Месседж власти
В Костанае прошел инвестиционный строительный форум, о необходимости проведения которого глава региона Кумар Аксакалов заговорил на первом же аппаратном совещании в акимате 5 декабря, передает inbusiness.kz. Встречу с участием не только областных, но и столичных застройщиков организовали буквально за три недели.
"Мы собрались, чтобы продемонстрировать поддержку. Приходите, чтобы снизить финансовую нагрузку (при строительстве жилья. – Прим. ред.)", – заявил Кумар Аксакалов.
По большому счету это заявление о начале реализации программы реновации в Костанае, которую приняли постановлением акимата еще в январе 2022 года. Однако до сих пор реальных движений по ее реализации не было. Причин у такой задержки может быть несколько, в том числе финансирование работ по признанию домов аварийными и их сносу, а также разработка проектов новых многоэтажек. Стоит учитывать и другие факторы, включая смену главы областного центра и практически всех его заместителей.
Тем не менее власти планируют привлечь частников и на возведение новых микрорайонов. Это предложение продиктовано желанием избежать проблем с долгостроем. Ведь карантинные ограничения, а также рост цен на стройматериалы в течение последних лет тормозят сдачу более 10 жилых домов в новых микрорайонах Костаная.
Вариант первый – аукционы
Сегодня застройщикам на уровне области предложили два варианта сотрудничества по обновлению и увеличению жилого фонда города. Один из них как раз приглашает частников на новые площадки в микрорайоне Береке в областном центре, а также Астана и Байтерек в Костанайском районе.
Механизм предусматривает аукционы. За 15 дней до его проведения власти публикуют объявление. Стартовая цена участка будет составлять 12% от его кадастровой стоимости. Инвестор вносит 15% от этой суммы в виде гарантии. Победитель подписывает договор аренды земельного участка и строит.
Фото Татьяны Шестаковой
Коммуникации и благоустройство акиматы проведут за свой счет. Но инвестор будет обязан продать не меньше половины квартир по фиксированной цене в 220 тысяч тенге за квадратный метр. Комментарии властей по механизму подчеркивают их желание избежать срыва сроков ввода объектов.
Реновация
Второй вариант сотрудничества с застройщиками как раз завязан на программу реновации. Уже в январе 2023 года областное управление архитектуры, строительства и градостроительства представит итоги инвентаризации ветхого жилья. В список могут попасть до 400 многоэтажных жилых домов, возведенных в Костанае до 1970 года.
Через программу реновации инвесторы смогут получить участки лишь после того, как акимат будет иметь на руках паспорта всех аварийных домов. Власти заявили об условиях отбора инвесторов: опыт работы, безубыточная деятельность на протяжении последних двух лет, а также наличие банковской гарантии.
"С инвестором заключается договор о совместной реализации проекта. При этом вкладом МИО станет земельный участок под строительство дома и проектная документация. Ее может разработать как акимат, так и инвестор самостоятельно. Но земельный участок предоставляется только под строительство фундамента дома. По завершении строительства инвестор передает в МИО долю, выраженную в квартирах равнозначной площади, предоставленных взамен ветхого жилья и разработки ПСД", – отметил руководитель областного управления архитектуры, строительства и градостроительства Берик Танжариков.
Более того, государство готово будет заплатить по 220 тысяч тенге за квадратный метр квартир, которые инвестор предоставит в счет понесенных бюджетом затрат на подведение инженерно-коммуникационной инфраструктуры, а также благоустройство территории.
Фидбек от застройщиков
Запросы акимата, судя по комментариям застройщиков корреспонденту Inbusiness.kz, вполне оправданы. Например, в ТОО "Елена и Д" считают, что строительство коммуникаций за счет бюджета удешевит жилищную стройку. Здесь уже сегодня совместно с домостроительным комбинатом ведут переговоры по строительству панельной высотки. И если до сих пор идеи могли реализовать в рамках точечной застройки, то в свете озвученных властями предложений теперь это может быть и более масштабный проект.
"Если мы с себя снимем эту нагрузку по строительству инженерных сетей, благоустройству, то цены на жилье в регионе станут ниже. Сегодня квадратный метр стоит в среднем 350-400 тысяч тенге. В этой сумме около 25-30 тысяч тенге – это затраты на строительство коммуникаций. Еще столько же закладываем на снос ранее занимавших участок строений. Плюс затраты на покупку участка, оформление и т. д. В общей сложности около 100 тысяч тенге на квадратный метр", – описал текущую ситуацию директор ТОО "Агрофирма "Ирина и К" Александр Корчинский.
