Новый закон "О долевом участии в жилищном строительстве" вступил в силу на этой неделе. Он ужесточает требования к застройщикам в части привлечения средств населения на возведение жилых объектов. В первую очередь, признаются действительными только договора о долевом участии (по типовой форме) и никакие иные. Теперь все сделки будут регистрироваться в местных исполнительных органах (МИО) и даже изменения в договора можно внести только с согласия МИО.
Ранее, как известно, стройкомпании незапрещенными способами обходили стороной договор о долевом участии, поскольку он ставил их в жесткие условия. Потому большая часть заключенных сделок между застройщиками и покупателями не подпадала под регулятивную базу и теперь государство вынуждено быть посредником между конфликтующими сторонами.
Ограничение до трех
В соответствии с законом, бизнес вправе привлекать средства дольщиков только тремя способами. При этом во всех трех случаях каждый застройщик должен создать уполномоченную компанию для строительства только одного конкретного объекта на одном земельном отводе. Именно с ней будут связаны все юридические взаимоотношения.
Первый способ предусматривает получение гарантии вместе с разрешением на привлечение средств дольщиков у Фонда гарантирования жилищного строительства (входит в структуру холдинга "Байтерек"). Фонд уже официально объявил о начале приема заявок от застройщиков.
"Очень много факторов для определения процента гарантийного взноса, который в соответствии с методикой расчета взносов составляет от 2% до 6% от стоимости проекта. Чем выше репутация, качество ПСД и ниже загруженность кредитами, тем ниже будет процент. Гарантийный взнос единовременный и возврату не подлежит", - сказал на пресс-конференции директор департамента развития инфраструктуры экономики Министерства национальной экономики Улан Жазылбек.
Фонд будет выдавать разрешение на строительство объектов стоимостью не более 200 млрд тенге. У уполномоченной компании должны быть деньги или незавершенное строительство в размере 10-15% от стоимости проекта.
"Надеемся, что в ближайшее время, буквально к концу этой недели, уже некоторые компании получат первые разрешения на привлечение средств дольщиков и начнут работу по первому способу", - отметил Улан Жазылбек.
Второй способ – застройщик привлекает кредит банка второго уровня (БВУ) на сумму, достаточную для завершения строительства жилого здания. БВУ будет осуществлять отбор застройщиков через квалификационные требования. После прохождения всех процедур застройщик и уполномоченная компания обращаются в местный исполнительный орган (МИО) для получения разрешения на привлечение денег дольщиков. Согласно схеме, перечисляемые дольщиками средства буду аккумулироваться в БВУ до того периода, пока застройщик не возведет каркас жилого здания.
В обоих случаях застройщик должен обладать опытом возведения жилых зданий не менее трех лет, построить не менее 18 тысяч кв. метров в городах республиканского значения, столице, и не менее девяти тысяч кв. метров - в регионах. Уполномоченная компания должна иметь земельный участок и проектно-сметную документацию.
Третий способ – застройщик вправе привлекать деньги дольщиков после возведения за счет собственных средств каркаса жилого здания. Разрешение ему выдается в МИО, но к нему предъявляются следующие требования: опыт строительства - не менее пяти лет, объем построенного жилья - не менее 60 тысяч кв. метров в городах республиканского значения, столице и не менее 30 тысяч кв. метров - в регионах, собственные вложенные в проект средства - около 40-65% от общей стоимости.
Контроль, контроль и еще раз контроль
"В целях обеспечения целевого использования денег уполномоченная компания и подрядчик обязаны открыть не более одного счета в одном банке. Это делается для защиты денег дольщиков, чтобы не было перетоков денег", - сказал директор департамента Минэкономики.
Во всех трех случаях использование денег дольщиков, ход и качество строительства по каждому конкретному объекту будет контролироваться независимой инжиниринговой компанией, которую на конкурсной основе будет привлекать в первом случае – Фонд, во втором – банк и третьем – МИО. Эта компания должна ежемесячно сообщать своим клиентам о результатах мониторинга как строящегося жилого комплекса, так и уполномоченной компании.
Всю важную для дольщика информацию сама уполномоченная компания должна размещать на веб-сайте.
