Попытки разработки планов детальной планировки показали слабые места действующего генерального плана Костаная. Проектировщики вынуждены отказываться от освоения отдельных земельных участков из-за невозможности "посадить" сюда объекты инфраструктуры, сообщает inbusiness.kz. Речь как о государственных, так и о частных инициативах.
Широкими мазками
Работы по разработке планов детальной планировки (ПДП), которые должны привести к реновации старых жилых районов Костаная, активизировали около двух лет назад. В декабре 2022 года аким Костанайской области Кумар Аксакалов заявил о готовности властей стимулировать строительство коммерческого жилья, в том числе за счет сноса существующего частного сектора. Уже в марте 2023 года прошли первые публичные слушания по застройке трех центральных районов города, занятых частными строениями.
Одним из элементов прозвучавшего в декабре 2022-го из уст акима региона заявления стало намерение акимата решить вопрос подведения коммуникаций. Сегодня этот вопрос оказался во главе угла.
В 2024 году в Костанае начали разработку сразу 18 ПДП, в основном за счет частных средств. Особого внимания стоят два их них. Создание одного финансирует бюджет, другого – частная компания. В обоих случаях разработчики столкнулись с проблемой невозможности предусмотреть на территории котельные и подстанции.
В случае с разработкой ПДП второй очереди микрорайона Юбилейный на месте садового общества речь идет о котельных, обогревающих существующие многоэтажки микрорайона. Эти объекты не нанесли на генплан, хотя на момент разработки главного градостроительного документа в 2019 году объекты уже существовали. Как озвучили на публичных слушаниях в октябре 2024 года, именно это стало причиной, по которой часть территории микрорайона осталась за границами ПДП, включая уже возводимую малосемейку.
Другой пример – реновация старейшего района Наримановка. Здесь же расположен, но уже точно будет снесен крупный и когда-то весьма популярный вещевой рынок. Власти, которые инициировали разработку ПДП, после проведения первых слушаний вынуждены были сделать шаг назад. План охватит вместо заявленных 177 гектаров лишь 11. Как стало известно корреспонденту inbusiness.kz, уже 3 декабря в городе пройдут повторные публичные слушания по сокращенному в масштабах плану.
Как отметила руководитель городского отдела архитектуры и градостроительства Гулсара Курмангалиева, теперь попавшей в границы ПДП территории хватит только на школу. Предусмотреть подстанцию, с помощью которой хотели решить вопрос дефицита электроэнергии в этой части города, не смогли. Не позволил генплан.
Здесь света нет
Не отвечающая потребностям инфраструктура всерьез тормозит реновацию городских территорий. В ТОО "Межрегионэнерготранзит" уже не раз говорили о том, что вынуждены отказывать застройщикам в выдаче техусловий из-за жесткого дефицита мощностей. Невозможность наложить потребности на чертежи генплана заставляет многих говорить о необходимости корректировки этого документа.
В пример можно привести публичные слушания, которые прошли в Костанае 27 ноября. На этот раз жителям рассказали о том, как изменится территория площадью сразу в 100 гектаров в границах улиц Победы – Бородина – Шипина – Алтынсарина. Территория в основном занята частными домами, которые по генплану должны заменить многоэтажки, школы и другие социальные и коммерческие объекты. По расчетам, здесь возведут почти 500 тыс. кв. м жилья, где поселятся около 17,6 тыс. человек. Сегодня жилая площадь почти в 10 раз меньше, а жителей всего чуть больше 3100 человек. Их возмущение на такие решения властей предсказуемо и уже типично публичных обсуждений подобных проектов. Но ключевая проблема здесь другая.
Расчеты разработчиков ПДП показывают, что для застройки района нужно возвести новые линии электропередачи. Более того, подстанции, к которым можно было бы подключить новые объекты, не имеют свободной мощности. Нет их и на подстанции "Центральная", которая принадлежит АО KEGOC. По данным, которые энергетики предоставили разработчикам этого ПДП, имеющиеся трансформаторы также работают с перегрузом.
Если говорить о другой инфраструктуре, то, по расчетам, микрорайон потребует строительства 8 километров теплосетей, 5 километров газопровода, реконструкции 10 км и строительства еще 3 километров водопровода. Все это затраты, которые должен будет понести бюджет. И это планы только по одному планируемому к застройке микрорайону.
Значительный объем работ по подведению инфраструктуры нужен еще и потому, что район занят малоэтажной застройкой. Здесь далеко не все подключены к центральному теплоснабжению или канализации. Есть дома, которые до сих пор отапливают углем. Увы, доходы местных жителей разные, как и уровень жизни. Потеря имеющейся земли и недвижимости может лишь ухудшить положение отдельных семей.
По этой причине накал страстей на публичных слушаниях был нешуточным. Едва не дошло до потасовки, люди практически не стеснялись в выражениях, просто не желая слышать никаких аргументов.
Реальная ситуация показывает, что застройка микрорайона может начаться не скоро просто потому, что бюджетных средств на реновацию уже обжитой территории потребуется слишком много. Да и уезжать с насиженных мест многие не желают, а это значит, что обязательно возникнут сложности с выкупом частными застройщиками этих территорий. У государства пока нет потребности заходить сюда для строительства соцобъектов.
Куда смотреть?
В Ассоциации строителей Костанайской области о возможности произвести корректировку генплана раньше расчетного срока уже говорили. В рамках встреч, что проходили на площадке палаты предпринимателей Костанайской области, этот вопрос также звучал.
Как отметила председатель ассоциации Ирина Викулова в ответ на вопросы корреспондента inbusiness.kz, в случае если корректировку генплана начнут раньше расчетного срока, то разработчикам стоит обратить внимание именно на существующие здания.
"Генплан посадили в кадастр. Проектировщики разрабатывают ПДП, но четко по генплану объекты не садятся. Такие факты в Костанае уже есть. С начала 2024 года ввели обязательную градостроительную экспертизу, которую проводит госэкспертиза. Но проекты не рассматривают, пока ПДП не "сядет" в градкадастре на генплан. Иного программа просто не пропускает", – описала текущие сложности Ирина Викулова.
Специалисты отмечают, что нормативов по срокам корректировки генплана нет. Хотя желательно хотя бы часть задуманных изменений исполнить без всяческих коррективов. При этом инициатором должен быть именно акимат города.
Город растет ввысь – эта тенденция многих городов не только Казахстана, но и соседних стран. Хотя опять же подобные подходы не повсеместны. Костанай – провинциальный населенный пункт, пусть через него и проходят на крупные международные транспортные коридоры. Многие горожане искренне не понимают попытки властей изменить облик города. Кто-то списывает это на то, что разработкой генплана образца 2020 года занимались алматинские проектировщики. Другие говорят о лобби интересов застройщиков. Ведь вопрос в том, услышат ли власти пожелания жителей, которых устраивает текущее положение вещей и которые не хотят видеть в Костанае высотки по 15-20 этажей? Будет ли найден компромисс? Предложат ли людям реальную альтернативу снесенным частным домам и дачным участкам? Ведь многие садовые общества по генплану тоже попадают под застройку.
Один из участников публичных слушаний, прошедших 27 ноября, сказал, что попытка заселить людей во внешне красивые дома не решит проблем с нехваткой жилья, а, напротив, создаст новые. Среди них лишение возможности обеспечивать свою семью продуктами питания, которые можно вырастить на приусадебном участке. Хотя, возможно, такие подходы заставят многие семьи переехать в близлежащие к городу села. Такая тенденция уже заметна.
Читайте по теме:
В Костанае застройщик не может ввести здания в эксплуатацию из-за слишком узких дверных проемов