С воодушевлением предложение областного акимата о сотрудничестве в сфере возведения коммерческого жилья восприняли и столичные застройщики. Заинтересованность проявили компании Highvill и BI Group. Представители второй и вовсе объявили о готовности поделиться с регионом собственными наработками по созданию дизайн-кода города, а также формированию комфортной дворовой среды, в частности детских площадок.
Узкие места
Застраивать Костанай планируют не только за счет сноса ветхого жилья. Акимат смотрит и на старый город, под которым подразумевают в том числе частный сектор, примыкающий к центральным районам и проспектам. В областном акимате подтвердили, что сегодня рассматривают пять площадок, включая малоэтажную застройку. Речь об улице Доненбаевой, проспектах Назарбаева и Абая в границах улиц Хакимжановой – Баумана. В этом районе значительную территорию занимает именно частная застройка. И в Костанае уже не раз предпринимали попытки обновить городской облик.
Фото Татьяны Шестаковой
Глава одной из крупнейших костанайских строительных фирм, ТОО "БК-Строй", Игорь Ким обратил внимание именно на проблему выкупа земли у владельцев ИЖС.
"В 2012 году мы выступили застройщиками по микрорайону Жана кала, где раньше на 14 гектарах было свыше 250 частных домов. Проект шел нормально, пока цена выкупа не вросла в 2-3 раза. Сегодня осталось шесть домов на 24 сотки, за которые суммарно просят около 400 млн тенге. Владельцы не собираются сдаваться, знают наши проекты и считают, что мы никуда не денемся — заплатим. А мы не можем закончить проект. Я не знаю, как двигаться в этом направлении. Зайдя в "чистое поле" на строительство микрорайонов Арман, Юбилейный, Береке, мы за шесть лет возвели в 2-3 раза больше жилья, чем за все эти годы в Жана кала", – описал проблему Игорь Ким.
Практика обновления жилого фонда Костаная показывает, что своими силами застройщики могут возвести 1-2 дома в одном месте. Чаще это старые двухэтажки, часть из которых официально уже признали аварийными. Однако акимат области настаивает на поквартальной застройке. И здесь конституционное право казахстанцев на частное имущество становится трудно преодолимым и весьма дорогим препятствием. Хотя, по действующему генеральному плану, многие кварталы малоэтажной застройки определены под многоэтажки. Это касается не только районов, где много землянок, но и тех улиц, на которых костанайцы построили коттеджи, в том числе для ведения разного рода бизнеса. Один из самых ярких примеров – улица Дощанова.
Есть и другой опыт. Первая после принятия документа попытка реновации территории садового общества "Юбилейное" в формате второй очереди застройки одноименного микрорайона столкнулась с ожесточенным сопротивлением местных жителей. Суд первой инстанции, куда подали иск дачники, встал на их сторону. В начале декабря судья признал акимат виновным в нарушении процедуры информирования населения о планируемых изменениях и вынес решение о необходимости устранения этих нарушений. Хотя формально все этапы разработчики плана детальной планировки и госорганы прошли, включая проведение общественных слушаний. Сторонам еще предстоит пройти все стадии судебных тяжб, но, если в конце концов население одержит победу в споре, это станет прецедентом для Костаная.
Растем ввысь
Еще одним пожеланием, озвученным в акимате области, стало строительство высоток в 18 этажей и выше. В генплане официально обозначены 13-этажки.
Пока самый высокий дом в Костанае – 14-этажный. Его возвело ТОО "Агрофирма "Ирина и К" в текущем году. 16-этажку строит по улице Темирбаева ТОО "Елена и Д". ТОО "БК-Строй" сдало так называемую абайскую линию, состоящую из трех 12-этажных домов. По большей части это жилье повышенного класса комфортности. Застройщики объясняют это стоимостью строительства на ныне действующих условиях.
Александр Корчинский пояснил, что необходимо оборудовать не только систему пожаротушения, но и незадымляемую лестницу, два лифта, насосы для подкачки системы водоснабжения и отопления. Стоимость квадратного метра в таких домах сегодня в Костанае составляет около 380-400 тысяч тенге. Даже если вычесть из суммы 100 тысяч тенге, озвученных застройщиком затрат на коммуникации и благоустройство, которые может взять на себя государство, то ценник все равно не опустится до 220 тысяч тенге за квадрат.
