Новая ипотечная программа "7-20-25" не повлияет на стоимость арендного жилья для ипотечных заемщиков, которые будут участвовать в III этапе программы рефинансирования ипотечных жилищных займов.
Напомним, что III этап программы позволяет проблемному заемщику получать в аренду жилье, за которое он не может расплатиться с банком даже после процедуры рефинансирования. Тем самым заемщик сохраняет возможность выплатить банку долг, а банк получает возможность перевести проблемный заем в более высокую категорию, создавая под него меньше провизий.
"Стоимость арендного жилья будет складываться из суммы ипотечного долга, с которой неплатежеспособный заемщик войдет в программу арендного жилья. Если заемщик имел до момента входа [в программу] долг по основному займу, условно говоря, в 10 миллионов тенге, мы делим его опять же условно на двадцать лет, это и будут арендные платежи, которые заемщик будет платить. Никакой связи со стоимостью арендного жилья в Казахстане программа не имеет. Ценообразование будет исходить из суммы основного долга, сложившегося на время захода в программу", – рассказал abctv.kz начальник управления по защите прав потребителей финансовых услуг и внешних коммуникаций Нацбанка Александр Терентьев во время встречи с журналистами в Алматы.
По оценке регулятора, в арендную категорию заемщиков могут попасть порядка 15-20% проблемных ипотечников (пять-семь тысяч договоров), по тем или иным причинам не прошедшие рефинансирование ипотеки, выданной за период 2004-2009 годов.
Арендная схема довольно проста: заемщик выходит на просрочку, банк приостанавливает действие ипотечного договора и переходит с заемщиком на договор аренды. Договорные обязательства будут оговариваться с общественными объединениями и банками, чтобы учесть интерес всех сторон.
Механизм программы арендного жилья будет утвержден уже к осени. Перевода ипотечных займов в аренду вне государственной программы не предусматривается, уточнил г-н Терентьев. Законодательство разрешит заемщику, который понимает свою неплатежеспособность, добровольно переходить на арендую оплату.
В 2017 году Нацбанк подписал с банками меморандум о запрете на выселение заемщиков из единственного жилья, и после принятия меморандума фактически все выселения заемщиков были сведены к нулю, в 2018 году Нацбанк продлил эту норму.
Таким образом, регулятор пытается решить проблему единственного жилья уязвимых категорий заемщиков, о которой так много говорят в обществе. Альтернативой может стать внедрение института банкротства физлиц, однако сам законопроект блокируется депутатами, которые пока не видят в нем анализа последствий для банковского сектора.
"Мы широко принимаем понятие единственного жилья. Лично на наш взгляд, если заемщик приобрел жилье на заемные деньги банка и не рассчитался, то рассматривать такое жилье в качестве единственного для заемщика проблематично", – уверен представитель Нацбанка.
Как отметил Александр Терентьев, арендное жилье станет завершающим этапом программы рефинансирования ипотечных займов. Во втором полугодии будет форсироваться программа "7-20-25", и основные усилия и контроль Нацбанка будут направлены на реализацию именно этой программы. Программа рефинансирования ипотечных жилищных займов будет действовать до конца этого года.
Напомним, что для I этапа программы рефинансирования ипотечных займов Нацбанк выделил 130 млрд тенге собственных средств на рефинансирование ипотечных займов, выданных в 2004-2009 годах. Рефинансирование охватит 25 тыс. займов, из которых 16 тыс. кредитов выдано в иностранной валюте на сумму 92 млрд тенге и 9 тыс. тенговых займов на 38 млрд тенге.
Затем программа рефинансирования была дополнена вторым этапом и новыми деньгами. Дополнительные 137 млрд тенге выделяют на поддержку ипотечников, взявших займы до 1 января 2016 года и начавших испытывать проблемы с платежами из-за скачка валютного курса в августе 2015 года. Рефинанс затронет остаток основного долга по кредиту за вычетом ранее капитализированной суммы. Основной долг кредита пересчитают по курсу на 18 августа 2015 года (188,35 тенге), когда Казахстан перешел к политике свободно плавающего курса.
"Ставка рефинансирования по валютному займу составит 12 процентов годовых. Однако для заемщиков, которые относятся к социально уязвимым слоям населения, ставка не превысит три процента", – сообщила начальник отдела по повышению финансовой грамотности Нацбанка Мениса Хуснутдинова.
Таким образом, рефинансированию подлежат следующие ипотечные кредиты. Во-первых, займы, выданные и обслуживающиеся в иностранной валюте. Во-вторых, займы, выданные в валюте и рефинансированные по внутренним программам банков в тенге после 18 августа 2015 года. В-третьих, займы, выданные в валюте и рефинансированные в тенге по программе после 18 августа 2015 года. В-четвертых, выданные в валюте, по которым имеются судебные акты о взыскании задолженности по займу.
"У каждого банка есть свои внутренние программы рефинансирования, и были случаи, когда после 18 августа 2015 года некоторые заемщики переводили свои займы в тенге по завышенному курсу. Такие займы тоже будут пересчитываться по курсу", – пояснила Мениса Хуснутдинова.
По информации Нацбанка, конвертации по курсу на 18 августа 2015 года подлежит 21,6 тыс. договоров на сумму 315,6 млрд тенге. Курсовая разница по этим займам составит 137,4 млрд тенге. Задолженность, которая будет подлежать прощению, комиссии, пени и неустойки – порядка 136 млрд тенге. Всего же Нацбанк рассчитывает потратить с учетом различных платежей, в том числе госпошлины, порядка 300 млрд тенге. Регулятор уже направил банкам 76 млрд тенге на возмещение госпошлины, ранее выплаченной в бюджет банками за своих ипотечных заемщиков.
Татьяна Батищева
