В Казахстане по итогам июня и июля 2022 года количество сделок на рынке недвижимости по сравнению с соответствующим месяцем прошлого года сократилось на 42,6% и 34,3% соответственно. При этом объемы строительства падают в годовом выражении. О краткосрочном прогнозе, включая взгляд на цены на первичное/вторичное жилье, аренду и объемы строительства, рассказали в опросе inbusiness.kz эксперты рынка недвижимости.
Лев Тетин, эксперт рынка недвижимости и генеральный директор компании Tetin, текущую ситуацию на рынке жилой недвижимости объясняет четырьмя основными причинами. Первая – это перегрев спроса. Вовлечение денег из ЕНПФ в 2021 году привело к стимулированию спроса, в результате годовой объем сделок вырос в два раза, до 606 тыс., против 300 тыс. естественной ежегодной емкости спроса. Поэтому после снижения эффекта "инъекции" рынок в 2022 году откатился к стандартным показателям, то есть спрос снизился в два раза.
Вторым фактором стала пиковая цена. Рост спроса в 2021 году привел к росту цен на жилье, и за год средняя стоимость 1 кв. м выросла на 25%. Эта динамика сохранилась в первом полугодии 2022 года, что привело к дальнейшему росту цен на 10-12%. Для примера, цена 1 кв. м в Нур-Султане в 2015 году была 190 тыс. тенге, а в 2021-м достигла показателя в 450 тыс. тенге, рост составил +137%. Цена 1 кв. м в Алматы в 2015 году была 188 тыс. тенге, а в 2021-м уже 616 тыс. тенге, рост +228%. На сегодня мы имеем наивысший показатель стоимости 1 кв. м за всю историю РК, а это влияет на снижение спроса, покупатель ждет падения цен для совершения сделки на лучших условиях.
Третьим фактором стало ужесточение условий по ипотеке. Объем ипотечных сделок за 2021 год составил 25%. Из всего числа сделок в 606 тыс. только 151 тыс. человек купили жилье с помощью ипотеки. Существующие программы не отвечают требованиям рынка и не могут стимулировать спрос. Для примера, в России за 2021 год 69% всего жилья приобретено с привлечением ипотечных продуктов. Нам есть, куда расти, и это радует!
Ну и завершающим фактором эксперт назвал шок от внутри- и внешнеполитических событий. Из-за январских и февральских событий люди находятся в состоянии шока и стресса, они боятся тратить деньги, а состояние неопределенности продолжает нарастать. В связи с этим недвижимость – последнее, что они готовы покупать.
По словам Льва Тетина, еще одной уникальной особенностью сегодняшнего рынка являются аномалии. Из-за падения спроса крупные застройщики уменьшают объемы ввода, замораживая проекты, чтобы перераспределить и уменьшить финансовую нагрузку. Поэтому качественных предложений становится меньше, и цена в таких проектах будет сохраняться.
"Но в ряде проектов из-за отсутствия продаж мы уже наблюдаем беспрецедентные скидки до 10-15%. Из-за отсутствия денег и риска полной остановки проекта маленькие застройщики, у которых всего по одному проекту, будут пытаться привлечь хоть какие-то деньги с рынка, невзирая на возможные убытки. Здесь снижение стоимости может составить до 20-25% от заявленных ранее цен. Но в этом случае покупатель может попасть в риск недостроя, особенно если заключается не договор долевого участия. Поэтому надо быть особенно внимательными в эти смутные времена", – предупреждает г-н Тетин.
Ну, а вторичка вслед за первичкой теряет спрос и снижает цену до 15-20% от ранее заявленной стоимости. Поэтому сейчас лучшее время, чтобы торговаться и покупать лучшее жилье, считает эксперт.
С точки зрения Нины Лукьяненко, советника президента Объединенной ассоциации риелторов Казахстана, рынок недвижимости вышел на тот уровень, который казахстанцев ожидает как минимум до конца года.
"Общее количество сделок по стране будет находиться в пределах 30 тысяч, плюс-минус 2-3 тысячи. Плановые объемы строительства, предполагаю, не окажут никакого давления на рынок, так как в рыночной экономике основной объем квадратных метров больше зависит от частных застройщиков", – отмечает эксперт.
По ее словам, ситуация с новыми квадратными метрами сильно будет зависеть от того, как много сделок будет происходить в принципе, какие меры поддержки государство будет готово оказывать как застройщику, так и конечному потребителю, какие программы кредитования и другие механизмы могут быть предложены рынку.
Рамазан Досов, ведущий аналитик Ассоциации финансистов Казахстана, назвал ключевые факторы, влияющие на снижение активности на рынке недвижимости:
"Во-первых, это повышение порогов достаточности по изъятию из ЕНПФ. В прошлом году они сильно повлияли на рынок недвижимости, как на рост цен, так и на количество сделок купли-продажи. В этом году мы видим, что изъятие уже снижается из-за того, что пороги повышены. Во-вторых, у нас идет сворачивание программ. В частности, речь идет о программе "Баспана-хит". В прошлом году по ней было выдано более 220 млрд тенге ипотечных займов. И третье – это то, что из-за высокого роста цен на рынке недвижимости покупка жилья становится для казахстанцев существенно менее доступной, реальные доходы населения ни номинально, ни реально не растут в том же темпе, как цены на жилье. Они опережают даже доходность сберегательных депозитов. Поэтому казахстанцы не могут себе позволить покупку жилья".
Делая прогноз, эксперт отметил, что, скорее всего, количество сделок будет и дальше снижаться. Прошлогоднюю активность будет сложно побить как в темпах роста цен, так и в количестве сделок купли-продажи.
"Мы ожидаем меньшую динамику в сравнении с прошлым годом. Но говорить о том, что цены на жилье будут снижаться, пока, конечно же, мы не можем из-за сегментации рынка – основной спрос в связи с урбанизацией сосредоточен в городах-миллионниках, где цены на жилье растут", – подчеркнул он.
От 30% до 50% строительных материалов – это импортные составляющие. Любое ослабление валюты приводит сразу к переоценке, удорожанию импортных составляющих, а у нас с начала года нацвалюта ослабла порядка на 10%, продолжил г-н Досов.
"Вот почему, в принципе, мы не видим пока предпосылок для снижения тенговых цен на рынке недвижимости, так как нереализованный спрос на жилье высокий. У нас довольно большой спрос среди казахстанцев на улучшение жилищных условий. Ослабление нацвалюты и импортзамещение – два основных фактора, которые всегда негативно влияют на цены", – резюмировал эксперт.
Индира Кусаинова
