Предыстория исполнительного производства
В прошлой публикации была изложена фабула исполнительного производства: судебный исполнитель через электронный аукцион продал право временного возмездного землепользования на 5 земельных участков, которые находились в пользовании должника по цене, сниженной на 55% от первоначальной оценочной стоимости.
Суд посчитал, что право землепользования относится к недвижимому имуществу, цена которого может быть снижена не более чем до 75%. В результате суд удовлетворил административный иск должника: признал незаконными и отменил протоколы об итогах электронного
аукциона о реализации права землепользования на 5 земельных участков.
Апелляционная инстанция оставила данное решение суда без изменения.
Ниже проанализируем позицию суда и нормы законодательства.
Право землепользования – это недвижимое имущество?
Вывод о том, что право землепользования относится к недвижимому имуществу, суд основал на следующих положениях:
- Согласно подпункту 6) статьи 12 Земельного кодекса Республики Казахстан (далее – ЗК) право временного пользования земельным участком, находящимся в частной собственности, - право субъекта владеть и пользоваться земельным участком, возникающее на основе договора о временном пользовании земельным участком между собственником земельного участка и временным пользователем (арендатором или безвозмездным пользователем);
- В силу пункта 1 статьи 117 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее – ГК) к недвижимому имуществу (недвижимые вещи, недвижимость) относятся: земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;
- Возникновение, изменение и прекращение прав (обременений прав) на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и Законом Республики Казахстан "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество" (далее – Закон).
- В соответствии с подпунктом 5) статьи 1 Закона Республики Казахстан "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество" недвижимое имущество (недвижимость) - земельные участки, здания, сооружения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
- Таким образом, право землепользования, будучи неотъемлемой частью земельного участка, относится к недвижимому имуществу.
Рассмотрим указанные положения законодательства – насколько они подтверждают вывод суда о том, что право землепользования относится к недвижимому имуществу.
О чем Земельный кодекс?
Подпункт 6) статьи 12 Земельного кодекса Республики Казахстан раскрывает понятие "право временного пользования земельным участком, находящимся в частной собственности".
Данная норма права не подходит для разрешения нашего дела, так как :
- спорный земельный участок находится в государственной, а не в частной собственности;
- в данной норме ничего не сказано о недвижимом имуществе.
Если обратиться к подпункту 17) той же статьи 12, в которой изложены основные понятия, используемые в ЗК, то понятие "право землепользования" определено как право лица владеть и пользоваться земельным участком, находящимся в государственной собственности, бессрочно (постоянное землепользование) или в течение определенного срока (временное землепользование) на возмездной и (или) безвозмездной основе.
Право, связанное с владением, пользованием и распоряжением имуществом, которое имеет денежную оценку, в теории гражданского права называется имущественным правом.
Рассмотрим Гражданский кодекс
Более интересным и продуктивным представляется изучение пункта 1 статьи 117 ГК, который раскрывает понятие "недвижимое имущество".
Согласно пункту 1 статьи 117 ГК:
"1. К недвижимому имуществу (недвижимые вещи, недвижимость) относятся: земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно".
Здесь следует обратить внимание на следующие моменты.
- Во-первых, недвижимое имущество здесь приравнивается к недвижимым вещам – они использованы как слова синонимы.
- Во-вторых, имущественные права (в том числе право землепользования) прямо не перечислены в числе недвижимого имущества – это земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей.
- В-третьих, обязательный отличительный признак недвижимого имущества – это объекты, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Здесь имеются в виду материальные объекты, которые сложно, но можно перемещать. Перемещение этих объектов влечет ущерб именно из-за того, что указанные объекты связаны с землей и связь эта носит прочный характер.
Относятся ли перечисленные характеристики к имущественному праву – праву землепользования?
Право землепользования – это имущественное право
Предметом торгов явилось право землепользования.
Это имущественное право, а если быть точнее – вещное право, то есть вид имущественного права, который относится к непосредственному обладанию вещью – в данном случае, к пользованию земельным участком. Право землепользования не охватывается понятием "недвижимое имущество", как это указано в пункт 1 статьи 117 ГК по следующим основаниям.
- Во-первых, имущественное право не является вещью. Вещи и имущественные права – это различные виды имущественных благ и прав, то есть имущества. Согласно пункту 2 статьи 115 ГК:
"К имущественным благам и правам (имуществу) относятся: вещи, деньги, в том числе иностранная валюта, финансовые инструменты, работы, услуги, объективированные результаты творческой интеллектуальной деятельности, фирменные наименования, товарные знаки и иные средства индивидуализации изделий, имущественные права, цифровые активы и другое имущество".
- Во-вторых, право землепользования связано землей, но эта связь - не физическая, как объекта материального мира с землей, на которой этот объект расположен, а юридическая.
- В-третьих, перемещение, а в данном случае передача права землепользования не представляет сложности и не влечет несоразмерного ущерба назначению права землепользования.
Из краткого анализа указанных норм Земельного и Гражданского кодексов следует, что право землепользования – это не недвижимое имущество.
Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество"
Ссылка на подпункт 5) статьи 1 Закона не может служить правовым основанием для вывода о том, что право землепользования является недвижимым имуществом, так как данный подпункт является определением понятия "недвижимое имущество" и практически дословно повторяет определение, данного в пункте 2 статьи 117 Гражданского кодекса.
Приведем этот подпункт для сравнения:
"недвижимое имущество (недвижимость) - земельные участки, здания, сооружения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно".
Как видим, по сравнению с Гражданским кодексом здесь добавились многолетние насаждения – но это не имеет отношения к рассматриваемому вопросу о том, является ли право землепользования недвижимым имуществом.
Что регистрируем?
Ссылка суда о том, что государственной регистрации подлежат возникновение, изменение и прекращение прав (обременений прав) на недвижимое имущество, не является основанием сделать вывод о том, что право землепользования из-за этого следует считать недвижимым имуществом.
Из названия Закона и содержания его норм следует, что данный Закон регулирует права на недвижимое имущество. А право землепользования как раз и является таким правом - правом на земельный участок. Но это не дает оснований отождествлять объект недвижимости – земельный участок с правом на него. В отношении спорного земельного участка существуют и право государственной собственности, и право землепользования должника. Судебный исполнитель, не затрагивая право государственной собственности, продал право землепользования. Это значит, что государство осталось собственником земельного участка, но поменялось только частное лицо, которое имеет право этим участком пользоваться.
А если спросить у ИИ?
Ответы на многие вопросы мы уже привыкли искать в Интернете, в том числе у искусственного интеллекта (ИИ).
Важно правильно сформулировать вопрос, чтобы получить правильный ответ.
Так, можно спросить у ИИ: относится ли право землепользования к недвижимости?
Мы получим ответ: да, право землепользования относится к недвижимости, поскольку сам земельный участок является недвижимой вещью. Право землепользования возникает в отношении этого земельного участка и неразрывно связано с ним, поэтому оно также считается частью недвижимости.
Но вопрос можно сформулировать иначе: является ли право землепользования недвижимым имуществом?
Ответ противоположный: нет, право землепользования само по себе не является недвижимым имуществом, но тесно с ним связано, поскольку оно возникает в отношении земельного участка, который является недвижимым имуществом. Право землепользования – это вещное право на земельный участок, а не сам участок.
В этой связи вывод суда о том, что "право землепользования, будучи неотъемлемой частью земельного участка, относится к недвижимому имуществу" - в принципе верен.
Но ограничение в 75% от первоначальной оценочной стоимости установлено в отношении именно недвижимого имущества, или иначе – имущества, которое является недвижимым, а не в отношении имущества, которое относится к недвижимому имуществу.
Быть и относиться – это разные вещи. Утрируя, радуга на небе - относится к небу, но небом не является – это просто оптическое явление.
Подведем итоги
Таким образом, анализ суждений суда и положений законодательства показал, что ни одна из ссылок суда на нормы закона не подтверждает вывод о том, что право землепользования является недвижимым имуществом.
Наоборот, из анализа норм законодательства следует, что право землепользования не является недвижимым имуществом.
Следовательно, согласно пункту 3 статьи 80 Закона Республики Казахстан "Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей" право землепользования можно продать по цене не ниже 50% от оценочной стоимости имущества, выставленного на электронный аукцион, а не 75%, как это утверждает должник.
Право землепользования было продано по цене 55% от первоначальной оценочной стоимости, что соответствует требованиям закона.
Вывод: в связи с тем, что ни один из доводов должника не основан на законе, в иске о признании незаконными и отмене протоколов об итогах электронного аукциона о реализации права землепользования на 5 земельных участков следует отказать.
Фото: Karola G/Pexels
Мнение редакции может не совпадать с мнением автора
