DOW J 24 580,91 Hang Seng 24 266,06
FTSE 100 6 045,69 РТС 1 215,69
KASE 2 324,92 Brent 36,55
Ипотека попала под «ножницы» платежеспособного спроса

Ипотека попала под «ножницы» платежеспособного спроса

9 из 10 выданных ипотечных займов в 2016 году профинансированы АО «Жилстройсбербанк».

19 Январь 2017 09:54 9409

Ипотека попала под «ножницы» платежеспособного спроса

Автор:

Дина Ермаганбетова

Казахстанский рынок ипотечного кредитования по итогам прошлого года продолжил слабеть. Падение реальных зарплат умерило платежеспособный спрос казахстанцев на новый долг – погашенные займы превалировали над выдаваемыми. 90% нового ипотечного кредита обеспечил АО «Жилстройсбербанк», и тренд на укрепление роли банка на рынке жилищного кредитования будет продолжен в 2017 году. Соответствующие итоги и прогноз озвучили abctv.kz в ТОО «Первое кредитное бюро» (ПКБ) в среду, 18 января.

Объем выданных ипотечных займов в 2016 году составил 226,9 млрд тенге, что на 10,6% меньше показателя годичной давности (254 млрд тенге). Количество новых заемщиков в сравнении с 2015 годом сократилось на 12,9% (5 тыс. договоров), до 33,9 тыс. ипотечных займов, заявили abctv.kz в ПКБ.  

Общее количество ипотечных займов на начало 2017 года составило 197 тыс., сократившись за год на 300 единиц. При этом ссудный портфель просел гораздо сильнее – минус  9,4% (128 млрд тенге), до 1,2 трлн тенге.

«Население погашает кредиты, но рынок не успевает компенсировать их выдачей новых займов. Если рынок растет хорошими темпами, рост выдач новых кредитов всегда выше роста погашения старых», - рассказывает abctv.kz директор по развитию бизнеса ПКБ Асем Нургалиева.

Не исключено, что на динамику погашения повлияла программа рефинансирования от Национального банка в размере 130 млрд тенге. Согласно документу, рефинансированию подлежат выданные в период с 2004 по 2009 год ипотечные займы. Условия программы предполагают конвертацию валютных займов в тенге, увеличение срока кредитования до 20 лет и удешевление ставки рефинансирования до 3%. На 1 января 2017 года рефинансировано 17,6 тыс. займов на общую сумму 96,7 млрд тенге, следует из отчетности регулятора. 

На динамику ипотечного рынка не последнюю роль оказывает ситуация с доходами населения. Индекс реальной заработной платы к годичному показателю падает 20-й месяц подряд начиная с апреля 2015 года, свидетельствует статистика Национального банка РК.

Схожую динамику демонстрируют и реальные денежные доходы, за исключением марта 2016 года, когда они на 0,9% превзошли прошлогоднее значение. За 11 месяцев 2016 года номинальная средняя зарплата выросла на 12,6%, с 119,3 тыс. до 142,1 тыс. тенге/мес. Реальный денежный доход в октябре 2016 года показал снижение на 9,2%.

Падение доходов переориентировало ипотечный рынок на АО «Жилстройсбербанк». На финансовый институт пришлось «90% объема выданных в 2016 году займов», подчеркнули в ПКБ. Активы банка за 11 месяцев 2016 года по балансовой отчетности выросли на 26,4%, до 599,3 млрд тенге.

Рост активов связан с приростом депозитов вкладчиков, которые нарастили свои накопления в банке с начала года на 28,6% (85,5 млрд тенге), до 384,9 млрд тенге. Кредитный портфель АО «Жилстройсбербанк» вырос гораздо скромнее – плюс  5% (15,4 млрд тенге), до 318,9 млрд тенге. Столь бурный рост обязательств в сравнении с ссудным портфелем создает большой задел для наращивания кредитования банком в текущем, 2017 году.

Стоит обратить внимание на качество кредитов АО «Жилстройсбербанка». Просрочка в ноябре составляла 8,08 млрд тенге (2,5% кредитного портфеля), что в 1,7 раз  больше показателей января 2016 года (4,7 млрд тенге). Однако менеджменту пока удается купировать негатив. Доля безнадежных выросла с 1,11 млрд до 1,34 млрд тенге (0,4% от всех кредитов) за 11 месяцев прошлого года.

«Коммерческие банки ипотеку почти не выдают. Она у них дорогая, и, соответственно, нет спроса на такие продукты. Пока нет источника длинных дешевых денег для банков, чтобы они могли выдавать долгосрочные недорогие кредиты, поэтому им остается держать такие условия. Поэтому идет спрос на госпрограммы», - поясняет Асем Нургалиева.

