касается того, кто будет выплачивать этот кредит. В теории это должно переходить от одного собственника к другому при реализации жилья. Пока для этого используется механизм, который связан с переоформлением долга. Если при переоформлении жилья собственник квартиры заявляет покупателю о наличии у него такого долга, то они оба должны, сидя перед нотариусом, договориться, кто будет его платить. Нотариус внесет совместное решение в договор и оформит его. Например, если хозяин хорошо уступил, то платить должен тот, кто приобрел жилье. А если долг не заявлен, соответственно, он должен остаться за первоначальным собственником", – отметила депутат Екатерина Смышляева.
Бремя собственника или законодательный тупик?
Как ранее сообщал inbusiness.kz, в Астане на фельдшера скорой помощи упал большой кусок кирпичной облицовки жилого дома 2004 года постройки по адресу: Тәуелсіздік, 24б. Позже пострадавшая Улдана Мырзуан скончалась в больнице.
После трагического случая журналисты потребовали у председателя комитета по делам строительства и ЖКХ минпромстроя Бакытжана Жунисбекова объяснить, кто несет ответственность за состояние старых зданий и почему подобные ЧП повторяются по всей стране?
По сути, чиновник за обрушение фасада дома назначил ответственными самих жильцов. Глава комитета сослался на обновленный закон: согласно поправкам в законодательство, внесенным депутатами, теперь полную ответственность за безопасность и надлежащее состояние дома старше 5 лет несут исключительно собственники квартир и их объединение – ОСИ (до 5 лет ответственность несет застройщик).
Именно они обязаны регулярно инспектировать фасад, крышу и прочие конструкции и элементы, проводить техническое обследование и своевременно инициировать капитальный ремонт.
"Объединение собственников имущества должно обязательно содержать общее имущество. В данном случае это ограждающие материалы фасадной конструкции в том виде, который обеспечивает безопасность их эксплуатации", – заявил глава комитета ЖКХ Жунисбеков.
Он подчеркнул, что жильцы сами определяют сроки сбора средств и проведения ремонта. Если решение не принято и ремонт не производится, это их зона ответственности. Жилищная инспекция, которую депутаты в этом году наделили новыми полномочиями, якобы может лишь применять штрафные санкции, но не вправе принудить жильцов к сбору средств.
Чиновник добавил, что новый Строительный кодекс, который находится на рассмотрении в мажилисе, увеличит гарантийный срок застройщика с 2 до минимум 5 лет и введет обязательную проверку государственными инспекторами при сдаче новостроек. Однако эти нормы не имеют обратной силы и не распространяются на дома, построенные до вступления в силу данного кодекса.
Если старый фасад обрушился, став причиной гибели или порчи имущества, виновными объявляются жильцы и ОСИ, не уследившие за зданием. Застройщик и акимат при этом полностью снимают с себя ответственность.
Читайте по теме:
ОСИ в Казахстане: что изменится после 15 сентября
