Значительная часть проектов детальной планировки, которые разрабатывают в Костанае, затрагивает территорию центральной части города. Хотя сегодня компании уже обратили внимание и на периферию, сообщает inbusiness.kz.
Планировочный период
Буквально 3 сентября отдел архитектуры и градостроительства опубликовал объявления о начале разработки планов детальной планировки (ПДП) микрорайона Аэропорт, а также квартала в одном из старых спальных районов.
По данным отдела архитектуры и градостроительства, в областном центре ведут разработку сразу двух десятков ПДП. Инициаторы большинства проектов – частные застройщики. Многие из них уже приобрели земельные участки под строительство, но из-за требований законодательства не могут начать работы без наличия планов детальной планировки.
Разработчики ПДП в границах улиц Пушкина – Железнодорожная – Победы – Летунова – Тәуелсідзік уже провели публичные слушания. На месте частного сектора, причем здесь не так много старого жилья, предлагают построить многоэтажные дома. Жители предсказуемо проголосовали против принятия ПДП, но, как показывает практика, мнение участников слушаний в этом вопросе не учитывают. Проекты утверждают, а остальное уже за застройщиками: смогли выкупить территорию – молодцы, нет – сами виноваты.
В случае с территорией в границах улиц Пушкина – Железнодорожная – Победы – Летунова – Тәуелсідзік нужные участки у инициаторов разработки ПДП уже в собственности. Одна компания, по некоторым данным, даже имеет все документы для начала строительства 15-этажного дома. Другой застройщик также нацелился на строительство дома, хоть и меньшей этажности, и уже огородил свой участок.
Как отметил разработчик этого плана детальной планировки Евгений Первилов из ТОО "Жас проект констракшн", объекты "садили" на местность в соответствии с генеральным планом. В Костанае действительно главный градостроительный документ предусматривает снос значительной части частных жилых домов и строительство на освобожденных территориях многоэтажек.
"Реализация ПДП потребует переукладки некоторых коммуникаций. Стоит понимать, что эти вопросы застройщики, как уже имеющиеся, так и потенциальные, будут решать в персональном порядке с городскими властями", – отметил Первилов.
Подведение газа и электричества к новым домам точно будет связано со сложностями. В городе нет свободных мощностей по электричеству, а техусловия на подключение к газоснабжению в областном центре и пригородах не выдают уже не первый год. Дефицит уйдет со строительством новых подстанций в Костанае, а также строительством магистрального газопровода, который протянут с запада страны.
Власти между тем настаивают, что без достаточного числа парковочных мест разрешать строительство жилья больше не будут. Проблема весьма остра для города. В микрорайоне Жана Кала уже запланировали расширение проезжей части за счет зеленой зоны именно из-за дефицита парковок. В рамках ПДП этого не предусмотрели. И пока местные жители испытывают огромные трудности.
Вопросы реализации
Сложности застройщиков из-за отсутствия ПДП касаются и тех, чьи объекты бизнеса расположены на первых этажах зданий. В 2025 году власти Костаная планируют привести в соответствие разработанному дизайн-коду проспект Аль-Фараби.
Это означает не только работы по благоустройству и установку скамеек, разбивку клумб, а также ремонт асфальта на проезжей части и в пешеходной зоне. О планах объявил аким города Марат Жундубаев в рамках аппаратного совещания в начале сентября.
"У нас на улицах Аль-Фараби и Байтурсынова, по которым мы разработали дизайн-код, около 1500 субъектов бизнеса. В 2025 году будем работать на участке Аль-Фараби, от железнодорожного вокзала до сити-центра. Потому нужно заранее уведомить предпринимателей, предоставить им полные данные по дизайн-коду и его требованиям, чтобы они могли привести в соответствие свои входные группы", – отметил аким города.
Вот только здесь может возникнуть сложность. В рамках действующих бизнесов, а многие базируются на первых этажах жилых зданий, получить документы на реконструкцию помещений и входной группы можно. Но при условии, что по документам помещение действительно предназначено для существующего объекта торговли, аптеки или парикмахерской.
Как отметил замакима Костаная Алмат Исенбаев в разговоре с корреспондентом inbusiness.kz, в противном случае в выдаче архитектурно-планировочного задания заявителю власти будут вынуждены отказать. Потому что действующие требования запрещают без ПДП открывать аптеку на месте парикмахерской. Если такое решение предприниматель примет, то изменение функционала помещений нужно будет утверждать через план детальной планировки.
Если отделы архитектуры выдают разрешения на такую реконструкцию помещений без планов детальной планировки, то госслужащих штрафуют. В комитете строительства уверены, что это нарушение. Вопрос обсуждают не первый год, и позиция комитета проста: акиматам не один год говорили о необходимости разработки полного пакета градостроительной документации, в перечень которой входят не только генплан, но и планы детальной планировки. Особенно актуально это для больших городов, где стихийная застройка наносит серьезный ущерб. О чем не раз говорили и депутаты мажилиса.
Барьеры
В Костанае на акимат отдельные предприниматели уже подали в суд за то, что ПДП приходится разрабатывать бизнесу, хотя это обязательства государства. Однако, пока одни ждут готовых планов, другие вкладывают деньги и решают вопрос с максимально доступной им скоростью. Правда, тратить приходится миллионы тенге.
Однако быстро работать получается не всегда. Например, еще в конце мая в городе прошли публичные слушания по ПДП района известного в регионе Наримановского рынка. Проект разрабатывают на бюджетные деньги, но не могут утвердить до сих пор. По имеющимся данным, документы до сих пор находятся на рассмотрении в госэкспертизе.
Также важно помнить, что разработанный ПДП – не истина в последней инстанции. Дважды в год можно план корректировать. Конечно же, нужно пройти все инстанции, согласования. Но это возможно. То есть застройщики могут просто закладывать эти расходы в стоимость недвижимости, а также закладывать время на оформление необходимых документов. Да, от генплана не отойти, но этот документ костанайцы уже неоднократно подвергали критике, потому что утверждение проходило в период пандемии. Многие не смогли принять участие в публичных обсуждениях и высказать свои замечания. В частности, о необходимости сноса частного сектора в пользу многоэтажной застройки.
