В последние недели рынок жилья в Казахстане переживает беспрецедентный период ажиотажного спроса и стремительного роста цен, который заставил нервничать не только покупателей, но и профессиональных участников рынка. Ноябрьские рекорды в Алматы, где средняя цена за квадратный метр превысила 800 тыс. тенге, лишь подчеркнули общую тенденцию. Однако настоящий шквал возмущения среди общественности вызвало ценообразование в новостройках столицы, особенно от крупного застройщика, в объектах бизнес-класса которого стоимость квадратного метра достигла 1,3-1,5 млн тенге, передает inbusiness.kz.
"Вы уже не в космосе, а в межзвездной галактике"
В сети Instagram завирусилось видеообращение столичного риелтора Армана Абденова к руководству казахстанской стройкомпании. Эксперт, демонстрируя цены на двухкомнатные квартиры в новых ЖК, был откровенно шокирован: квартиры площадью 58,76 квадратного метра предлагались за 77,9 млн и 88,9 млн тенге, что эквивалентно 1,3 млн и 1,5 млн тенге за 1 квадратный метр. Риелтор призвал "остановить искусственное повышение цен".
"Ребят, откуда вы берете такие цены? Я, как эксперт недвижимости, понимаю, что у вас себестоимость, налоги, НДС и так далее. Но не настолько же с ума сходить, чтобы "заряжать" такую стоимость. Вы понимаете, что вы уже не в космос улетели, а куда-то в межзвездную галактику", – эмоционально высказался Абденов.
Это возмущение отражает общее настроение – даже при объективном росте себестоимости жилья такие скачки цен выглядят чрезмерными.
Минпром намекает на "искусственный ажиотаж"
Буквально накануне на брифинге в правительстве министр промышленности и строительства Ерсайын Нагаспаев прокомментировал резкий рост цен на жилье. Он справедливо отметил, что министерство не может напрямую влиять на ценовую политику частных застройщиков. Однако прямо связал текущий ажиотаж с возможными действиями строительных компаний, стремящихся ускорить реализацию квартир, а не с объективными предпосылками.
"Из-за этого у населения складывается впечатление, что надо побыстрее купить. Я считаю, что сейчас рынок подогрет именно этим ажиотажным спросом. Я не вижу предпосылок для того, чтобы цены слишком, как вы говорите, на 30-40%, должны вырасти", – сказал министр.
Минпром в своей позиции склоняется к тому, что существенная часть роста может быть спекулятивной.
Для понимания реальных причин удорожания жилья и прогнозов корреспондент inbusiness.kz обратился за комментариями к нескольким экспертам. В оценке текущей ситуации их мнения разделились, фокусируясь на трех ключевых факторах: объективном дефиците предложения, спекулятивном перегреве и неопределенности, вызванной налоговой реформой.
Предложение упало, а спрос остался
Международный эксперт в сфере недвижимости, генеральный директор консалтинговой компании Tetin Лев Тетин объяснил, почему рост цен не только не прекратится, но и может усилиться в 2026 году.
"Тренд роста стоимости квадратного метра жилой недвижимости наблюдался еще с прошлого года, и все происходящее сегодня было понятно еще год назад. Не стоит забывать, что строительная отрасль по-прежнему импортозависима, а значит, мы зависим и от колебаний курса других валют. На сегодняшний день средняя стоимость квадратного метра по Казахстану – 550 тысяч тенге за 1 квадратный метр. Этот год мы завершим с приростом стоимости +15%", – отметил Лев Тетин.
По его мнению, росту цен способствуют три ключевых фактора. И первый из них – это жесткое регулирование и падение предложения. Эксперт напомнил, что с 1 сентября этого года вступил в силу законопроект, ужесточающий закон о долевом участии. По оценке Тетина, новые изменения "отрезали" от рынка 62% застройщиков, которые не могут продавать жилье, так как их исходно-разрешительная документация не соответствует новым требованиям.
"Это отрезало большую часть рынка. Соответственно, при том же спросе концентрация покупателей пошла к, так скажем, надежным застройщикам, которые в силу роста спроса в их отделах продаж, конечно же, повышают стоимость квадратного метра. Это самый главный фактор на сегодня", – подчеркивает Лев Тетин.
