Смерть близкого человека — это всегда трагедия. Но, кроме эмоциональных переживаний, родственникам приходится решать и множество юридических вопросов, среди которых ипотека занимает особое место. Что происходит с кредитом, когда заемщик уходит из жизни, и как наследникам избежать финансовых ловушек? Нотариус Астаны Олег Полумордвинов разъяснил inbusiness.kz важные моменты наследования ипотечного долга.
– Олег Игоревич, каков механизм правопреемства по ипотечным обязательствам? Какие именно юридические и финансовые обязательства переходят к наследникам в случае смерти заемщика?
– Переходит сам долг — основная сумма, начисленные проценты и неустойки за просрочки, а также обременение в виде ипотеки на саму недвижимость. По закону наследование — это так называемая "пакетная" сделка. Согласно статье 1038 Гражданского кодекса РК, права и обязанности переходят единым массивом и в один момент. Если у умершего есть квартира в ипотеке, депозит и долг по коммуналке, наследник получит все это в одном пакете. При этом, как гласит статья 323 ГК, смена собственника не влияет на залог.
– Допустимо ли в соответствии с законодательством избирательное принятие наследства? Иными словами, могут ли наследники отказаться исключительно от долговых обязательств по ипотеке, сохранив за собой права на остальное наследственное имущество?
– Нет, это невозможно. Наследство принимается либо полностью, либо оформляется полный отказ от него в установленный срок. Нельзя выбрать только плюсы. Однако есть важный момент. Согласно статье 1081 ГК, наследники отвечают по долгам наследодателя только в пределах стоимости унаследованного имущества. Если вы получили имущество на 5 млн тенге, а долг составляет 10 млн, вы обязаны покрыть долг только на 5 млн. Сверх этой суммы вы своим личным имуществом не отвечаете.
– Каковы установленный порядок и сроки для полного отказа от наследства, которые позволили бы наследнику избежать финансовой ответственности по долговым обязательствам?
– Если наследник решает, что долг ему не нужен, он должен в течение шести месяцев со дня открытия наследства — со дня смерти наследодателя — подать нотариусу заявление об отказе. Если срок пропущен, право на отказ утрачивается, и восстановить его можно только через суд при наличии уважительных причин, но не более чем на два месяца. Важно помнить, что отказ от наследства — это необратимое действие. Также необходимо учитывать фактическое принятие наследства. Это когда вы не подавали официальное заявление, но своими действиями уже показали, что приняли наследство. Это может быть оплата коммунальных услуг, ремонт или даже погашение ипотечных взносов. Если вы фактически приняли наследство, право на отказ сгорает.
– В какие сроки наследник обязан уведомить финансовое учреждение о смерти заемщика и какие правовые последствия могут наступить в случае промедления?
– Жесткого срока законом не установлено. Но необходимо действовать разумно и добросовестно, то есть уведомить банк без промедления. Это позволит зафиксировать событие, обсудить возможность кредитных каникул или реструктуризации и избежать начисления пени. Важно понимать, что уведомление банка не "замораживает" долг автоматически — проценты и неустойка продолжают начисляться до дня уплаты. Чтобы остановить начисления, необходимо подать заявление на реструктуризацию.
– Опишите, пожалуйста, процедуру переоформления ипотечного договора. Какие ключевые этапы необходимо пройти наследнику для законного принятия кредитного обязательства?
– Общий порядок примерно таков: сначала открывается наследственное дело у нотариуса, затем вы уведомляете банк и предоставляете ему пакет документов. После анализа банк предлагает два основных пути — либо перевод долга (замена должника на наследника с согласия банка), либо рефинансирование (выдача наследнику нового кредита для погашения старого).
– Может ли банк в одностороннем порядке изменить условия ипотечного договора, в частности, повысить процентную ставку в процессе его переоформления на наследника?
– Самовольно повысить ставку по текущему договору банк не может. Любые изменения возможны только по соглашению сторон. Если банк предлагает рефинансирование, это уже новый договор с новыми условиями. В этом случае нужно внимательно изучать предлагаемые условия.
– Какова процедура установления наличия страхового полиса у наследодателя и какой механизм его использования для погашения долговых обязательств?
– Если это кредитное страхование, выплата идет непосредственно банку для погашения ипотеки. Ваша задача — обратиться в банк, который проверит наличие полиса и сам подаст заявление в страховую компанию. Если это личный полис, выплата пойдет выгодоприобретателю, который указан в договоре. В этом случае наследники сами решают, как использовать полученные деньги.
– Какие инструменты и опции предусмотрены для наследника, который не имеет финансовой возможности обслуживать унаследованный ипотечный долг?
– Есть несколько вариантов: отказ от наследства — это самый радикальный, но надежный способ избежать долга. С банком можно договориться о реструктуризации, кредитных каникулах, привлечении созаемщика или гаранта. По соглашению сторон квартира передается банку в счет прекращения обязательства. Вы можете продать квартиру под контролем банка, а выручку направить на погашение займа.
– Предусмотрена ли возможность реализации ипотечной недвижимости для погашения долга, если банк отказывает в ее переоформлении на наследника?
– Квартира принадлежит наследнику с момента открытия наследства, но ипотека не испаряется при смене собственника. Любая продажа должна происходить в связке с банком. Возможен сценарий трехсторонней сделки, где банк, наследник и покупатель заключают соглашение, чтобы выручка от продажи сразу шла на погашение долга и банк снимал обременение.
– Каким образом происходит разделение прав и долговых обязательств, если наследников несколько, и какова их солидарная ответственность перед банком?
– Наследники отвечают по долгам солидарно, но в пределах стоимости имущества, перешедшего к каждому. Это означает, что банк может предъявить требование к любому из наследников, но взыскать с него больше, чем стоимость его доли в наследстве, нельзя. Наследники также могут договориться между собой о разделе имущества, но это не меняет прав банка как залогодержателя. Обременение остается на объекте до полного погашения.
– Не могли бы Вы проиллюстрировать сказанное на практических примерах из Вашей нотариальной практики?
– Конечно. Был случай с "хэппи-эндом" – у заемщика была страховка жизни. Наследники оперативно уведомили банк и страховщика. Страховая закрыла кредит, обременение сняли, и квартира осталась семье. И антипример – наследник не уведомил банк, не платил взносы. Проценты и пени выросли, банк обратился в суд, ипотечную квартиру реализовали, но выручки хватило только банку. Наследник по закону должен был отвечать по долгам, но только в пределах стоимости принятого имущества.
Главный вывод — не тянуть, а обращаться к нотариусу и в банк своевременно.
– Благодарю за интервью!
Читайте по теме:
Жилье для детей: реальная помощь или ошибка
