В Казахстане набирает популярность новый вид ипотеки, где первоначальный взнос выступает не как оплата части стоимости жилья, а как залог на специальном банковском счете. Представим, что среднестатистический работающий человек берет ипотеку в размере 20 млн тенге с первоначальным взносом 5 млн. В традиционной ипотеке банк выдает ему кредит на оставшиеся 15 млн тенге, и он платит проценты именно с этой суммы.
Однако в новом продукте ему придется класть 5 млн тенге на специальный счет в банке, а кредит брать на все 20 млн. В итоге его деньги остаются на счету как залог, а проценты начисляются на всю сумму займа. Данный ипотечный продукт вызывает достаточно вопросов у населения. Главный аналитик Ассоциации финансистов Казахстана Рамазан Досов ответил на вопросы inbusiness.kz, объяснив особенности этого подхода, его преимущества и риски.
– В последнее время некоторые банки вводят новый вид ипотеки. Ее особенность в том, что первоначальный взнос одновременно работает как залог. Он кладется на специальный счет, а ставка начисляется на весь заем. В чем отличия ипотеки с залогом собственных средств от традиционных программ? Какие преимущества и риски есть у каждого из этих подходов для населения?
– Ипотека с залогом собственных средств отличается от традиционной рыночной тем, что первоначальный взнос не идет сразу на оплату квартиры, а размещается на специальном счете и выступает залогом. Проценты начисляются на весь заем, а не на остаток после внесения взноса. Это воспринимается менее выгодным, но благодаря более низким ставкам общая нагрузка на заемщика может быть сопоставимой или даже ниже, чем по традиционной ипотеке.
Основной фактор здесь – размер первоначального взноса и срок кредита. При крупном взносе и долгосрочном горизонте новая модель позволяет значительно снизить стоимость обслуживания долга. При минимальном же взносе выгода нивелируется, и условия становятся ближе к классическим рыночным продуктам.
Поэтому ипотека с залогом собственных средств выгодна прежде всего клиентам с высокими накоплениями и стабильным доходом, готовым заморозить часть капитала ради более низкой ставки и нуждающихся в улучшении жилищных условий "здесь и сейчас". Для тех, кто располагает только минимальным взносом, более предсказуемым вариантом остаются традиционная и льготная ипотеки.
– Помогает ли, на Ваш взгляд, этот продукт сделать жилье более доступным для населения или, наоборот, создает иллюзию доступности, при этом увеличивая финансовую нагрузку на заемщиков?
– Этот продукт нужно рассматривать как расширение продуктовой линейки, что само по себе положительно для рынка. У заемщиков появляется больше вариантов выбора в зависимости от их возможностей и целей. Пока он ориентирован скорее на заемщиков с крупным первоначальным взносом, поэтому массового спроса не ожидается.
Тем не менее подобные решения будут развиваться, особенно с учетом того, что банкам будет разрешено участие в жилищных сбережениях. В таком случае "замороженные" средства на специальном счете смогут приносить государственные премии (200 МРП * 4325 = 865 тыс. в 2026 г.) три года подряд, что повысит привлекательность продукта. Несомненно, конкуренция между банками приведет к появлению все более разнообразных предложений и улучшению условий для клиентов.
– Почему БВУ в последнее время активно внедряют такие продукты? Объясните, как именно они позволяют банкам получать дешевое фондирование и как это влияет на их финансовое положение и прибыльность?
– Банки внедряют такие продукты, исходя из сочетания нескольких факторов. Во-первых, это реакция на потребности клиентов. В условиях высоких ставок в системе и ограничений по ГЭСВ важно предложить инструмент, который является более доступным для заемщика с высокими накоплениями за счет сниженной эффективной ставки. Во-вторых, такие решения выгодны самим банкам: первоначальный взнос, размещаемый на специальном счете, формирует для них устойчивое фондирование, снижая зависимость от дорогих краткосрочных рыночных ресурсов.
За счет этого растет объем бизнеса и обеспечивается возможность выдавать больше ипотек даже при ограниченной ликвидности. Повышается и маржинальность. Банк получает процентный доход со всего займа, в то время как часть его профинансирована средствами клиента, не требующими процентных выплат. Такая конструкция одновременно стимулирует спрос со стороны отдельных категорий заемщиков, обеспечивает рост бизнеса и укрепляет финансовый результат.
– Какие риски несет заемщик, который кладет свои деньги в банк под залог? В случае дефолта или банкротства банка как будут защищены его средства?
– Средства клиентов на счетах в банках защищены гарантией Фонда гарантирования депозитов в пределах лимитов, определенных законодательством.
– Насколько высока переплата по таким кредитам?
–Переплата по таким кредитам не является однозначно высокой или низкой – она сильно зависит от условий. Если у заемщика крупный первоначальный взнос, ставка заметно снижается, и общая переплата по кредиту получается меньше, чем по классической рыночной ипотеке. При минимальном же взносе ставка выше, и общая переплата практически сравнима с традиционными продуктами. В итоге выгода здесь напрямую определяется долей собственных средств: чем она больше, тем меньше переплата и тем привлекательнее выглядит продукт.
– Годовая эффективная ставка вознаграждения начисляется на всю сумму, при этом деньги под заклад лежат по нулевой ставке. Нужно ли пересмотреть подход к оценке и расчету эффективной ставки вознаграждения?
– Пересматривать подход к расчету ГЭСВ нецелесообразно, потому что даже при учете начисления процентов на весь заем ставка по таким продуктам все равно может быть значительно ниже, чем по рыночной ипотеке. Более логичным направлением развития видится интеграция подобных продуктов с системой жилищных сбережений. Тогда средства, выступающие обеспечением займа, могли бы приносить ежегодную государственную премию до 200 МРП вместе с прочими преимуществами. Это серьезно укрепит его конкурентоспособность по сравнению с классическими ипотечными программами.
Ранее мы писали про ипотеку по наследству и в каких случаях можно списать кредит.