Таким образом, по словам эксперта, предложение упало в полтора раза, а спрос остался прежним.
По его прогнозам, по итогам 2025 года в целом по Казахстану будет совершено около 445-450 тыс. сделок по покупке-продаже жилья, что на 4% больше, чем в прошлом году.
"Этот спрос при пересчете на квадратный метр сформирует объем потребления в 29 млн квадратных метров и первичного, и вторичного жилья. В Астане текущий год завершим с показателем от 90 до 95 тысяч сделок, а это прирост уже в 21%, или фактически около 6 млн квадратных метров. Таким образом, столица потребляет 6 млн квадратных метров в год, а рынок даст ей в новостройках только 3,5 млн квадратных метров. Понятно, что, возможно, есть определенный объем новостроек с прошлого года, но тем не менее текущее предложение меньше, чем фактический спрос", – приводит цифры Лев Тетин.
Вторым ключевым фактором стала новая налоговая политика с 2026 года, включая рост НДС, которая напрямую повлияет на строительную отрасль и приведет к удорожанию жилья в среднем еще на 12%.
"Это напрямую начинает влиять, так как строительную отрасль обслуживают различные подрядные компании, которые предоставляют застройщикам как услуги, так и товары. Они косвенно будут влиять на рост себестоимости строительства в силу того, что их услуги подорожают. Некоторые подрядчики, которые были на упрощенке, с нового года вообще не смогут работать с ними. Соответственно, этот эффект НДС мы уже наблюдаем с момента, как новый Налоговый кодекс согласовали, то есть последние 1,5-2 месяца", – поясняет Лев Тетин.
По мнению эксперта, концентрация населения в мегаполисах – Астане, Алматы, Шымкенте – также стимулирует постоянный спрос. Численность столицы за последние 4 года увеличилась на 450 тыс. человек (110-115 тыс. ежегодно).
При этом, как утверждает Тетин, только 30% сделок по покупке жилья совершаются за счет ипотеки, остальные 70% – за наличные деньги.
"То есть, несмотря на падение роста доходов населения, покупательская активность демонстрирует прирост. Люди покупают недвижимость, потому что она по-прежнему остается одним из главных инвестиционных активов, которые помогают сохранить свои деньги", – говорит международный эксперт по недвижимости Лев Тетин.
Он считает, что спрос продолжит расти и охлаждения рынка не ожидается. И прогнозирует рост стоимости квадратного метра в следующем году на 15-20%, а возможно, и 25%.
Комментируя заявление министра Ерсайына Нагаспаева, Лев Тетин отмечает, что министр "отчасти прав и не прав". Он прав в том, что застройщики поднимают цены, но не прав в игнорировании главного триггера – резкого сокращения предложения на 62% из-за законодательных ужесточений.
"Если к застройщику приходило 10 клиентов, а сейчас 100, а количество квартир у него то же самое, что будет делать застройщик? Конечно, цену поднимать. И никто не может ему это запретить, и никто с этим ничего не может сделать. Это рынок", – объясняет эксперт.
Кроме того, по его словам, увеличение минимальных гарантийных сроков от застройщика на их объекты (эта норма содержится в проекте нового Строительного кодекса, одобренного мажилисом во втором чтении) неизбежно приведет к росту себестоимости жилья и, как следствие, и конечной цены для потребителя. Все это подталкивает тех, у кого есть средства, к спешной покупке жилья уже в этом году, только усиливая текущий ажиотаж.
"Спекулятивный перегрев и коррекция"
Президент Казахстанской федерации недвижимости Ермек Мусрепов уверен, что текущий рост цен носит спекулятивный характер и объективно не обоснован.
"На мой взгляд, произошедший резкий рост цен в Астане не имеет под собой объективной основы. Себестоимость строительства остается стабильной – материалы, логистика и земля формируют в среднем лишь треть конечной цены. Все остальное – это маржа, и именно она в последние месяцы стала главным источником необоснованного удорожания. Фактически мы столкнулись с перегревом первичного рынка, вызванным ожиданиями, информационными поводами и попыткой некоторых игроков зафиксировать прибыль до конца года", – считает Ермек Мусрепов.
При этом эксперт отмечает, что экономика и доходы населения не могут поддержать такой уровень цен.