"Настоящий закон обязывает уполномоченную компанию создать интернет-ресурс, на котором будет размещаться вся информация об объекте строительства – ПСД, стоимость проекта, продолжительность строительства, о площадях, об этажности, фасадах. Она будет обновляться не реже одного раза в месяц с предоставлением фотоотчета, чтобы дольщики знали о ходе строительства", - сказал Улан Жазылбек.
Помимо этого, по его словам, уже разрабатывается единый сайт по теме долевого участия в жилищном строительстве: "Предполагается, что за счет данного ресурса граждане смогут получать правовую поддержку, обладать информацией по строящимся объектам в разрезе регионов. Там будет вся необходимая информация, которая поможет защитить дольщика и сделать правильный выбор".
Инжиниринговая компания определяет гарантийные случаи, которые наступают в трех случаях.
Первый: если допускается максимально возможное продление сроков строительства – три раза по три месяца.
Второй: нецелевое использование денег дольщиков. В этом случае в течение 15 дней уполномоченная компания, застройщик или подрядчик обязаны вернуть использованные деньги на банковский счет.
Третий: признание судом застройщика банкротом в результате его деятельности по возведению иных объектов.
В случае перечисленных форс-мажоров обязательства достроить объект и передать квартиры покупателям берет на себя Фонд, банк либо МИО (в зависимости от способа привлечения средств дольщиков).
"Мы устали ждать"
Данный закон обратной силы не имеет и несколько десятков обманутых дольщиков Астаны обращаются за помощью к президенту страны. Они просят создать госкомпанию, которая достроит их жилье на бюджетные средства. О том, что единственный их шанс заселиться в свое жилье, это помощь государства, они заявили на специально созванной пресс-конференции.
Дольщики, в том числе пострадавшие от стройкомпании "Азбука жилья", по очереди рассказывали о том, по каким причинам их жилые комплексы не строятся и высказали недовольстве работой межведомственной комиссии акимата Астаны по вопросам долевого участия (МВК).
"МВК говорит, что проблемы решаются и никаких денег не надо – это неправда. Нет такого богатого инвестора, который бы вошел с деньгами в наши жилые комплексы. У нас один инвестор – государство, президент страны. Только президент может принять решение выделить господдержку", - сказал на пресс-конференции Жанкозы Бакибаев, представитель Ассоциации дольщиков Казахстана (в нее объединились несколько жилищно-строительных кооперативов).
Помимо несовершенства законодательства к проблемам в виде недостроенных объектов и обманутых дольщиков привело попустительство госорганов, которые контролируют деятельность застройщиков, заявил спикер.
"Если чиновники допустили такой бардак, то они должны ответить. А государство должно выделить деньги и закрыть проблему дольщиков", - говорит г-н Бакибаев.
Он убежден, что без господдержки проблема обманутых дольщиков не решится: "Дольщики устали ждать и смотреть на замороженные объекты, которые не строятся годами. При этом акимат Астаны и министерство национальной экономики говорят, что проблемы дольщиков решаются. Нам нужно, чтобы проблемы дольщиков решались путем строительства, разработанных графиков, проектно-сметной документации и утвержденных сроков. Этих документов мы не видим ни по одному объекту. Хотелось бы по всем этим объектам иметь четкую картину – сколько нужно на каждый объект финансовых средств. Минэкономики и Минфин должны ставить вопрос перед правительством о выделении бюджетных средств".
Директор департамента Минэкономики Улан Жазылбек данные заявления прокомментировал так: "Сейчас вопрос о решении проблем не стоит и не поднимался. Поэтому я ничего конкретного по этому вопросу сказать не могу".
Вместе с тем, по его словам, "государство наших дольщиков в беде не оставит": "Вы знаете это из кризиса 2007-2010 годов, когда было потрачено больше 465 млрд тенге на удовлетворение пострадавших 62 с лишним тысяч дольщиков. К сожалению, это все продолжается, но данный закон не регулирует взаимоотношения, которые возникли до вступления его в силу. Если говорить по дольщикам "Азбуки жилья", то сейчас, по данным МВД и прокуратуры, проводятся доследственные мероприятия. Уже привлечено в качестве подозреваемых 10 человек по делу "Азбуки жилья". Сам руководитель стройкомпании находится в Австрии и решается вопрос об его экстрадиции в Казахстан".
Саян Абаев
