Вопреки прогнозам о стагнации казахстанский рынок жилья в 2025 году продемонстрировал завидную устойчивость к внешним шокам, ответив на инфляционные вызовы очередным витком подорожания. Inbusiness.kz разбирает анатомию рынка уходящего года: от стоимости квадратного метра до географии сделок.
Опираясь на свежие данные бюро национальной статистики за 11 месяцев 2025 года, мы видим картину рынка, который продолжает жить по своим, порой парадоксальным, законам.
Купля-продажа: вторичка теснит новостройки
Главный тренд 2025 года – синхронное удорожание жилья во всех категориях, темпы роста стоимости которого уверенно обгоняют официальную инфляцию. Жилая недвижимость остается одним из главных инструментов сохранения капитала для казахстанцев, что "разгоняет" цены.
За год (ноябрь 2025 года к ноябрю 2024-го) цены на новое жилье выросли на 15,5%. Средняя цена по республике зафиксировалась на отметке 568 813 тенге за квадратный метр.
Лидерами по удорожанию первичного жилья стали не только мегаполисы, но и промышленные центры, где оживилось строительство:
- Алматы: +19,9% (690 668 тенге/кв. м).
- Павлодар: +19,6% (453 179 тенге/кв. м).
- Конаев: +17,5% (450 649 тенге/кв. м).
- Астана: +17,4% (671 200 тенге/кв. м).
Сегмент перепродажи показал рост на 14,3%, однако в абсолютных цифрах готовое жилье в среднем по стране стоит дороже нового – 587 929 тенге за квадратный метр. Это объясняется тем, что покупатель все чаще голосует кошельком за квартиры под ключ в обжитых районах, избегая затрат на ремонт жилья в черновой отделе в новостройках.
Здесь абсолютный рекордсмен – Алматы, где вторичка подорожала на невероятные 23%, достигнув средней цены в 731 498 тенге за квадратный метр. Также значительный скачок рост цен зафиксирован в Актобе (+19,4%) и Павлодаре (+17,5%).
Рынок аренды: турбулентность в регионах
Если рынок купли-продажи рос относительно равномерно, то в секторе аренды произошел настоящий региональный взрыв. В среднем по Казахстану плата за благоустроенное жилье выросла на 11,9% (до 4920 тенге/кв. м), но средняя температура по рынку скрывает локальные аномалии.
Пока Астана (+17,7%) и Алматы держат планку самых дорогих городов для арендаторов (5499 и 5777 тенге/кв. м соответственно), настоящая драма разыгралась в областных центрах.
Дефицит качественного арендного фонда привел к шоковому росту ставок в:
- Павлодаре: +36,9%;
- Актобе: +34,3%;
- Петропавловске: +25,6%.
Это сигнал для инвесторов: доходность рантье в регионах начинает конкурировать с мегаполисами, в то время как порог входа там значительно ниже. Самые доступные цены на аренду сохраняются на юге – в Таразе (2379 тенге/кв. м) и Туркестане (2641 тенге/кв. м).
Активность рынка: что и где покупают казахстанцы
Несмотря на высокие цены, рынок жив. За 11 месяцев 2025 года количество сделок купли-продажи увеличилось на 3,3% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Ноябрьские показатели (39 973 сделки) хоть и показали небольшое сезонное снижение к октябрю (-3,1%), подтверждают общую структуру спроса:
- География: почти 41% всех сделок в стране приходится на два города – Астану (8861) и Алматы (7443).
- Формат жилья: 78,1% покупателей выбирают квартиры в многоэтажных домах. Самый ходовой товар – двухкомнатные квартиры (около 12 тыс. сделок за месяц).
- Частный сектор: в регионах наблюдается ренессанс индивидуального жилищного строительства. В то время как мегаполисы растут ввысь, Кызылординская область (+33,6%) и область Жетысу (+25,4%) показывают бум сделок с частными домами.
Резюме
Подводя итоги 2025 года, можно констатировать: рынок недвижимости Казахстана адаптировался к высокой инфляции, переложив издержки на плечи покупателя. Двузначный рост цен и арендных ставок не обрушил спрос, что говорит о сохраняющейся потребности населения в жилье и восприятии недвижимости как "тихой гавани" для сбережений.
К 2026 году мы подходим с высокой базой цен. Основная интрига следующего года будет заключаться не столько в стоимости квадратного метра, сколько в платежеспособности населения, которой предстоит угнаться за этими цифрами.
Читайте по теме:
"Пузырь" на рынке жилья в Казахстане созрел: начат обратный отсчет