"У населения сегодня элементарно нет свободных денег, чтобы поддерживать такой ценовой уровень. И рынок уже реагирует: темпы сделок падают", – продолжает Мусрепов.
При этом эксперт критикует и вторичный рынок, который "начал автоматически повторять первичный, разгоняя цены без малейших на то оснований". Особо это касается технически устаревшего жилья, построенного до 2005 года, которое, по мнению спикера, должно дешеветь, но искусственно переоценивается.
В условиях отсутствия покупательской способности, снижения темпов сделок и очевидного перегрева единственным логическим направлением является корректировка стоимости в сторону понижения. И она, по мнению президента Ермека Мусрепова, неизбежна.
"Искусственный ажиотаж и неопределенность"
Советник президента саморегулируемой Ассоциации риелторов Казахстана (АРК) Нина Лукьяненко призывает общественность критически оценивать источники информации и видит причины текущего роста как раз в информационном ажиотаже.
"Большая часть продаж в Астане совершается с новостройками. Со следующего года многое меняется в правилах игры, в сделках с недвижимостью и не только. Последние несколько месяцев заинтересованными лицами создавался информационный ажиотаж на предмет повышения цен в следующем году. Повышение цен часто базируется на "хотелках" (объявлениях на сайтах) и заявлениях самих застройщиков, которые не являются независимыми экспертами", – говорит Нина Лукьяненко.
Эксперт уверена, что нет веских предпосылок для фактического повышения цены на 30-40%, о котором "гудят вокруг". Новый Налоговый кодекс и другие изменения не сделают доходы населения выше.
По прогнозам Лукьяненко, рынок ожидают замедление и стабилизация.
"В начале года нас ожидают полная неопределенность и оправданное замедление рынка. Могу предположить, что понятные и прозрачные цены сделок установятся не раньше марта 2026 года", – озвучила свой прогноз Нина Лукьяненко.
По ее мнению, застройщики "давно позаботились" о повышении НДС до 16% с 2026 года и уже включили этот фактор в стоимость построенных, но не распроданных объектов.
"Новостройка не создается за месяц. Новых проектов в новом году будет меньше вследствие установления повышенных требований к застройщикам. Построенные, но не распроданные объекты уже сегодня включили в стоимость – это повышение, поверьте. Застройщики – сильные предприниматели, они давно позаботились об этом", – продолжает советник президента АРК.
При этом она не отрицает, что спрос был, есть и будет, но платежеспособность граждан будет главным определяющим фактором для совершения сделок.
"Люди рождаются, умирают, приезжают, уезжают, сходятся и расходятся. Платежеспособность граждан будет главным определяющим фактором для совершения сделок. Доступное кредитование для определенных категорий граждан будет решающим в общем числе сделок. Я не раз говорила о том, что у нас очень большое расслоение в обществе. Есть категория, которая не может позволить себе первое жилье, им трудно. И категория граждан, у которых есть все. И чтобы их деньги с депозитов перетекли в квадратные метры, предложение для них должно стать сильно привлекательнее депозитных ставок в 20%", – резюмировала Нина Лукьяненко.
Рынок на распутье
Таким образом, казахстанский рынок жилья находится на распутье, где существуют три доминирующих взгляда на его будущее. С одной стороны, структурный дефицит, ужесточение регулирования и инвестиционный спрос создают долгосрочный фундамент для роста.
С другой стороны, высокая спекулятивная маржа, истощение покупательской способности и перегрев создают "пузырь", который рано или поздно должен лопнуть и привести к коррекции цен в сторону понижения. А с третьей – искусственный информационный ажиотаж, включение НДС авансом, которые так или иначе должны привести к замедлению и прозрачным ценам не раньше весны 2026 года.
Одно ясно – то, что для части застройщиков является способом "ускорить реализацию", как отметил министр Нагаспаев, или зафиксировать сверхприбыль для покупателей, означает "межзвездную галактику" цен. И дальнейшая динамика будет зависеть от того, какой из факторов окажется сильнее: структурный дефицит, подкрепленный реальными деньгами, или финансовое истощение населения, усугубленное спекуляциями, которое приведет рынок жилья либо к стагнации, либо к коррекции.
Читайте по теме:
Что ждет рынок жилья в Казахстане в 2026 году