Падение платежеспособного спроса, вероятно, ударило и по потребительским предпочтениям казахстанцев в пользу малогабаритного жилья. Об этом говорит средний размер ипотечного займа, который по итогам прошлого года составил 6,2 млн тенге и на 8,9% меньше показателя 2015 года.

Данные ПКБ заметно отличаются от показателей Национального банка в части статистики ипотечного сегмента. На 1 декабря 2016 года портфель жилищных займов по регуляторной отчетности составлял почти 935 млрд тенге. Это почти на четверть меньше портфеля ПКБ.

В ноябре рост жилищных займов составил 4,7%, свидетельствуют данные Нацбанка. Рост, что интересно, был преимущественно обеспечен валютной ипотекой – плюс 21,5% к предыдущему месяцу, до 131,4 млрд тенге. Однако сами валютные займы были выданы еще в августе 2016 года, следует из ноябрьского статистического бюллетеня Нацбанка.

На начало декабря прошлого года 86% (803,5 млрд тенге) ипотечного портфеля БВУ было номинировано в тенге. Большая часть, а именно 53,11% ипотеки, приходится на города Астана (195,7 млрд тенге) и Алматы (300,3 млрд тенге). Причем южная столица консолидирует 71,7% (более 94 млрд тенге) валютной ипотеки.    

Дина Ермаганбетова

Смотрите и читайте inbusiness.kz в :

Каким застройщикам поможет «5-10-20»

Треть построенного в Казахстане жилья приходится на два города.

29 Май 2020 08:47 692

Каким застройщикам поможет «5-10-20»

Фото: Максим Морозов

В Казахстане планируется запустить новую ипотечную программу «5-10-20». Проект входит в пакет антикризисных мер, который по поручению президента РК Касым-Жомарта Токаева должен стать стимулом развития экономики, роста занятости и фактором социальной поддержки. Об этом он заявил на заключительном заседании госкомиссии по обеспечению ЧС. Жилищные займы по данной линии будут выдаваться до 20 лет по ставке 5% при первоначальном взносе 10%. При этом оформить ипотеку по этой программе можно только на первичном рынке.

На удержание застройщиков «на плаву» планируется вложить 390 млрд тенге антикризисных средств. В первый год реализации «пилотом» намечено охватить около 18 тысяч человек из 540 тысяч очередников на жилье в акиматах. Какие строительные компании в большей мере получат поддержку от нового инструмента доступности жилья, судя по официальной статистике, вопрос риторический.

Если смотреть на удельный вес объема ввода жилья в региональном разрезе, то, по сведениям Госкомстата, наибольшая доля построенных квадратных метров приходится на Алматы и Нур-Султан. В этих городах, к примеру, в 2019 году было возведено 16% и 13% от всех сданных в эксплуатацию площадей соответственно.

Данные цифры коррелируются с динамикой реализации ипотечной программы «7-20-25», которая также рассчитана на рынок новостроек и в свое время должна была стать одним из новых драйверов в экономике. Из 203 млрд тенге, освоенных по ней на сегодня, больше половины приходится на Нур-Султан и Алматы. В частности, лидером по количеству одобренных займов на сегодня является столица, где прокредитовано 4,5 тыс. заемщиков на 64 млрд тенге. Алматы – на втором месте по темпам освоения программы. В южном мегаполисе эту ипотеку оформили 3,1 тыс. человек на общую сумму 43,3 млрд тенге. Вывод очевиден, эффект от «7-20-25» получили строительные компании этих городов, и есть основания полагать, что и анонсированная ипотечная программа «5-10-20» опять же поддержит в большей степени стройотрасль в этих же мегаполисах.

Строительные компании, в свою очередь, считают, что проект будет тормозить дефицит новостроек. Так как 90% площадей реализуется еще при возведении жилых комплексов. Эффективнее было бы, по их мнению, включение в программу долевых объектов.

Между тем эксперты не ожидают большого влияния новой ипотечной программы на рынок недвижимости, так как она охватывает очень узкий сегмент рынка – жилье экономкласса для очередников.

Напомним, ипотечная программа «7-20-25» начала работать во второй половине 2018 года. Ее оператором при старте была специально созданная дочерняя компания Национального банка «Баспана». Как указывается в презентации, опубликованной на сайте Казахстанского фонда устойчивости, в ведение которого перешла программа в 2020 году, по результатам ее реализации ипотечный рынок должен оживиться, а ипотечный портфель банков должен увеличиться как минимум на 1 трлн тенге.

