/img/tv1.svg
RU KZ
Что хорошо дольщику, то плохо застройщику

Что хорошо дольщику, то плохо застройщику

Ни одна стройкомпания пока не успела поработать по новым правилам долевого строительства. Но они уже просят смягчить требования. 

08:08 14 Октябрь 2016 2900

Что хорошо дольщику, то плохо застройщику

Автор:

Саян Абаев

Разработчики считают вступивший в силу новый закон «О долевом участии в жилищном строительстве» вполне продуманным и в полной мере защищающим дольщиков. Крупные застройщики видят в новых правилах барьеры для них и уверены, что поправок не избежать.

Сомнения и страхи бизнеса
Министерство национальной экономики разрабатывало этот закон два года, и там уверяют, что к его обсуждению привлекались все заинтересованные стороны.

«Цель данного закона, в первую очередь, - защита и минимизация рисков дольщиков, и только во вторую очередь – это интересы застройщиков, чтобы им было комфортно работать и удовлетворять свои интересы. Поэтому я с полной уверенностью говорю, что закон будет работать», - говорит директор департамента развития инфраструктуры экономики Министерства национальной экономики Улан Жазылбек.

Свое мнение он высказал на презентации Фондом гарантирования жилищного строительства (входит в структуру нацхолдинга «Байтерек») своих функций в рамках данного закона. Получение гарантии Фонда для застройщиков является одним из трех способов для получения разрешения на привлечение средств дольщиков. Среди требований Фонда к стройкомпаниям бизнес поставил под сомнение выполнимость двух: безубыточная деятельность за последние два года и соотношение заемных средств к собственному капиталу не менее, чем один к семи, в течение срока строительства жилого дома.

«Специфика строительного бизнеса такова, что, если жилой комплекс строится 1,5-2 года, то в этот период доходы не признаются застройщиком, а есть постоянные расходы, которые могут привести в определенный год к минусовому результату. Когда у застройщика много проектов, то это нивелируется, а когда несколько – такой риск есть (убыточной деятельности – авт.). Если сохраняется положительный капитал и учредители его пополняют, то мы считаем логичным и возможным это требование смягчить. Касательно коэффициента один к семи - этот компромисс неудобный. Думаем, что это понятие нужно уточнить. Все обязательства по начатым объектам в соответствии с международными стандартами считаются текущими обязательствами. Входят ли в понятие заемный капитал вот эти обязательства или нет – закон не отвечает, но по правилам Фонда – входят. Если заемные обязательства - это все денежные обязательства, которые есть на балансе компании, то тогда этот коэффициент очень труднопроходимый», - высказал свою точку зрения управляющий директор BiGroup-Development Владимир Потлог.

«Требования жесткие, и мы считаем, что придем к смягчению эволюционно в ближайший год-полтора-два. И Фонд тоже придет к понимаю этого, потому что застройщиков, действительно, ограничили», - добавил он.

Советник председателя правления ТОО «СК Строй-Контракт» Алмас Камалов придерживается такой же позиции, он задался вопросом - насколько гибкие условия у Фонда: «В последние два года ситуация на рынке сложилась так, что убыточных компаний очень много. Вы понимаете, не все проходят по этим параметрам. Если он (застройщик, -- ред.)  не имеет дохода, аудированную отчетность не проводил, значит, он из списка выпадает и, соответственно, начинает вести работу теневую и собирать с дольщиков деньги опять-таки в обход закона».

По его мнению, остальные два способа привлечения средств дольщиков – через банк второго уровня и после возведения каркаса жилого дома – также не всем доступны. «Нет собственных средств, нет залогов, чтобы предоставить банку», - говорит Алмас Камалов.

На жалобы застройщиков представитель Минэкономики Улан Жазыбек предложил сменить род деятельности: «Занимайтесь другим делом, не надо рисковать деньгами дольщиков. Здесь обеспечен прямой доступ к деньгам дольщиков, и вы рискуете чужими деньгами. Если у вас нет финансовой устойчивости, собственных средств, занимайтесь доступным себе делом».

Глава Фонда гарантирования жилищного строительства Даурен Онаев однозначно заявил, что«требования достаточно жесткие, учитывая историю проблемных объектов»: они прописаны в законе и на текущий момент изменению не подлежат. «Почему мы должны быть мягче, чем банки второго уровня? Средства у нас не частные, а из республиканского бюджета. Мы эту ответственность понимаем, и мы садимся в одну лодку с дольщиком, прежде всего», - высказывает свою позицию Даурен Онаев.

Он не исключил, что изменения на рынке могут сподвигнуть разработчика закона внести в него поправки «адекватные и обоснованные с обсуждением всех заинтересованных сторон».

О том, что не все их предложения были учтены при обсуждении вступившего в действие закона, говорит глава департамента строительства Национальной палаты предпринимателей «Атамекен» (НПП) Абильман Досанов. Он признал, что «есть проблемы, которые нужно дополнительно обсуждать»: «НПП этим занимается. Если у наших представителей бизнеса есть конкретные замечания и предложения по этому, вступившему в силу, закону, пожалуйста, присылайте, мы будем рассматривать и вносить на обсуждение наверх».

Что будет с ценами на жилье
Представителей интересов дольщиков интересовал вопросов – приведет ли ужесточение требований к застройщикам к монополизации рынка крупными компаниями и, как следствие, росту цен.

В Минэкономики придерживаются позиции, что новые правила приведут к удешевлению стоимости жилья, однако участники рынка, оценивая тенденции, говорят об обратном.

«Прямой доступ к деньгам дольщиков - это деньги под нулевые проценты. И в целом это приведет именно к удешевлению, а не к удорожанию. Давайте немного с позитивом и уверенностью смотреть в будущее», - говорит Улан Жазылбек.

Управляющий директор BiGroup-Development Владимир Потлог прогнозирует подорожание жилой недвижимости до 10%. Это будет следствием сокращения числа работающих стройкомпаний. «Рост цены до 10%, это будет связано с  не основным механизмом, а с тем, что предложение на рынкебудет сужаться. Но будет временной лаг, потому что остатков на рынке еще много», - сказал он.

Он считает, что выплата обязательного гарантийного взноса в Фонд (он составляет 2-6% от стоимости проектно-сметной документации в зависимости в зависимости от застройщика) - не причина для повышения расценок на жилье, поскольку для крупных компаний это незначительные расходы.

«Мы расчеты сделали предварительные, что наша компания будет платить гарантийный взнос около 3-3,5% от стоимости ПСД. Мы надеемся, что эволюционно эта ставка будет снижаться и будет в пределах 1-5%, потому что нынешний барьер очень высокий», - сказал он.

Г-н Потлог также сообщил, что BiGroup в своей работе намерена использовать все три механизма привлечения средств дольщиков. По одному из них уже поданы заявки в акимат Астаны. «В течение 2017 года мы собираемся подать заявки через Фонд на строительство объектов общей стоимостью порядка 50 млрд тенге, это 7-8 проектов, из них по 2-3 проектам заявки будут поданыуже в этом году– в октябре-ноябре», - сказал представитель BiGroup. По его словам, данные 7-8 проектов(жилье комфорт- и эконом-класса) на сумму 50 млрд тенге в общем портфеле проектов компании на следующий год занимают до 40%.

Саян Абаев