Динара Куатова

В «5-10-20» нужно встроить «долевку»

Дефицит первичного жилья прогнозируют стройкомпании для новой ипотечной программы.

18 Май 2020 15:00 1122

В «5-10-20» нужно встроить «долевку»

Фото: Максим Морозов

Условие новой ипотечной программы для очередников «5-10-20», которое предусматривает приобретение только первичного жилья, ограничивает предложение для покупателей, так как застройщики 90% площадей реализуют еще при возведении. Об этом inbusiness.kz сообщил председатель РОЮЛ «Союз строителей Казахстана» Талгат Ергалиев.

«Любая стимуляция рынка всегда его поддерживает. Условия программы оптимальны для участников – 5% ставка по кредиту, 10% – первоначальный взнос. Но минус в том, что она включает только готовое жилье, потому что в среднем на реализацию готового жилья в построенном жилом объекте приходится лишь 10%. Одновременно программа ограничена только первичным рынком», – отметил Талгат Ергалиев.

390 млрд тенге, которые планируется влить в строительный рынок, по новому ипотечному продукту не разогреет отрасль, считает он. И в целом 1,2 млрд тенге, которые предусматриваются по «Нурлы жер», едва справятся с этой задачей. При существующих объемах финансирования, добавляет спикер, об обеспечении доступным жильем всех нуждающихся в Казахстане можно будет говорить не раньше трех десятков лет.

«Нам нужно построить жилье для нуждающихся в течение 10-20 лет. Поэтому минимум – 3 трлн тенге, максимум – 5 трлн тенге ежегодно надо в нашу отрасль вкладывать через такие программы. Государство не проиграет, потому что построенные квартиры будут переданы покупателям в кредит, то есть эти деньги вернутся», – полагает спикер.

Предельная стоимость жилья в «5-10-20» не должна превышать 18 млн тенге в Нур-Султане и Алматы. 15 млн тенге – ценовой потолок для Атырау, Актау, Актобе, Шымкента, Туркестана и Карагандинской области. Для остальных регионов максимум установлен в 12 млн тенге. Участники рынка считают, что уложиться в заданный параметр можно, но будет сложно. Особенно если учесть падающий курс тенге к доллару. Обесценение национальной валюты, безусловно, сказывается подорожанием импортных строительных материалов.

«50% материалов, которые используются в строительстве, импортируются, соответственно, при любой покупке делается перерасчет. Сейчас в связи с тем, что ЧП отменили, строительные компании начинают приступать к работе, но февральского уровня по темпам строительства еще не вернулись, не раскачались. Когда спрос поднимется, строительные материалы начнут потихоньку дорожать. Тот запас, который был в Казахстане, он исчерпан, соответственно, все перерасчеты, которые будут проведены в рублях, в тенге или в долларах, будут, конечно, пересмотрены в сторону повышения в связи с курсом тенге», – отметил Талгат Ергалиев.

По его прогнозам, удорожание материалов на рынке недвижимости начнет проявляться с осени. В полной мере данный фактор отыграется к весне следующего года.

«До осени будет идти удержание квадратного метра, связанное со снижением покупательской способности. Застройщики будут выбрасывать дешевые квадратные метры, чтобы на плаву остаться. Но в любом случае к осени стоимость вернется на тот же уровень, который был до ЧП. Однозначно она вырастет. Реально цены отыграются уже весной 2021 года, потому что строительным компаниям нужно выплачивать заработные платы, налоги, выполнять свои обязательства перед банками и так далее», – ожидает председатель Союза строителей Казахстана.

Стоит отметить, в рамках пилотного проекта программы «Шанырак» очередникам предложат приобрести жилье в ипотеку на 20 лет по ставке 5% с предоставлением первоначального взноса в 10% от стоимости покупаемого жилья. Пилотный проект рассчитан на 2020-2022 годы. За это время планируется обеспечить жильем 18 тысяч человек.

В текущем году, по данным МИИР, всего в Казахстане запланировано строительство 15 млн квадратных метров, или 150 тысяч жилищ.

На сегодня в стране на очереди по жилью в акиматах состоит свыше 540 тыс. человек.

Напомним, 11 мая глава государства на заключительном заседании госкомисии по ЧС поручил разработать и внедрить ипотечную программу для очередников акиматов «5-10-20» на базе ЖССБ, которую также поручено реорганизовать в «Отбасы банк» с функциями по учету, постановке и распределению жилья.

Продолжением системных преобразований в жилищной сфере должна стать возможность гражданами использования части своих пенсионных накоплений для улучшения жилищных условий.

Динара Куатова

Смотрите и читайте inbusiness.kz в :

Подписка на новости: